深圳二手房搶先回血，房價告別四連跌

01

成交量：高位企穩(wěn)，但未突破

2026年上半年，深圳二手房市場走出清晰的修復(fù)行情，市場徹底告別此前持續(xù)數(shù)年的降溫下行周期，整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價升、筑底企穩(wěn)的核心特征。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年深圳二手住宅成交28962套，成交規(guī)模整體保持平穩(wěn)。與2025上半年（29231套）基本持平，同比微降0.9%；較2025上半年（26986套）上漲了7.3%。

對比市場低迷的2022年上半年9965套的低谷數(shù)據(jù)，漲幅更是高達(dá)190.6%，修復(fù)態(tài)勢十分明顯。

看回近幾年的二手房市場成交走勢，市場經(jīng)歷了一輪“高峰回落—深度觸底—穩(wěn)步修復(fù)”周期。

2020下半年，深圳二手房成交量沖高至51273套的高峰。

但隨著樓市調(diào)控收緊和市場降溫，僅過了兩年，2022年上半年成交量跌至9965套的周期最低點

自2022年觸底后，深圳二手房市場開啟連續(xù)四年的穩(wěn)步回升行情，其中2024年“9·29”樓市新政成為關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。得益于新政落地，涵蓋降首付、放松限購、取消現(xiàn)售、增值稅5改2等多重利好，二手房市場在2024下半年迎來一次爆發(fā)，成交量回升至33093套。

進(jìn)入2025-2026年，市場紅利逐步消化后，成交從快速反彈轉(zhuǎn)入平穩(wěn)運行階段，半年成交量基本穩(wěn)定在29000套附近。

如果二手房市場已經(jīng)度過了最冷的階段，進(jìn)入了一段相對穩(wěn)定期。

市場正處于本輪調(diào)整的尾聲階段。

02

價格：跌幅已收復(fù)，底部信號明顯

價格方面，2026上半年深圳二手價格累計上漲0.04%，止住了此前連續(xù)4年的大幅下滑。

雖然整體回升幅度不大，但2-5月連續(xù)4個月二手價格都小幅回升。

價格累計漲跌幅歸零，意味著相較基準(zhǔn)期，深圳二手房價格已基本收住此前跌幅。

但這并不等于所有樓盤都漲回了高位，而是市場經(jīng)過長期調(diào)整后，泡沫充分出清、價格體系趨于理性的表現(xiàn)。

對于購房者而言，繼續(xù)等待"大幅下跌"的概率正在降低；對于業(yè)主而言，恐慌性拋售的動力也在減弱。

03

區(qū)域分化：低總價區(qū)領(lǐng)漲，剛需外溢明顯

再來看一下各區(qū)表現(xiàn)：

2026上半年各區(qū)二手成交表現(xiàn)差異明顯。

從成交總量來看，上半年龍崗、福田、羅湖位列全市二手房成交量前三。

其中，羅湖市場復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，在政策紅利的持續(xù)助推下，上半年羅湖成交4610套，同比增長15.5%，成交量近五年首次反超南山，躋身全市第三。

多個剛需外圍區(qū)域同步迎來顯著補(bǔ)漲：坪山成交777套，同比上漲15.5%；光明成交637套，同比上漲6.3%。

這三個區(qū)域共同特征是總價門檻相對較低，承接了部分剛需外溢需求。

成交同比回升的還有：鹽田成交732套，同比上漲2.2%；福田成交4774套，同比上漲0.3%。

與此同時，部分高庫存區(qū)域的成交量有所回調(diào)。

全市成交量最大的龍崗，上半年累計成交6590套，但同比下跌7.2%。

龍華區(qū)成交2429套，同比下跌9.6%；大鵬僅成交125套，同比下跌24.2%；南山、寶安兩大核心片區(qū)成交量也出現(xiàn)小幅回落，整體降幅相對可控。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，核心區(qū)和外圍區(qū)并沒有出現(xiàn)同漲同跌，而是呈現(xiàn)出"低總價區(qū)補(bǔ)漲、高供應(yīng)區(qū)回調(diào)"的特征。

04

面積結(jié)構(gòu)：改善型占比持續(xù)提升

伴隨市場企穩(wěn)、價格回暖，2026年上半年深圳二手房置業(yè)需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。

從成交結(jié)構(gòu)來看，60-90㎡面積段仍是成交主力，占比34.4%，但較2023-2024年的高點有所回落，且連續(xù)3年下滑。

改善型戶型與小戶型投資房源成交占比持續(xù)攀升。90-144㎡占比31.0%，提升2.1%。45㎡以下小戶型成交占比提升至11.1%，較2025年提升2.2個百分點，創(chuàng)下近五年最高占比。

整體成交結(jié)構(gòu)變化說明，深圳二手房市場正在從"純剛需上車"時代，向"剛需保底、改善升級、投資并存"轉(zhuǎn)變。

一方面，剛需購房者抓住市場筑底窗口期完成首次置業(yè)；另一方面，置換群體借助前期價格回調(diào)的機(jī)會，進(jìn)行置換升級，市場交易活力持續(xù)提升。

05

市場：二手先于新房企穩(wěn)

咖姐在上篇中分析了深圳上半年新房市場的成交情況（點擊鏈接查看）

深圳樓市格局變天！新房越賣越少、越賣越貴

可以發(fā)現(xiàn)，二手房市場的韌性明顯強(qiáng)于新房。

2026上半年，新房住宅成交18438套，二手房成交28962套，成交量遠(yuǎn)超新房。二手占比自2021年以來首次突破六成，且連續(xù)四年回升。疊加價格端止跌回穩(wěn)的表現(xiàn)，深圳二手房市場已率先完成本輪周期調(diào)整。

這種現(xiàn)象的背后，是購房者對"確定性"的偏好增強(qiáng)：二手房所見即所得、即買即住，規(guī)避了期房交付風(fēng)險；同時，經(jīng)過三年調(diào)整，部分二手房價格已回歸合理區(qū)間，性價比逐漸顯現(xiàn)。