高盛突然再改口：2026-2028年，滬深樓市迎來15%修復行情

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近期的樓市，正在悄然發生一場預期大變盤。

曾長期對中國樓市保持悲觀態度的外資投行，態度正在集體逆轉。其中，高盛最新的市場研判，徹底刷新了此前的看空基調，給核心城市樓市畫出了一條清晰的修復曲線。

機構明確預判：上海、深圳樓市將于2026年底見底企穩，2026至2028年，核心區域房價將迎來累計15%的修復漲幅，且本輪回暖并非簡單以價換量的短期炒作，是核心城區、高端改善需求主導的價量齊升。

不止是漲跌預判，高盛甚至給出了全國各大城市的樓市觸底節奏表。

滬深率先見底回暖，北京在2027年上半年迎來企穩，廣州及多數新一線緊隨其后，而大部分二三線城市，仍將處于持續調整周期。

消息一出，樓市輿論瞬間沸騰。

有人認為，沉寂多年的樓市或將重回上漲通道；也有人保持謹慎，認為短暫修復難改長期格局。

外資態度為何集體反轉？一線樓市的回暖，究竟是階段性反彈，還是新一輪趨勢的開啟？今天我們結合真實市場數據、政策變化和城市基本面，客觀拆解本輪樓市新周期。

一、三年三度改口，高盛完成徹底預期反轉

縱觀近幾年高盛對國內樓市的研判，不難發現，機構的觀點從未固執唱空，而是始終跟隨市場基本面動態調整，每一次改口，都對應一輪樓市周期的切換。

2021年四季度，高盛精準預判全國房價見頂，提前鎖定樓市下行大周期，與后續市場走勢高度契合。

2024年初，市場情緒跌至冰點，機構給出極致悲觀預期，認為樓市低迷狀態或將延續至2035年，整體調整周期漫長，一線樓市也難以獨善其身。

2024年底，第一輪預期修復到來。高盛將樓市整體見底時間大幅提前，從2035年修正至2027年，市場極度悲觀的情緒開始松動。

2026年4月，預判進一步細化，明確上海、深圳兩大核心城市，將率先結束調整、迎來企穩。

進入2026年7月，隨著市場數據持續驗證，這一預判徹底落地。高盛敲定具體修復空間與周期，確認核心一線樓市的結構性回暖趨勢。

與此同時，外資投行已經形成統一看多共識。

7月8日，摩根士丹利首席經濟學家公開表態，本輪樓市加速下行階段已經接近尾聲。7月13日，該觀點全網擴散，進一步印證了核心城市樓市的底部特征。

頂級投行的集體轉向，從來不是情緒使然，而是海量市場數據推演后的結論。

二、一線成交持續走強，結構性回暖已成既定事實

當下的樓市，早已告別全國同漲同跌的時代，強弱分化的格局，正在愈演愈烈，一線核心市場的韌性，已經完全凸顯。

高端改善市場，率先走出獨立行情。

6月底，北京海淀保利熙瑞項目開盤入市，均價12.5萬每平，核心改善戶型當天快速售罄，大面積高端房源去化表現遠超行業平均水平，高凈值人群入市意愿顯著增強。

同期，深圳灣安緹雅苑全新開盤，憑借核心地段與優質配套，備案均價18.58萬每平，房源開盤即清盤。在此之前，深圳光明核心新盤也曾出現短時售罄的火熱場面，核心優質房源的稀缺性持續凸顯。

二手房市場的持續回暖，更能反映真實居住需求的釋放。

2026年上半年，深圳二手房累計成交超3.6萬套，成交量穩步抬升。北京二手房市場表現更為亮眼，上半年成交93583套，創下五年新高，6月單月網簽量同比上漲10%，市場活躍度持續攀升。

上海二手房市場則保持穩步修復態勢，成交量連續四個月實現同比正增長。

市場結構也在悄然迭代，過去剛需房源獨撐市場的局面徹底改變。三四百萬、五百萬至八百萬的改善型房源成交占比大幅提升，剛需與改善需求同步釋放，成為支撐樓市企穩的核心動力。

供需關系的逆轉，是一線樓市企穩的核心底氣。

根據易居研究院權威統計數據，2026年6月末，八大重點城市二手房掛牌量123萬套，較去年同期減少28萬套，整體降幅接近兩成。

核心城市二手房積壓房源持續去化，市場拋售壓力緩解，供需關系逐步趨于平衡，為房價企穩修復奠定基礎。

土地市場的走勢，更是城市樓市價值的風向標。

2026年上半年，全國TOP20核心城市土地出讓收入，占到全國總量的62%，較去年全年提升10個百分點。

上海、杭州土地收入領跑全國，北上廣深四大一線城市土地交易熱度穩居高位。資金、產業、人口，正在持續向頭部核心城市集中，城市層級分化進一步固化。

58安居客研究院對此總結：核心城市二手房企穩信號明確，但多數中小城市新房市場仍在磨底，樓市分化，將是長期常態。

三、四大核心支撐，撐起一線樓市修復行情

外資投行敢于徹底反轉預期，背后不是炒作，而是人口、產業、政策、供需四大維度的硬核支撐，多重利好疊加，構筑了核心一線樓市的底部韌性。

第一，人口持續正向流入，夯實樓市基本盤。

樓市的長期走勢，歸根結底由人口決定。

上海、深圳持續優化落戶政策，敞開大門吸納高校畢業生、高端技術人才，常住人口始終保持正向增長。源源不斷的新增定居人口，構成了樓市穩固的剛需底盤。

同時，本地存量居民的居住升級需求持續釋放，置換改善意愿強烈，進一步支撐起一線樓市的成交熱度。

反觀絕大多數三四線城市，人口持續凈流出，年輕購房群體不斷縮減，居住需求逐年萎縮，供需失衡的格局短期內難以改變，樓市自然缺乏回暖基礎。

第二，高端產業集聚，筑牢真實購買力底盤。

房價的背后，是城市的產業實力與居民收入水平。

滬深等一線城市，聚集了金融、高端制造、數字經濟等高附加值產業，高薪崗位集中，居民可支配收入長期領跑全國。

這類高收入群體收入穩定、抗風險能力強，即便經濟存在小幅波動，購房與置換的核心需求也不會大幅收縮，為樓市提供了堅實的購買力支撐。

而中小城市產業結構單一，產業能級薄弱，居民收入增長緩慢，缺乏持續性的高端購房需求，樓市長期上漲動力不足。

第三，重磅新政持續托底，釋放市場活力。

2026年7月，新一輪樓市政策落地，從供給、需求兩端同時發力，精準托底核心城市樓市。

3000億保障房專項再貸款全額落地，各地國資平臺有序收儲存量房源，重點消化核心城區優質存量住宅，有效盤活市場流動性，緩解庫存壓力。

同時，全國賣舊換新退稅政策延期，個稅全額退還，疊加首付比例下調、存量房貸利率降低、帶押過戶全面普及，大幅降低了居民的置換與置業成本，有效激活市場改善需求。

一系列政策紅利，高度適配核心城市的市場特征，成為一線樓市企穩修復的關鍵催化劑。

第四，新房供給收縮，告別庫存過剩時代。

近兩年，上海、深圳主動優化土地出讓節奏，嚴控新房供應規模，市場供給更加理性。

目前一線城市新房供應量，僅占市場總成交的35%-40%，不存在大規模庫存積壓的問題，供需關系相對健康。

而三四線城市早年土地供應過量，新房、二手房雙重庫存高企，部分城市去化周期長達5至10年，長期處于供大于求的狀態，很難出現趨勢性上漲行情。

四、看清兩大核心邊界，讀懂真實樓市趨勢

本輪一線樓市的回暖，絕不意味著全國樓市普漲時代回歸，市場正在形成全新的運行邏輯，兩大變化，將主導未來兩年的樓市走向。

首先，房產去金融化已成長期趨勢，全民炒房時代徹底落幕。

數據顯示，2021年樓市頂峰時期，房產占據國內居民總資產的67%；截至2026年一季度，這一比例已回落至52%。按照機構測算，2035年居民房產資產占比或將降至42%。

這意味著，居民資產遷徙不可逆，資金持續從樓市流向各類金融資產。未來樓市不再具備全民投機屬性，只有一線核心優質房產，能夠保留保值修復能力，劣質房產將持續價值回落。

其次，樓市內部極致分化，房源價值差距持續拉大。

即便是同為一線城市，樓市行情也并非全域同步。

主城核心地段、配套成熟、品質過硬的次新房，流動性充沛，價格率先企穩修復；而遠郊剛需大盤、配套缺失的老舊房源，成交持續低迷，價格調整壓力仍在。

未來的樓市，早已不是“閉眼買房穩賺”，地段、配套、品質，將徹底決定一套房子的價值。

最后想說

高盛的本輪預期大轉向，不是樓市過熱的信號，而是中國樓市結構性拐點的正式確認。

歷經多年調整，全國樓市徹底告別普漲周期，正式進入“核心城市修復、下沉城市調整”的分化新時代。

沒有全面回暖，只有局部行情；沒有全民紅利，只有優質資產保值。

看清城市層級、認清房源價值、順應市場趨勢，是未來樓市不變的核心邏輯。