總價100多萬起能買市區新房？周邊3地鐵+萬象商業，香不香？

總價1字頭起買深圳新房，乍看之下你是不是以為買龍崗坪山或大鵬？

但都不是， 我說的是羅湖——深圳最成熟的市區之一。

朋友艾可之前讓我幫忙留意總價低的新房，她從小在羅湖長大，想在羅湖買一套房自住，由于預算不高，符合條件的基本是30多㎡的老破小。

最近，我聽說羅湖有個可售人才房項目畔溪悅府即將配售，對于艾可而言，其最大的亮點在于有一房戶型，總價門檻大幅拉低，而且區位也不錯，能滿足她的基礎需求。

找了一個周末，我們到現場看了房。

這篇文章會回答3個問題：這個項目怎么樣？預計什么價位？適合誰買？

周邊3地鐵+萬象城商業

總價1字頭起買羅湖新房？

畔溪悅府前身是羅湖船步街棚改項目02-01地塊，位于羅湖區和平路和船步路交匯處西北角，在龍興大廈旁邊。

從買房“三件套”來看，這個項目周邊配套比較成熟，一路之隔就是九年一貫制學校翠園啟創學校，西側地塊規劃有幼兒園。

▲翠園啟創學校

交通方面，3條地鐵線環繞，最近的是在建的17號線嘉賓站，直線距離約230米；其次是1號線國貿站，步行約700米；9號線人民南站，步行約1.1公里 （百度地圖測距）。

▲項目附近在建的地鐵17號線

商業文體配套也不差，往西步行約750米可以到羅湖萬象城，東向步行約700米就是金光華廣場，直線距離深圳書城約1.1公里。

項目共有3棟53層高的住宅樓，5梯10戶， 規劃有可售人才房1437套，包括建面約39㎡一房戶型、建面約69㎡兩房和建面約89㎡三房。

價格方面，目前 畔溪悅府附近沒有可供參考的新房或者次新房，周邊小區樓齡多數在30年左右。如果參考去年底羅湖配售的另一個人才房項目蓮塘景福花園，均價約3.7萬/㎡，考慮到畔溪悅府地段更好，預計配售均價在4-4.2萬/㎡之間。 而羅湖目前在售商品房備案均價普遍在6-7.8萬/㎡——約4.2萬/㎡相當于市場價的5-6折。

如果以4.2萬/㎡測算，一房戶型預計160多萬可以拿下，兩房總價約290萬-300萬出頭。

首個規劃一房戶型的可售人才房

已封頂，最快8月發配售公告

回到產品本身， 過去3年半深圳可售人才房項目以2-3房戶型為主，部分項目規劃有4房，從戶型規劃來看，以家庭需求為主。

畔溪悅府是深圳首個規劃有一房戶型的可售人才房， 對于像艾可這樣預算有限的單身人士而言很友好。 不過一房只有93套，分布在C座兩條腿，東北和西北朝向。主力是兩房（768套）和三房（576套）。

實探發現項目已封頂，預計月底開放樣板間，最快8月發布配售公告，交房時間預計在明年下半年。

看了一下戶型圖，除了一房外，二、三戶型布局和朝向選擇都很多。

建面約39㎡一房一廳，其實就是單間，一字型布局，客餐廳和臥室無墻體隔開，由于不具備封閉條件，這個戶型無法通燃氣。

這個戶型更適合獨居，兩個人住會有點擠。

建面約69㎡兩房有5種戶型，建議優先看南向和東向，南向戶型預計價格最高，東向戶型綜合朝向、戶型和價格，性價比相對較高。

例如A3東向戶型，豎廳布局，洗漱臺外移對于小戶型來說使用更高效。次臥采光可能會差一些。

如果考慮東向建議選A座，跟東側的龍興大廈有一定距離，采光好一些，遮擋和對視少一些。

▲相比B座（圖片中間樓棟），A座（圖片右側樓棟）距離一路之隔的龍興大廈較遠

需要提醒的是，項目西側地塊規劃有回遷房、幼兒園和底商，目前已動工，預計2029年左右完工。A座離得較近，施工可能對住戶生活產生一定影響，預計持續2年。

▲西側01-01地塊是回遷房地塊

建面約89㎡三房有3種戶型， 3種戶型，都是豎廳格局，三房只有一衛。這種配置下，洗漱臺外移能讓日常生活體驗好一些。

需要指出的是，這批人才房規劃批復先于《住宅項目規范》，屬于舊規超高層產品，得房率約70%出頭（未計飄窗、一半陽臺等合規贈送面積）。相比目前深圳新房市場上的新規產品，畔溪悅府確實較遜色。但結合地段和價格，羅湖萬象城這個板塊已經很久沒有新房入市，對想住在羅湖但預算有限的買房人來說，這個項目可以考慮。

最后總結：

如果預算有限、在羅湖或福田上班、能接受超高層和70%出頭的得房率，那畔溪悅府值得考慮——它是羅湖核心區極少見的低總價上車盤，當然，也要符合人才房申購條件。

但如果你對居住品質有更高要求（安靜、高得房率、低密度），或者不急于買房，可以再看看其他選擇。

附上深圳可售人才房2-3房戶型申購條件，供參考。