貴州
臺風(fēng)撕開高層住宅真面目！照搬法國教訓(xùn)，這類房子未來很難保值
火山旁探秘熔巖人
臺風(fēng)“巴威”過境浙江，讓很多高層住戶有了最直觀的居住體驗(yàn)。大風(fēng)天氣里高層樓房明顯晃動，外墻、落地窗經(jīng)受強(qiáng)風(fēng)沖擊，各類安全隱患徹底暴露在大眾眼前。曾經(jīng)被追捧的高層電梯房，不再是閉眼入手的優(yōu)質(zhì)房源，潛藏幾十年的遺留問題全部浮出水面。
國內(nèi)城市高層、超高層住宅數(shù)量穩(wěn)居全球第一，僅百米以上的超高層樓棟就超過五千棟，重慶，武漢等城市更是高密度高層樓房小區(qū)。
房企扎堆建高樓，根本原因就是為了拉高小區(qū)容積率。同一塊土地，蓋得越高房源越多，土地成本固定不變，利潤能直接翻倍，完全是從盈利角度出發(fā)建設(shè)，并沒有長遠(yuǎn)考慮后期居住體驗(yàn)和維保問題。
這類樓房的居住短板十分突出，日常早晚高峰等電梯耗時極長，高樓層住戶用水高峰期常年水壓不足。建筑官方設(shè)計(jì)使用年限只有五十年，樓房入住二十年，外墻、管線、消防設(shè)施就會大面積老化，后續(xù)維修翻新的工程量和成本極高。
國外早已出現(xiàn)高層住宅衰敗的真實(shí)案例，完全可以當(dāng)作國內(nèi)樓市的前車之鑒。上世紀(jì)五六十年代，法國為安置工人和外來移民，在巴黎郊區(qū)大規(guī)模修建高層住宅。樓盤建成初期配套齊全、戶型規(guī)整，是當(dāng)時主流的宜居住房。隨著時間推移，小區(qū)居住圈層開始快速分化，經(jīng)濟(jì)條件較好的居民陸續(xù)搬離，社區(qū)內(nèi)只剩下低收入人群和流動人口。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳困難，物業(yè)沒有資金維護(hù)公共設(shè)施，外墻脫落、道路破損無人修繕，社區(qū)治安持續(xù)惡化。巴黎北郊93省的高層聚集區(qū)徹底淪為破敗貧民窟，還在2005年引發(fā)大規(guī)模騷亂。僅僅建成三十年的高層樓棟，最終只能通過爆破拆除處理。國內(nèi)高層小區(qū)的密度、高度遠(yuǎn)超當(dāng)年法國樓盤，只是大部分樓房房齡較短，老化衰敗的危機(jī)還未集中爆發(fā)。
未來二十年，國內(nèi)老舊高層住宅會集中迎來四大無解難題。小區(qū)電梯使用十五年后進(jìn)入老化高發(fā)期，頻繁故障停運(yùn)，一部電梯更換成本動輒幾十萬，整棟樓更換費(fèi)用高達(dá)上百萬。高低樓層業(yè)主使用頻率不同、訴求不一，費(fèi)用分?jǐn)偤茈y達(dá)成共識，電梯換新工作基本難以推進(jìn)。房屋專項(xiàng)維修基金，會在常年的外墻修補(bǔ)、管道維修、防水翻新中快速耗盡。基金枯竭后，小區(qū)大修需要全體業(yè)主集資，大量空置房、出租房業(yè)主不愿掏錢，小區(qū)翻新修繕工作只能擱置。高層小區(qū)容積率已經(jīng)達(dá)到峰值，拆遷重建需要開發(fā)商加高樓層才能回本，現(xiàn)如今各大城市嚴(yán)格限高，開發(fā)商無利可圖，老舊高層基本徹底告別拆遷紅利。樓市行情也能直觀體現(xiàn)差距，房齡超十五年的高密度高層住宅，價格比同區(qū)域低密度小區(qū)低一到兩成，樓市下行階段貶值速度更快，多數(shù)房源處于無人接盤的狀態(tài)。
樓市高層住宅早已出現(xiàn)明顯兩極分化。核心地段、配套完善、物業(yè)優(yōu)質(zhì)的次新高層，能夠保持穩(wěn)定的居住價值和保值能力。偏遠(yuǎn)郊區(qū)、密度過高、物業(yè)服務(wù)差的老舊高層，已經(jīng)出現(xiàn)流通困難、持續(xù)貶值的情況。房產(chǎn)屬于幾十年的長期資產(chǎn)，一時的居住新鮮感沒有價值，能否扛住歲月?lián)p耗、規(guī)避各類居住風(fēng)險，才是判斷房產(chǎn)價值的核心關(guān)鍵。
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