AI救了“老牌科技區”，中關村租金反超CBD，數字化成傳統商業競爭關鍵

海淀寫字樓。李凱旋/攝

本報記者 李凱旋 北京報道

科技正深刻改寫北京寫字樓市場的競爭格局。作為經濟的“晴雨表”，北京商業地產連續低迷之后，出現企穩態勢。其中，中關村憑借人工智能、集成電路等科創產業的集聚效應，展現出強勁的“產業支撐型”韌性——不僅是全市唯一實現租金環比上行的子市場，更帶動大宗交易市場回升。

新興產業帶動市場企穩

AI熱潮帶來贏家無數。萊坊發布的數據顯示，近一年，北京寫字樓存量持續去化，供給過剩壓力較前期有所緩解，全市平均空置率為15.9%，環比微漲0.1個百分點，較2025年同期下降2.5個百分點。

值得關注的是，今年上半年，中關村依托人工智能、集成電路等產業集聚優勢，租金抗跌能力領跑全市。萊坊發布的數據顯示，受科創需求集中釋放帶動，今年上半年，中關村錄得多筆新租成交。其中，算苗科技入駐銀谷大廈，新租面積3000平米；算秩未來在希格瑪大廈新租3712平米。

除了去化明顯之外，今年二季度，在北京甲級寫字樓平均有效凈租金環比下跌0.8%的情況下，中關村區域均價為251.4元/平米/月，環比小幅上漲0.3%，已經高于CBD的平均租金。“受益于AI、芯片、股權投資企業持續落地擴租，中關村的空置率穩定維持在10%以下，租金抗跌韌性突出，也是全市唯一租金環比上行的子市場。”萊坊方面對《華夏時報》記者表示。

萊坊華北和華東區董事總經理黃蔚認為，中關村的突出表現并未單純依靠價格競爭，而是得益于人工智能、集成電路、云計算及科技投資機構持續擴張帶來的真實需求支撐。中關村的率先反彈也充分體現出“產業支撐型市場”在當前周期中的韌性與競爭力。

上半年大宗交易走高

大宗交易的動態也顯示出了科創企業的活躍。世邦魏理仕發布的數據顯示，今年上半年，北京大宗交易累計成交金額為257.0億元，同比增長50%，為2022年以來同期峰值。

萊坊發布的數據顯示，今年二季度，北京甲級寫字樓大宗投資市場仍以內資為主，成交結構進一步向產業型賣家傾斜，且科創企業自用購置占比提升，純財務投資持續減少，資金集中流向中關村科創片區。

今年二季度，智譜AI以約3.61億元的價格收購建筑面積約2.27萬平米的中關村甲級寫字樓，計劃自持用于人工智能大模型與算力研發。此外，中國人壽實控的北京金庭置業以29.93億元的底價競得CBD核心Z10地塊，該地塊占地8046平米，規劃建筑面積為12萬平米，用地性質為商業金融。

“整體來看，當前投資市場中以租金回報為導向的財務投資趨于審慎，具備產業落地需求的自用型買家活躍度相對提升。資本更關注與區域產業基礎深度綁定、具備長期發展潛力的優質資產，預計不同商務區之間的資產表現分化將延續。”萊坊如此認為。

數字化能力成破局關鍵

不僅僅是產業園區和寫字樓，是否擁有數字化能力也成為傳統商業能否突圍的關鍵。戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化負責人楊枝對《華夏時報》記者表示，隨著首批商業不動產REITs落地，公募REITs正式進入“基礎設施+商業不動產”雙輪驅動時代，商業不動產資產證券化迎來重要政策窗口期。

楊枝表示，底層資產的運營質量與現金流穩定性是決定REITs價值的核心，專業化、精細化的資產管理能力或將成為未來不動產資產對接資本市場的核心門檻。

戴德梁行發布的數據顯示，自2025年年底商業不動產REITs推出以來，發行端積極響應，目前申報至交易所共22單REITs產品，其中4單產品已成功上市，整體市場發展迅速。從資產組合來看，該批REITs底層資產涵蓋寫字樓、購物中心、奧特萊斯、酒店等業態，資產類型更為豐富，為更多存量資產打通盤活通道，為資本市場提供了更多配置選擇。

盡管市場已經為資產提供了盤活路徑，但并非每一種業態都可以獲得青睞。戴德梁行北區商業部主管孟祎表示，當前商業不動產市場分化加劇，核心城市標桿購物中心與頭部奧特萊斯憑借穩定經營表現，成為資本市場高度認可的優質底層資產。這一趨勢則源于消費行為、客群結構、場景訴求等五大維度的結構性變革，徹底重塑了商業資產的價值邏輯。

“國內消費K型分化態勢持續深化，大眾消費從單一購物轉向社交、休閑、文旅度假等多元體驗需求，線下商業體驗價值已經超越傳統零售價值。如今，‘線下沉浸式體驗+線上私域會員深耕’的全域運營模式成為優質項目的標配，而缺乏數字化能力的傳統商業持續貶值、加速出清。行業已邁入存量提質時代，具備場景差異化、數字化能力與優質體驗業態的核心商業項目，將持續領跑市場。”孟祎如此認為。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧