注意！有的房子，又開始新一輪下跌了

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免責聲明：本文僅客觀梳理2026年7月最新市場數(shù)據(jù)、行業(yè)公開案例與官方政策，僅作信息參考，不構成任何置業(yè)、資產(chǎn)處置相關指引。

最近跑二手房門店、刷房產(chǎn)平臺的人，都能明顯感受到一種割裂的氛圍。

不少業(yè)主掛牌大半年，主動降了幾十萬，上門看房的人依舊寥寥無幾。

打算買房的剛需則持續(xù)觀望，總覺得價格還會往下走，遲遲不肯下手。

結合2026年7月最新官方監(jiān)測數(shù)據(jù)能清晰看到，樓市不存在全國同步回暖的行情，不少非優(yōu)質房源再度走出下行通道，新一輪下跌已經(jīng)在不少板塊上演。

今天結合真實成交數(shù)據(jù)、各地小區(qū)案例，把背后的底層邏輯一次性講透，分清哪些房子扛得住調整，哪些還會持續(xù)縮水。

先看全國層面實打實的官方監(jiān)測數(shù)據(jù)，二季度末市場下行壓力再度放大。

國家統(tǒng)計局、中指研究院6月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市新房、二手房價格全線環(huán)比下滑。

二線、三線城市跌幅持續(xù)擴大，就算是一線城市，非核心遠郊板塊價格也出現(xiàn)明顯松動。

房企端的銷售數(shù)據(jù)，更能直觀反映市場真實冷暖。

2026年上半年，百強房企整體銷售額同比下滑11.8%，不同統(tǒng)計口徑測算區(qū)間在11.8%-14.1%之間，到6月單月，降幅直接擴大至18.5%，房子賣不動，開發(fā)商只能不斷降價換取現(xiàn)金流。

海量法拍房的掛牌量，也是市場調整的直觀印證。

2026年前五個月，全國355座城市累計掛牌法拍房39.5萬套，同比上漲19.6%。

這類房源平均成交價格僅為評估價的73.2折，相當于七折就能入手，持續(xù)壓低整個片區(qū)購房者的心理底價。

落到各個城市2026年6月真實成交記錄，新一輪下跌的案例隨處可見。

先說北京，過去公認的抗跌城市，學區(qū)房、次新房出現(xiàn)大幅縮水。

海淀上地佳園一套136平三居室，2025年6月同戶型成交1650萬，今年6月僅1206萬，一年總價跌去444萬，回調幅度27%；不同樓層、裝修、朝向房源成交價存在小幅浮動。

豐臺方莊65平兩居，一年多降價116萬，區(qū)間跌幅達到33%；朝陽熱門改善盤太陽公元北區(qū)，91平戶型一年回落278萬，跌幅超兩成。

就連回龍觀板塊的次新房，三年跌幅接近五成，價格回到十年前水平。

上海、深圳、廣州的分化同樣突出。

上海黃浦區(qū)濱江豪宅掛牌兩年，累計降價15%依舊難出手，不少急售房源贈送產(chǎn)權車位，還是會被買家持續(xù)壓價。

深圳前海片區(qū)住宅從2023年12萬/平米跌到9萬出頭，曾經(jīng)的熱門核心板塊，再也沒有絕對抗跌的底氣。

廣州天河二手房6月均價環(huán)比下跌0.8%，房東掛牌價只能一降再降，算上交易稅費，前期入場的買家虧損十分明顯。

三四線城市的調整力度更加驚人。

榆林部分小區(qū)五年跌幅超過54%，高端盤、老舊小區(qū)價格近乎腰斬；成都城南興隆湖板塊房源跌幅38%-55%，南湖國際社區(qū)一期部分房源高點買入的家庭資產(chǎn)直接縮水一半。

綜合各地成交數(shù)據(jù)不難總結，當下開啟新一輪下跌的房源，集中在四類：人口持續(xù)流出的三四線普通樓盤、一二線城市遠郊大盤、無配套老舊小區(qū)、單純依靠學區(qū)溢價的老房子。

這類房源很難止住下行腳步，背后四層底層變化，持續(xù)壓制價格反彈空間。

第一，海量法拍房流入市場，形成剛性低價錨點，制造下跌負循環(huán)。

片區(qū)內大量六七折法拍房成交后，購房者會默認這就是區(qū)域底價，普通二手房業(yè)主只能跟著降價才能促成交易。

房價持續(xù)下跌，不少家庭收入承壓、資產(chǎn)縮水，斷供房源不斷增加，法拍房供給進一步增多，循環(huán)下行現(xiàn)象在三四線城市尤為突出。

第二，全國住房供需關系徹底反轉，庫存基數(shù)居高不下。

國內城鎮(zhèn)化率突破66%，住房總量已經(jīng)進入飽和階段，全國商品房待售面積高達7.71億平方米。

普通二線、三四線城市遠郊板塊去化周期突破30個月，新房供給過剩，房價缺少支撐；只有一線、強二線核心城區(qū)庫存回落至15至18個月合理區(qū)間，才能穩(wěn)住價格。

第三，居民收入預期偏保守，全民進入主動降杠桿階段。

2026年一季度城鎮(zhèn)居民月均可支配收入不足5500元，收入增速持續(xù)放緩。

背負房貸的家庭月供占收入比重達到42.3%，家庭抗風險能力薄弱。

中指研究院面向79萬居民開展調研，僅9%普通人看好房價上漲，絕大多數(shù)家庭選擇儲蓄避險，不愿新增房產(chǎn)負債。

第四，房企資金鏈持續(xù)承壓，新房低價持續(xù)沖擊二手市場。

2026年1至5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.2%，新開工面積下滑22.6%。

房企為快速回款償還債務，新房定價普遍比周邊二手房低10%-15%，新房價格倒掛直接壓縮二手房成交空間，倒逼二手房主不斷下調報價。

支撐房價上漲幾十年的底層邏輯，如今已經(jīng)全部發(fā)生根本性改變。

過去火熱的學區(qū)溢價正在快速消失。

義務教育均衡化、集團辦學全面鋪開，入學人口逐年減少，依靠學位抬高房價的時代徹底結束，名校周邊房產(chǎn)價格集體回調。

人口結構的長期約束無法回避。

90后人口比80后少3100萬，00后比90后再少4100萬，長期接盤人群規(guī)模大幅縮水。

僅依靠國內人口內部流動，無法扭轉全國房產(chǎn)總需求下行大趨勢。

全國累計出臺超800項樓市刺激政策，市場已經(jīng)產(chǎn)生政策免疫。

不少城市放開限購之后二手房掛牌量短期激增20%，業(yè)主恐慌性集中拋售，反而催生新一輪降價行情。

房產(chǎn)的金融屬性持續(xù)弱化，慢慢回歸單純居住屬性。

機構預判未來十年房產(chǎn)在國內居民總資產(chǎn)中占比持續(xù)下滑，房子回歸基礎居住屬性，依靠房產(chǎn)投機保值的空間完全消失。

但我們不能只看到市場下行的一面，高層早已釋放清晰托底信號，平衡市場悲觀預期。

2026年《求是》連續(xù)刊發(fā)四篇專題文章，構建完整穩(wěn)樓市政策邏輯。

1月開篇明確房地產(chǎn)是居民核心財富，穩(wěn)樓市就是穩(wěn)住居民家底；

3月、6月兩篇文章提出修復居民資產(chǎn)負債表，把穩(wěn)定樓市作為提振消費關鍵抓手；

7月最新文章提出大規(guī)模推進保障房、城市更新，盤活存量不動產(chǎn)REITs，拓寬有效投資空間。

從頂層定調不難看出，政策底線是封堵房價大面積暴跌的空間，通過收儲存量商品房、城中村改造、房貸優(yōu)化等手段，阻斷螺旋式下跌。

只是政策落地存在3-6個月傳導周期，居民信心修復、房企債務化解都需要更長時間，短期分化行情不會快速扭轉，但全域深度下跌空間已被政策封堵。

站在不同人群的角度，當下新一輪調整行情的意義完全不同。

對于剛需購房者，如今是標準買方市場，議價空間充足。

但不要盲目抄底遠郊、高庫存三四線冷門板塊，優(yōu)先挑選核心城市配套完善的改善住宅，規(guī)避后期難以出手的流動性陷阱。

對于持有多套房產(chǎn)的業(yè)主，手里的遠郊、老破小、高杠桿房源資產(chǎn)縮水風險仍在釋放，可適度置換優(yōu)化。

一線、強二線核心地段優(yōu)質住宅，具備長期穿越周期的抗跌能力。

放到行業(yè)長期發(fā)展來看，分化將成為永久常態(tài)，不存在全國統(tǒng)一普漲或普跌，房產(chǎn)長期價值完全綁定城市產(chǎn)業(yè)、人口流入規(guī)模、公共配套資源。

樓市粗放擴張的時代徹底落幕，單邊上漲行情不復存在。

如今開啟新一輪下跌的，只是缺少產(chǎn)業(yè)與人流支撐的弱勢房產(chǎn)。

往后置業(yè)，城市能級與地段，才是決定房產(chǎn)長期價值的核心底色。