房價要漲？！一國黨推5%低息房貸！太嚇人了！悉尼租金暴漲40%！空置率創新低

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悉尼空置率創新低供應量少 多地租金漲超20%最高41.3%

過去12個月，悉尼內西區的Abbotsford獨立屋租金飆升逾40%，另有多個郊區漲幅超20%，悉尼獨立屋周租金中位數已創下850元的歷史新高，僅過去一個季度就上漲6.3%，部分郊區漲幅更為陡峭。

Domain最新租賃報告顯示，悉尼租金漲幅最大的是內西區的Abbotsford，該地獨立屋掛牌租金中位數躍升至每周1300元，漲幅達41.3%。緊隨其后的是Bankstown地區的Milperra，漲幅29.4%，周租金達1100元；南部地區的Monterey上漲28.9%，周租金為1225元。

其余獨立屋租金大幅上漲的區域還包括東區的Dover Heights，上漲25%至每周3500元；North Bondi、Brighton-le-Sands均上漲22.4%，South Coogee、Forest Lodge均上漲21.9%。

Domain首席住宅經濟學家鮑威爾表示，悉尼租金的增長非常驚人，目前空置率仍處于該時段的創紀錄低點，住房供應極其緊張。獨立屋租金漲幅最大的地區，可供出租的獨立屋樣本量通常少于公寓，這種稀缺性也在推高租金。

公寓租客同樣面臨租金上漲壓力，內西區Concord West公寓租金飆升24%至每周645元，Enmore、Millers Point等地漲幅均超18%。

試圖搬去中央海岸通勤避租的租客也未能幸免，Wamberal公寓租金上漲18%，Gosford上漲16.4%。

鮑威爾表示，公寓相對更好的可負擔性吸引大量租客，直接推高了這類房源的租金。

預算案后即將出臺的負扣稅、資本利得稅等稅收政策變化，將顯著影響新投資者，未來或進一步推高租金，部分房東已提前漲租。

29歲的租客布萊克利已經開始尋找購房機會，她四年前從新州北海岸搬來悉尼后一直租房，期間被迫搬家三次，期間Fairlight合租雅柏文的房東還試圖將租金提高三分之一。

布萊克利說，租房成了無休止的循環，根本無法規劃未來，沒有任何長期居住保障。他有家人支持才得以推進購房計劃，但并非所有人都有這樣的條件，住房安全應該是所有澳洲人都應享有的權利。

PRD首席經濟學家馬迪亞斯莫認為，悉尼獨立屋租金上漲是供需關系的結果，幾乎所有新開發項目都是雅柏文，獨立屋因此愈發搶手。

Smartmove的坦波表示，悉尼今年預算案公布前已經經歷三次加息，房東們正試圖提高租金收入抵消成本上漲，而投資者房源供應的預期下降，會讓租金重演紐西蘭2021年實質廢除負扣稅時的上漲走勢。

02

一國黨擬推5%低息房貸！經濟學家警告：或進一步推高房價

一國黨近期提出一項由納稅人出資的低息房貸計劃，意圖挑戰澳洲四大銀行在住房貸款市場的主導地位。該計劃擬通過澳洲郵政設立一家提供30年期、固定利率5%的“人民銀行”，資金來源為廢除工黨政府115億澳元的“澳洲住房未來基金”。

經濟學家警告，此舉可能迫使聯邦政府籌集數千億資金，在經濟下行時讓納稅人承擔巨大損失，并進一步推高房價。

該計劃由一國黨參議員馬爾科姆·羅伯茨牽頭，僅要求借款人支付5%首付，資金可來自養老金儲蓄或首次置業補助。而5%的利率低于當前商業銀行平均6.2%的水平。

新南威爾士大學經濟學教授理查德·霍爾登指出，納稅人出資的銀行政策實際所需資金可能達到擬議規模（115億澳元）的10至50倍，因為大量借款人會選擇再融資，“政府可能吸引全澳一半甚至更多的房貸需求”。

一國黨財政事務發言人喬伊斯則拒絕承諾將所有政策提交國會預算辦公室進行成本評估，理由是該黨內部資源有限。

霍爾登批評這一設想“非常糟糕”，認為政府不擅長經營商業信貸業務，且以低于市場的利率放貸，可能吸引高風險借款人，最終由納稅人買單。

Challenger首席經濟學家喬納森·卡恩斯也質疑該政策未充分考慮房價下跌風險，指出5%至10%的跌幅在澳洲并不罕見，政府可能因違約和折價出售蒙受損失。此外，該計劃可能刺激需求，進一步推高房價。

一國黨同時承諾，將對政府各項收費進行審查，并取消價值不超過100萬澳元的新建住宅所用建筑材料的商品及服務稅（GST）。據國會預算辦公室估算，僅此項GST減免在實施后的前四年內，就將使聯邦稅收減少約82億澳元。

羅伯茨以前工黨總理安德魯·費希爾1911年成立聯邦銀行為例，稱國有銀行帶來問責機制和公共利益，并援引日本、新西蘭及美國北達科他州的成功案例。

但霍爾登認為，澳洲國有銀行歷史表現不佳，政府不應像經營超市一樣介入銀行市場。卡恩斯補充稱，澳洲人獲得貸款的主要障礙并非信貸限制，而是首付不足和購房成本高昂。

03

老年家庭擁全國大部分財富 年輕群體代際財富不均突出

在澳洲參議院開展代際住房問題調查中，澳洲社會服務委員會（ACOSS）指出，老年家庭掌握全國大部分財富，聯邦政府需結合年齡與財富，解決代際財富鴻溝。

ACOSS數據顯示，35歲以下人群僅掌握全國7%財富，最富10%家庭財富是底層60%家庭的25倍。

ACOSS的菲利普斯說，代際內的財富不均在年輕一代最突出，年輕群體內部財富差距比前幾代人同齡時更大，要關注非年齡因素的住房不平等，這一問題這已經不止是房屋所有權問題，需要將年齡和財富結合審視。

全國租房倡導組織Better Renting的行政總裁卡特賴特說，在澳洲租房應被視為基本服務，絕大多數民眾認為房東該提供可負擔、舒適安全的住房。在聯邦政府宣布為租客提供更好待遇「A Better Deal for Renters」的改革三年后，僅澳洲首都領地（ACT）和維州落地出租房最低能效新標準。

該政策原包含全國統一「無理由驅逐」、年租金限漲一次等內容。

卡特賴特說，各轄區未滿足租房保障預期，聯邦政府出資激勵房東達標能效，保護租客免受無故驅逐和亂漲租。

該組織還指出，澳洲證券和投資委員會（ASIC）的貸款規則未要求投資者承擔房屋維修費，這是系統性問題，政府有責任改變這種不公。

網紅圖希因發布澳洲房價飆升視頻走紅，他向委員會表示，大眾普遍對「買房越來越遙不可及」有強烈共鳴，很多年輕人因達不到前幾代人的人生里程碑感到羞恥，「澳洲夢」被不斷兜售給下一代，卻也變得越來越難實現，人們過度把擁有住房當成積累財富的核心路徑，沒自己的房子甚至不被視作成功的社會成員。

悉尼大學University of Sydney研究不平等問題的專家達克說，澳洲35歲以下人群的財富不平等最為懸殊，年輕澳洲人不僅要和投資者競爭，還要和拿到家庭財務支持的同齡人競爭，富裕年輕群體的財富增長不靠儲蓄和投資收入，更多是靠父母的支持買房，代際財富不平等根源是住房所有權嚴重傾斜，未來20年超5萬億元的遺產將被不均等繼承，大概率加劇財富分化。

在澳洲當前政策下這筆巨額財富轉移完全免稅。

04

年輕一代購房愿望不減

盡管首付門檻比五年前更高，利率也有所上升，不過調查發現，塔州年輕人的購房雄心并未減退。

對于Z世代（1995到2009年出生）和千禧一代（1981到1996年出生）來說，房產不僅是一個居住之所，還代表著獨立、穩定、長期財富，以及財務成功的一個決定性里程碑。

雖然踏上購房之路充滿挑戰，不過Loan Market的一項最新研究顯示，在受訪的18至34歲塔州居民中，有62%的人仍然認為擁有房產對創造財富至關重要。

對于首次購房者唐尼和科利爾來說，買房不僅僅是為了擁有一個可以稱之為「家」的地方。

23歲的唐尼表示，在貸款經紀人安德魯的專業指導下，他們在Burnie找到了一套符合他們需求的房產。

唐尼說，這其中伴隨著一些挑戰，他們想找一個可以進行改造的房子，這樣未來還能把它變成出租房，一套他們可以自己翻新、從而獲得一些房屋凈值的房產，他們的目標是讓這套房產成為他們投資組合中的第一套，為未來打下基礎。

這對情侶尋找的房源價格在38萬至45萬元之間，低于Burnie的中位價，競爭十分激烈。

唐尼說，在開放看房日，經常能看到至少20個家庭，通常是首次購房者或打算買房翻新的人，在他們準備買房的時候，有些看房活動的人流量非常龐大。

如今終于拿到鑰匙后，這對情侶已經寫下了一份房屋翻新工作優先清單。

唐尼說，他想搭一個棚子來替代現有的車棚，還有些粉刷工作要做，浴室需要稍微修整一下，如果能換上新地毯就更好了，不需要像重做整個廚房那樣的大工程，主要是一些能提升房屋價值的小改造。

Loan Market發言人巴克斯表示，對很多人尤其是年輕人來說，擁有房產比以往更重要，這些年輕人大多希望獲得穩定，不想繼續租房，不愿再幫別人還房貸，希望把買房當作創造財富的手段。

巴克斯表示，當下進入房地產市場確實很難，對單身人士來說更是如此，他早就跟很多人說過，買房是一項「團隊運動」，需要雙份收入才既能負擔房貸，也能應對持續上漲的生活開支。

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