達(dá)拉斯辦公樓逆勢擴(kuò)張：在建體量全美第三，空置率卻仍有隱憂

全球7000種語言，AI能翻譯的不到200種。嗨，等等，拿錯(cuò)稿子了。今天咱們不聊技術(shù)翻譯，來聊聊一個(gè)更“實(shí)在”的反常現(xiàn)場：在全美辦公樓市場一片唱衰聲里，得克薩斯州那塊地兒怎么還在瘋狂建樓？

當(dāng)多數(shù)美國城市的辦公樓吊塔都安靜下來時(shí)，達(dá)拉斯-沃斯堡（DFW）的工地上頭巾依然攢動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)媒體《商業(yè)地產(chǎn)高管》的報(bào)道指出，由于需求轉(zhuǎn)向和金融環(huán)境收緊，全國辦公樓建設(shè)節(jié)奏普遍放緩，但DFW偏偏走出了獨(dú)立行情。根據(jù)Yardi Matrix在2026年5月鎖定的數(shù)據(jù)，DFW地區(qū)當(dāng)時(shí)正在施工的辦公樓面積高達(dá)260萬平方英尺，這一個(gè)量級把它穩(wěn)穩(wěn)送上了全美第三的寶座，排在波士頓和曼哈頓之后。

這就好比全班平均分都在掉，這位同學(xué)不僅沒掉，還往前竄了竄。這背后，得州強(qiáng)大的外來人口流入和遠(yuǎn)近聞名的親商環(huán)境成了關(guān)鍵燃料。即便是在那些傳統(tǒng)的門戶城市開始踩剎車的關(guān)口，大都會(huì)區(qū)的發(fā)展慣性依然充足。一個(gè)很能說明問題的數(shù)字是，DFW的在建面積占現(xiàn)有總庫存的比例達(dá)到了0.9%，這個(gè)數(shù)字比全國平均水平0.4%的兩倍還要多。

要說這股建設(shè)熱潮里的“帶頭大哥”，非得提一下高盛在北區(qū)（NorthEnd）的那個(gè)新園區(qū)。這個(gè)由亨特房地產(chǎn)投資公司和希爾伍德城鎮(zhèn)聯(lián)手折騰的項(xiàng)目，體量足有80萬平方英尺。為了把它撐起來，他們從摩根大通手里拿到了一筆5.139億美元的建設(shè)貸款，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在2028年竣工交付。如果把眼光放得更遠(yuǎn)一點(diǎn)，整個(gè)北區(qū)地塊的終極形態(tài)是奔著400萬平方英尺的總量去的。

這股辦公樓的擴(kuò)張勁頭，不過是DFW整體商業(yè)地產(chǎn)活躍度的一塊拼圖。即便全國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步調(diào)在減慢，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)開發(fā)商們同樣維持著全美數(shù)一數(shù)二的龐大在建管道。時(shí)間線拉到2026年頭五個(gè)月，DFW地界上破土動(dòng)工的辦公樓新項(xiàng)目就有5個(gè)，總計(jì)263，390平方英尺，對比2025年同期的瘦弱數(shù)字，這個(gè)開工量直接跳漲了198%。

不過有意思的落差來了：開工的熱火朝天，完工的卻門可羅雀。今年同期，整個(gè)地區(qū)只有一棟新樓正式交付——那是位于格雷普韋恩的SunBelt Rentals擴(kuò)建項(xiàng)目，面積41，790平方英尺。對比2025年，今年的實(shí)際完工量暴跌了86.1%。如果把規(guī)劃中的項(xiàng)目全算上，DFW未來的辦公樓供應(yīng)管道可能會(huì)占到市場總庫存的2.8%，這個(gè)比例能排到全美第六。

開發(fā)端搞得風(fēng)生水起，交易端也不甘示弱。截至今年五月，DFW的辦公樓交易額直逼14億美元，在全美能排到第四。市場上的大手筆買家一點(diǎn)也不含糊，范德比爾特辦公地產(chǎn)、希爾伍德城鎮(zhèn)和TriPost資本合伙人們聯(lián)手，斥資超過2億美元將歐文市的威廉姆斯廣場塔樓收入囊中；Estein USA也花1.429億美元買下了達(dá)拉斯市中心的尖塔大廈。

但是，賬面上光鮮的成交額和紅火的開工量，并沒有完全解決這個(gè)市場的深層矛盾。一份成績單兩面看：過去12個(gè)月里，DFW辦公樓的空置率確實(shí)努力收窄了320個(gè)基點(diǎn)，這是個(gè)值得肯定的恢復(fù)信號。然而，如果把當(dāng)?shù)氐钠骄獌r(jià)租金和空置率這兩項(xiàng)硬指標(biāo)，拿去跟全國基準(zhǔn)線比一比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它們目前依然處在落后身位。

這種“增量猛、存量弱”的格局，恰恰揭示了DFW辦公樓市場面臨的持續(xù)逆風(fēng)。一邊是開發(fā)商基于人口紅利和低營商成本投下的長期信任票，另一邊則是當(dāng)前市場在消化空間、提升價(jià)值上實(shí)實(shí)在在的掙扎。這種冰火兩重天的切面，或許才是真實(shí)商業(yè)周期的本來面目。