高盛曾預測：未來10年，房地產(chǎn)在中國居民總資產(chǎn)中占比52%降至42%

高盛中國宏觀團隊的一份研報，核心意思是往后十年，房子在中國家庭資產(chǎn)里的分量會從眼下的52%慢慢滑到42%左右。

房地產(chǎn)占到居民總財富的比例將會由現(xiàn)在的52%，降到42%，主要原因就是房價上漲速度變慢了，新購房的需求也減少了。換句話說，不是房子突然不值錢了，而是它增值的那臺＂發(fā)動機＂熄火了。

很多人第一反應是外資又在唱空樓市，這我倒覺得得掰開看。

高盛給的是一個十年鏡頭，看的是慢趨勢，不是明天的漲跌。真正的底子其實是穩(wěn)的，據(jù)高盛測算，中國居民總資產(chǎn)在2023年初見頂，此后持續(xù)約6個季度下行，近幾個季度大體穩(wěn)定在約730萬億元。房子估值縮水的窟窿，被居民不斷增加的存款和金融資產(chǎn)的小幅升值給填上了。

所以總量沒塌，塌的是＂靠房價躺贏＂這套老邏輯。數(shù)字對比最直觀。

2021年中房地產(chǎn)市場見頂時，房產(chǎn)、現(xiàn)金及存款、其他金融資產(chǎn)分別占家庭總資產(chǎn)的67%、16%和15%；今年首季上述占比分別為52%、25%和20%。五年掉了15個點，聽著挺猛。

但我更想提醒大家注意一個反常識的細節(jié)：這15個點挪走的錢，絕大部分沒進股市。真正的去向，可能會讓不少喊著＂賣房炒股＂的人尷尬。

錢去哪了？答案是銀行。五年間房產(chǎn)占比掉了15個百分點，但大部分資金去了銀行存款而非股市，直接持股僅從5%爬到6%。

直接持股只漲了1個點，這就說明老百姓不是變得愛冒險了，而是更害怕了。房子里擠出來的錢，老老實實趴在了活期和定期賬戶里。

這跟自媒體渲染的＂十年大牛市啟動＂完全是兩碼事。資金的第一訴求是安全，不是收益，這是理解整件事的鑰匙。為啥這么怕？

因為賬面上看不出來的債，壓得人喘不過氣。居民杠桿率按GDP算約59%（看起來不高），但按可支配收入算，債務收入比飆至約140%，每季度還本付息占可支配收入約13.6%，而美國和日本約7%。

這就好比兩家人月供一樣多，但你實際到手的工資本來就比人家少，那還款壓力自然翻倍。真正咬人的從來不是總債務，而是每個月工資條上被劃走的那一塊。

這背后還藏著一個更根子上的東西——分蛋糕的比例。中國居民可支配收入占GDP的45%，美國這一比例是75%。

同樣一塊經(jīng)濟蛋糕，切給老百姓自己的份額小了近一半。這意味著即便利率一降再降，普通家庭手里能自由支配的現(xiàn)金流依然緊巴巴。

所以降息這劑藥，止痛可以，治本不行。想讓大家敢花錢、敢配置風險資產(chǎn)，關鍵得先把收入這個分母做大。于是就有了這兩年的＂提前還貸潮＂。

居民正在主動集體去杠桿，2026年Q1個人住房貸款余額36.72萬億，同比下降3.1%，4月住戶中長期貸款凈償還3408億；防御性儲蓄下，存款增量是貸款增量的33倍。存款增量是貸款增量的33倍，這個懸殊比例特別能說明問題。

它意味著社會上新冒出來的錢，主要不是拿去消費或投資，而是去還債、去存起來。對單個家庭是精明的選擇，但千家萬戶都這么干，宏觀上就會拖累需求，這是政策端不得不面對的兩難。

超過90%的家庭持有房產(chǎn)，而參與股市的成年人比例僅約25%，這種結構導致了嚴重的＂財富效應不對等＂：房價下跌的負財富效應覆蓋了絕大多數(shù)家庭，而股市上漲的紅利僅惠及少數(shù)人。

說白了，房價跌一點，全國人民都肉疼；股市漲一波，大多數(shù)家庭其實沾不上光。這就注定了資產(chǎn)遷移不可能一蹴而就——因為大眾的家底還是磚頭，而不是股票。

指望股市上漲來托住全民消費，短期不現(xiàn)實。那房子這塊能不能快速甩掉？我看很難，因為它承載的功能太多了。

在國內(nèi)，房子綁著戶口、綁著學區(qū)、綁著信貸抵押，還綁著一代傳一代的家業(yè)觀念。股票基金天天上躥下跳，給不了這種踏實感。

高盛的線性模型能算出百分比，卻算不出中國人心里＂有房才有家＂那點執(zhí)念，也算不進優(yōu)質(zhì)公共資源和房產(chǎn)深度捆綁的這套制度設計。這些＂軟約束＂，恰恰是最難松動的。

更現(xiàn)實的是，你想賣也未必賣得掉。

2026年6月，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.42%，同比下跌7.68%；上海二手房價格連續(xù)四個月上漲，深圳由跌轉漲。核心城市在企穩(wěn)，但廣大三四線的二手房流動性還在凍結狀態(tài)。

存量規(guī)模龐大、交易周期長、稅費成本高，很多家庭掛牌半年找不到接盤的。房子變不了現(xiàn)，占比自然降不快，這道硬門檻客觀上把節(jié)奏拖慢了。

好在最新的市場信號是往＂穩(wěn)＂的方向走的。

2026年6月，上海二手住宅掛牌均價環(huán)比上漲0.10%，已連續(xù)四個月上漲；深圳二手住宅價格環(huán)比轉漲0.03%，4月底優(yōu)化樓市政策后新政效應持續(xù)釋放。成交量層面也扛得住。

2026年6月，北京二手住宅成交1.7萬套，同比增長9.8%，連續(xù)3個月創(chuàng)近五年同期新高。這不是普漲，而是典型的K型走勢，核心城市先扛旗。

新房那邊則是另一番冷熱不均的光景。2026年上半年，100城新建商品住宅銷售面積同比下降12%，二季度市場有所修復，一線城市二季度成交量同比轉增；二手房市場表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于新房，上半年重點城市成交套數(shù)同比增長6%。

剛需和改善盤在核心地段還能賣動，遠郊和低能級城市依舊承壓。這種一二手分化、區(qū)域分化的格局，恰恰印證了資產(chǎn)遷移是一個結構性的慢過程，而非全局性的急轉彎。

政策的基調(diào)也定得很克制。4月底的政治局會議給出的基調(diào)是＂努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新＂，既沒說強力救市，也沒對市場釋放壓力。

一個＂努力＂，一個＂城市更新＂，透露出的思路是盤活存量、供給側發(fā)力，而不是過去那種大水漫灌。

樓市的定位，正從＂炒的標的＂回歸＂住的本質(zhì)＂，這才是資產(chǎn)結構慢慢調(diào)整的底層土壤。

頭一兩年還是修復期，大家重心仍在降負債、攢現(xiàn)金，金融資產(chǎn)的新增有限，房產(chǎn)占比只會小幅晃動，很難明顯下滑。

等到三年之后，隨著社保、醫(yī)療、教育這些兜底逐步補齊，房子身上的金融屬性慢慢淡化，占比才會進入穩(wěn)步下行的通道，股票和保險開始持續(xù)承接新增儲蓄。

這是一個以十年為尺度的慢變量，急不得。

想判斷這場遷徙走到哪一步，普通人盯三個指標就夠了：一是居民可支配收入的增速，收入漲了錢才敢挪窩；二是普惠社保的落地進度，兜底穩(wěn)了預防性存款才會松動；三是二手房流通的配套政策，房子賣得動占比才降得下來。這三樣，比任何研報的預測都實在。

眼下市場信心確實在邊際改善，但收入預期仍是那個最關鍵的變量。

這份研報最大的價值，不在＂52%降到42%＂那個具體數(shù)字，而在于它逼我們看清一個時代的轉彎——靠買房躺贏的邏輯確實翻篇了，但這絕不等于要慌不擇路地＂賣房炒股＂。

財富結構的調(diào)整是場十年長跑，真正的勝負手從來不在房子和股票誰漲誰跌，而在收入分配能不能改善、社保網(wǎng)能不能織密。

那才是這場大遷徙真正的發(fā)動機。