房企被催：有房有地，為什么不做算力中心

記者 田國寶

7月9日，大名城（600094.SH）發(fā)布公告，其股票連續(xù)三個交易日收盤價漲幅偏離值累計達到20%，屬于股票交易異常波動情形。大名城在公告中確認，不存在應披露而未披露的重大信息，控股股東不存在買賣公司股票的情況。

此前的7月7日和8日，大名城股票連續(xù)兩個交易日漲停。

一位證券行業(yè)人士分析，大名城股票異動與其布局算力業(yè)務有關。今年以來，與算力相關的股票普遍受到資本市場追捧，并且近年來地產(chǎn)股價格普遍處于低位，具備一定的投資吸引力。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整持續(xù)深入，多數(shù)房企開始思考業(yè)務轉型。有的房企將業(yè)務重心逐步轉向運營業(yè)務，有的則徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、擁抱新興產(chǎn)業(yè)，其中不少房企開始有計劃地布局算力業(yè)務。

除大名城外，德祥地產(chǎn)（00199.HK）、粵港灣智算（01396.HK）、電子城（600658.SH）、科新發(fā)展（600234.SH）等中小房企也紛紛將算力作為新業(yè)務方向；萬通發(fā)展等房企則嘗試在算力相關的上下游行業(yè)尋找新的投資機遇。

一位中小房企的投資者關系部人員告訴經(jīng)濟觀察報，今年以來，在與資本市場的溝通中，管理層被頻繁問到同一個問題——未來是否有布局算力業(yè)務的計劃。“對方說，你們有閑置土地，有閑置房子，為什么不做呢。”

從賣房子到造算力

早在2024年5月，大名城公告，與福建大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司（下稱“福建大數(shù)據(jù)產(chǎn)投”）、上海商籌科技共同設立福建數(shù)產(chǎn)名商科技有限公司（下稱“名商科技”），其中大名城持股44%。三方共同在福建長樂投建總算力規(guī)模2000PFLOPS（FP16）智算中心。

2024年6月，大名城又與福建大數(shù)據(jù)產(chǎn)投合資成立福建名城數(shù)字科技有限公司（下稱“名城數(shù)科”），作為算力業(yè)務的輕資產(chǎn)運營平臺，大名城持股55%。當年9月，名城數(shù)科與名商科技簽訂7.59億元先進計算服務采購協(xié)議。

大名城在算力業(yè)務上采取輕重并舉模式，以名商科技這一重資產(chǎn)合資平臺投建算力中心，再由名城數(shù)科承擔運營業(yè)務，兩個平臺獨立運行。

2024年11月，該智算中心首期完成驗收，正式投入運營。根據(jù)大名城財報，2024年其算力業(yè)務收入679萬元；2025年算力服務收入1534萬元，占其總營收的0.68%。

與大名城相比，港資老牌房企德祥地產(chǎn)（00199.HK）進入算力領域的時間相對較晚。2026年3月，德祥地產(chǎn)以200萬美元認購一只AI算力基金三分之一的權益，間接投資英國算力企業(yè)Nscale。

2026年5月，德祥地產(chǎn)委任有算力行業(yè)背景的曹新偉為執(zhí)行董事兼算力子公司總經(jīng)理；5月19日，德祥地產(chǎn)獲得首份人工智能算力技術服務合同，基礎服務期6個月，含稅總金額約2890萬元，將交付490PFLOPS算力服務；同日德祥地產(chǎn)與榮聯(lián)科技訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

6月5日，德祥地產(chǎn)再度公告，全資附屬子公司于6月2日與中國聯(lián)通（香港）訂立合作備忘錄，推動雙方在香港AI算力基礎設施領域的合作。按備忘錄約定，德祥地產(chǎn)擬鎖定合計14—16MW的機房資源。

6月底至7月初，德祥地產(chǎn)以約3.37億港元收購PYI已發(fā)行股本的20%，間接參與江蘇南通如東小洋口片區(qū)綠色算力中心的開發(fā)。

與大名城和德祥地產(chǎn)不同，粵港灣智算（01396.HK）則以并購方式切入了算力賽道。該公司原名毅德國際控股，主要從事商貿(mào)物流和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務；2020年更名為粵港灣控股，轉向產(chǎn)業(yè)新城和城市更新業(yè)務。

2025年10月，粵港灣控股公告完成對Wisdom Knight Holdings的收購，總代價9.77億港元，從而間接控制深圳天頓數(shù)據(jù)科技有限公司。2025年，其算力收入6.17億元，占總營收的61.5%。

2026年1月，深圳福田國資旗下鴻奕智算以8億元認購粵港灣控股算力子公司鴻策數(shù)據(jù)增發(fā)的40%股權；2026年4月，其正式更名為粵港灣智算；7月3日，粵港灣智算公告，2026年上半年獲得150億元長期算力訂單。

北京國資背景的電子城（600658.SH）選擇了參股路徑。早在2023年，電子城旗下的知魚智聯(lián)以1750萬元參股北京數(shù)字經(jīng)濟算力中心項目，持股5%。目前，電子城已經(jīng)逐步構建起通用、工業(yè)、光電和量子四層算力體系。

2024年，電子城軟件銷售及運維集成服務收入3.62億元，同比增長35.58%，主要系知魚智聯(lián)算力云解決方案收入增加所致。

也有房企繞開算力中心本體，投向上游硬件。2025年8月，萬通發(fā)展（600246.SH）公告以8.54億元收購數(shù)渡科技62.98%股權。

算力風口

房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入存量時代，開發(fā)業(yè)務大幅收縮。行業(yè)洗牌之下，大量企業(yè)面臨出局或轉型，即便是存活下來的房企，也需要培育第二增長曲線，以彌補開發(fā)業(yè)務收縮留下的缺口。

電子城在股票交易風險提示公告中稱，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場處于深度調(diào)整階段，商業(yè)、辦公類產(chǎn)品面臨存量大、去化周期長、價格下行的多重壓力。萬通發(fā)展在投資者說明會上表示，基于戰(zhàn)略轉型需求，未再規(guī)劃其他房地產(chǎn)投建項目。

不同房企的轉型路徑不盡相同。華潤置地、龍湖等房企的商業(yè)運營能力較強，轉型方向是以商業(yè)地產(chǎn)為主的運營業(yè)務；而多數(shù)中小房企缺乏類似的優(yōu)勢，只能在地產(chǎn)之外找機會。

對于需要轉型的房企來說，算力業(yè)務是選擇之一。IDC數(shù)據(jù)顯示，2025年中國智算規(guī)模達1037.3EFLOPS，同比增長43%。2026年《政府工作報告》首次將“算電協(xié)同”納入新基建工程，算力行業(yè)成為一個新的風口。

上述房企投資者關系部人員的經(jīng)歷并非個例。過去幾個月，是否布局算力，幾乎成為多數(shù)房企高管面對資本市場的必答題；得到否定答案后，一些投資者甚至會質(zhì)問管理層為什么不做。

在資本市場看來，房企布局算力項目有天然優(yōu)勢，手中握有閑置土地和物業(yè)，具備對接能耗指標的能力和工程建設經(jīng)驗，又有轉型的迫切需求。以當前市場對算力的旺盛需求，算力中心只要建成投入運營，就可以帶來穩(wěn)定收入。

更重要的是，地產(chǎn)股長期低迷，多數(shù)股價偏低；算力資產(chǎn)則被普遍認為具備長期合約、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期等特點，享有較高估值。

2025年4月，大名城披露的估值提升計劃明確表示，要探索業(yè)務轉型，積極布局人工智能算力與低空經(jīng)濟兩大領域，智算中心項目首期已投入運營，配備英偉達H800服務器，提供2000P算力，并稱初步驗證了商業(yè)化可行性。

在上述證券行業(yè)人士看來，轉型到陌生行業(yè)，對任何一家企業(yè)都是較大挑戰(zhàn)。但與其他行業(yè)相比，算力作為風口行業(yè)，更容易獲得成功。而且，和房地產(chǎn)業(yè)務相比，算力業(yè)務更容易獲得融資。繼深圳福田國資8億元認購后，粵港灣智算于2026年2月再按每股6港元配股，募資凈額約1.22億港元；德祥地產(chǎn)自2025年11月以來兩度配售新股，所募資金多數(shù)投向AI及算力基礎設施。

沒有捷徑

資本市場愿意為算力故事買單，但要完成從房地產(chǎn)到算力的跨越，并沒有想象中容易。

與房地產(chǎn)開發(fā)相比，算力是一門完全不同的生意。從建設數(shù)據(jù)中心到采購GPU，再到客戶獲取、集群運維、電力保障和增值電信資質(zhì)，每一個環(huán)節(jié)都需要新的能力體系。對多數(shù)房企而言，這意味著重新學習，而不是簡單的經(jīng)驗復制。

2024年入場時，大名城希望同時覆蓋建設和運營兩個環(huán)節(jié)，但隨著項目逐步推進，其開始調(diào)整業(yè)務模式。2025年，大名城在投資者互動平臺表示，算力業(yè)務將逐步由重資產(chǎn)建設轉向輕資產(chǎn)運營，更加聚焦算力服務和運營管理。

財報顯示，截至2025年6月底，大名城算力業(yè)務按凈額法確認收入977.78萬元，同期房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入為15.79億元，新業(yè)務仍處于培育階段。

這一調(diào)整背后，是商業(yè)模式不斷修正的過程。

相比房地產(chǎn)開發(fā)，算力中心投資規(guī)模大、設備更新快、回收周期長。對資金承壓的房企而言，持續(xù)投入重資產(chǎn)項目并非長久之計，運營服務反而更符合輕資產(chǎn)轉型方向。

萬通發(fā)展最初計劃收購光模塊企業(yè)索爾思光電，推進近一年后終止重組。2025年，又將目標調(diào)整為PCIe交換芯片企業(yè)數(shù)渡科技，希望從產(chǎn)業(yè)鏈上游切入算力行業(yè)。不過，收購公告提示，萬通發(fā)展和數(shù)渡科技2024年均處于虧損狀態(tài)，后續(xù)整合仍存在較大不確定性。

德祥地產(chǎn)在算力業(yè)務上同樣一邊探索一邊調(diào)整。

德祥地產(chǎn)一方面通過基金、股權收購和戰(zhàn)略合作擴大資源儲備，另一方面持續(xù)引入數(shù)據(jù)中心行業(yè)人才，補足運營能力。與中國聯(lián)通（香港）簽署的合作備忘錄，也明確約定除個別條款外不具備法律約束力，后續(xù)合作仍需以正式協(xié)議為準。

對于多數(shù)房企而言，布局算力業(yè)務的挑戰(zhàn)不是建設一座算力中心，而是需要具備充足的持續(xù)投入和運營能力。

電子城在相關公告中坦言，算力業(yè)務仍處于起步階段，行業(yè)尚未形成成熟運營模式，客戶獲取、項目運營等方面仍存在不確定性。聯(lián)合資信在跟蹤評級報告中也認為，電子城轉型效果仍有待觀察。

過去二十多年，房企生存靠的是土地獲取、項目開發(fā)、工程建設和銷售等能力；進入算力行業(yè)后，需要重新建立技術、運營和客戶體系。土地和物業(yè)雖然可以成為算力業(yè)務的資源，但非競爭優(yōu)勢。

一位科技公司人士告訴經(jīng)濟觀察報，算力中心項目表面看風光無限，但背后依然風險重重，硬件的迭代周期是三年到五年，意味著企業(yè)需要持續(xù)大額支出；設備維護及折舊等也會對現(xiàn)金流形成壓力。

在他看來，算力重資產(chǎn)與其他基礎設施一樣，具備投資大、回報周期長等特點，并不適合中小企業(yè)做。所以，房企布局算力業(yè)務，應該以輕資產(chǎn)運營為主，尤其民企應盡量避免投資重資產(chǎn)。