建于“新地基”上的龍湖 龍湖2026年半程跑，作答高質量發展新命題

在一個新的五年里，房地產將進入新的發展階段。

以“著力穩定”為開局之年打下基調，根據最新“十五五”規劃，房地產這個“支柱產業”將要在未來五年，完成行業從規模導向到高質量發展的轉型收官。換言之，一個更健康、更規范、也更講究品質與發展質量的房地產新周期，漸行漸近。

回顧這場行業的大變局，龍湖是一個不該繞過的案例。過去幾年，龍湖完成了債務結構轉換，也推動運營及服務業務成為發展的新動能，龍湖全新的發展模式，為地產行業轉型帶來諸多可供參考的積極實踐。公告顯示，2026年1-6月，龍湖集團的運營及服務收入保持增長態勢，以146.1億元（含稅）再創半年歷史新高。

誠然，舊模式適應不了瞬息萬變的新時代，就像霍尼韋爾前CEO博西迪所說：“無論是循序漸進，還是疾風驟雨，環境的改變，遲早會導致原有的信念及行為模式過時。”于一家堅決前行的企業而言，能做的只有不懈地直面現實挑戰。

隨著房地產模式轉型進入“深水區”，龍湖的模式轉換也走到新階段，如管理層所說，“龍湖已形成發展的新地基”。基于龍湖，一條房地產可持續發展模式的新路徑，清晰可見。

身處一場大變革之中，變化理所當然，企業要做的就是找到合理的解題方式。

2026年上半年，房地產業仍處于“L型觸底”，舊周期下的陣痛依然真實。據克而瑞地產研究顯示，1-6月，全國房地產市場整體呈現“弱復蘇、強分化”格局。而國家統計局數據也顯示，1-5月，全國新建商品房銷售面積、新建商品房銷售額也分別同比下降10.8%、13.5%。

多年以來，財務安全審慎是龍湖發展過程中的重要標簽，面對新的發展環境，龍湖選擇狠狠推了自己一把。數據顯示，從2022年下半年開始至2025年末，龍湖集團累計壓降有息負債近600億元，有息負債總額已降至1528億元，并安全平穩度過了2025年的債務高峰。

自2026年起，龍湖集團未來每年到期的債務規模變得十分有限。有業內人士表示，2025年過后龍湖將完成債務結構轉換，形成輕總量、低成本、長周期的更為優秀的債務結構。

此前，國際評級機構惠譽發布報告維持龍湖原有評級，并將評級展望調整為“穩定”，認為龍湖將維持充足的流動性緩沖以抵御中國房地產行業進一步走弱的影響，這得益于龍湖的債務償還壓力減輕以及在行業低迷時期仍能產生正向的經營性現金流。

誠然，新舊周期的轉化風高浪急，但龍湖始終將自身置于安全且值得信任的位置。一組信息顯示，截至6月底，年內龍湖集團已全額兌付26億元境內信用債，目前集團境內信用債僅余18億元，分別于今年8月到期10億元、明年1月到期8億元。而根據龍湖管理層規劃，未來，龍湖還將繼續平穩有序降債，預計到2028年底，有息負債總額將降至約1200億元。

正如所見，舊周期里一切不牢固的危樓皆被打破。在這一過程中，龍湖守住了零違約、零逾期、零展期的底線，為業務的穩步發展打下了堅實基礎。

近年來，人們常常以“韌性”、逆商，作為一家傳統周期行業企業的評價標準。

其中，安全財務是參與討論的前提條件，讓企業得以完整展現主體性、戰略主動性。而真正為龍湖贏下高分的，則是在過去幾年與債務結構同步推動的業務模式轉換。

經過數十年深度參與城市空間、服務重構，龍湖構建了商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造多航道業務齊頭并進的業務結構。在下行的周期里，這些核心資產均未進行出售或者被稀釋，并快速成長為龍湖新的增長動力。2026年1-6月，龍湖的運營及服務收入中，運營業務收入達78.2億元（含稅），服務業務收入67.9億元（含稅），均持續穩定向好。

多年來，運營及服務業務被稱為龍湖現金流的穩定器，在波動的周期里，這些寶貴的資金讓多數行業參與者艷羨。而以高質量發展作為新命題，龍湖也就這些業務落位了新思路，將提升改造作為體量之外的另一條關鍵敘事線。

從2025年開始，龍湖加大了對現有項目進行升級改造的力度。借由改造，龍湖商業的資產質量得到顯著提升，例如重慶北城天街在沒有閉店的情況下完成改造，經營提升顯著，今年1~5月實現營業額超50%的同比增長。除了重慶北城天街，龍湖商業還在持續推動北京長楹天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街等頭部項目調改升級。

無疑，高質量發展的題中之義，即是在規模增長之外，通過“質”的提升，以結構優化、效益提高實現發展的可持續性，龍湖的一系列改造，所詮釋的內容亦是一個相同的邏輯。

不止商業投資航道，質量提升的思路在龍湖不同業務線均能找到相應的案例。龍湖資產管理航道由長租公寓、產城辦公、活力街區、服務式公寓、婦兒醫院、頤年公寓等業務組成。在2026年，龍湖冠寓也通過產品改造煥新及精細化運營管理完成了存量項目業績可持續的穩步增長。截至2026年上半年末，龍湖冠寓已布局全國一二線核心城市，累計開業超300家門店，開業3個月以上的項目出租率96.2%，保持領先水平。

存量資產改造煥新之外，如何通過服務質量的提升，進而推動業務的發展，是龍湖思考的另一個問題。

面對外部環境的挑戰，龍湖智創生活以“為客戶創造價值”作為一切服務的起點和終點，圍繞HALO智慧空間平臺，以智慧化手段實現業務管理的提質增效，建立護城河。

依托公司自研管理平臺及 AI 智能體，在2026年上半年，龍湖智創生活先后中標了騰訊、小鵬、東方資產、興業銀行、賽力斯等一批重點標桿項目。并積極拓展資管+物管的全鏈條服務，例如重慶朝天門、成都動漫城、杭州亞運村等項目，在提供高質量物業服務的基礎上，進行全周期、全鏈條的服務延伸。

而智慧營造航道，則是自誕生時即帶有鮮明的數智化基因。過去4年，龍湖龍智造通過高質量增長，快速躋身行業頭部陣營。2026年上半年，龍湖龍智造在代建新簽、銷售、交付三項核心經營指標上均穩居行業前五。

據中指研究院半年度榜單顯示，龍湖龍智造以696萬平方米新簽約建筑面積位列行業TOP4；以112億元銷售金額位列代建銷售榜TOP4；交付端上半年累計交付4400余套、交付面積70.9萬平方米，交付規模位列行業TOP3。

截至目前，龍湖運營及服務業務板塊各航道發展穩健，逐步構建自己的競爭壁壘，也成為推動龍湖集團發展的重要增長盤。在2025年，龍湖集團運營及服務業務收入占總營業收入27.5%，實現核心溢利為79.2億元，持續貢獻穩定利潤。

不久前，惠譽調整了對龍湖集團的評級方法論，從此前的中國開發商方法論轉為亞太房地產REIT方法論，新方法論反映了龍湖集團不斷變化的業務模式。惠譽表示，過去幾年，龍湖的開發業務有所收縮，而其運營及服務業務則持續增長，2025年運營及服務業務占集團總資產和EBITDA的大部分，成為公司信用狀況的關鍵驅動因素。

以財務安全保全運營及服務業務的發展環境，借由運營及服務業務產生的龐大現金流的反哺，進一步穩固健康的財務指標。在新周期來臨之前，龍湖以時間為籌碼，正將自己調整至最佳適配狀態。

今年股東大會上，龍湖管理層就此作出總結：通過近四年的努力，龍湖把業務結構與債務結構的調整進行深入結合，目前已形成“運營及服務業務+長周期經營性物業貸”的新發展地基。

固然，地基埋在地面之下，它或許不如利潤般直接，也不如曾經數千萬銷售額那般顯化，但正如房地產行業再難回到狂熱、充滿激情的黃金年代，穩固的地基最大的意義，是讓一切發展的生命力與美好期望，重新找到豐沃的土壤。

根據龍湖管理層的規劃，在2026年下半年，龍湖集團最大項目重慶時代天街的升級改造工作將正式啟動，年內龍湖還將有8座商場全新開業，助力實現租金收入的持續穩步增長；龍湖資產管理航道，未來三年將有超過10個重資產椿山萬樹新項目入市，從過往單一長租公寓轉向全周期全鏈條復合業態的資管航道。

此外，物業服務板塊需要在保持高客戶滿意度、高質量回款發力，實現收入和利潤的穩步增長；而智慧營造航道則將會繼續為客戶創造超額價值，從而實現業務航道收入利潤的穩步增長。

質與量并行甚至質優先于量的思路，仍將是這家企業未來幾年的發展重心。

傳統的地產開發業務同樣如此。上半年，龍湖集團合計交付了超2.6萬套房源，在億翰智庫上半年中國典型房企交付套數排名榜位列第三，以品質交付兌現承諾。在此之外，龍湖亦將大量精力花費在攻堅存貨去化，與 “好房子”的打造、打磨之上。公開信息顯示，龍湖年內的新項目憑借硬核的產品力成為市場的佼佼者，其中，5月開盤的深圳龍湖觀萃項目首批90余套房源40分鐘即售罄，成為2026年深圳首個"日光盤"后，又實現三開三捷。

無疑，舊的商業規則即將打破，新的時代已經到來。野蠻增長帶來的快感消失，取而代之的是圍繞一片土地精耕細作的定力。在這洶涌澎湃的變革時代，求生存求發展，除去轉型別無選擇。

機會稍縱即逝，只給先行者。從目前來看，龍湖已完成了第一階段的轉型，就新發展階段做足了準備。龍湖的 “新地基”之上已生機勃勃，充滿了新機遇、新期望。故此，擁抱變化、長期主義的龍湖仍值得期待。