北京
秦虹
中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員
城市更新研究中心主任
2026年7月9日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“中國房地產大數據系列報告會暨2026上半年市場總結及下半年趨勢預判”在成都召開。
城市更新“十五五”規劃的出臺，對建設領域具有標志性意義，推動城市更新由住建領域的行業性工作上升為國家戰略行動，也意味著建設領域發展重心正由增量擴張開發，轉向存量更新、品質提升和資產盤活。
從發展背景看，城市更新進入攻堅期具有現實基礎。一方面，我國城鎮化已由快速增長期轉向穩定發展期，城鎮新增常住人口規模較高速城鎮化階段明顯下降；另一方面，住房發展已從解決“有沒有”轉向提升“好不好”，房地產供求關系和人口結構變化共同推動建設領域發展邏輯發生轉變。在國家戰略導向持續強化的背景下，城市更新已成為擴大內需、推動城市高質量發展和促進建設領域轉型的重要抓手。
圍繞存量盤活難題，分享內容重點分析了當前城市更新落地面臨的兩類核心約束：一是高速城鎮化時期形成的土地管理制度，與存量時代復雜、多元、高成本的更新需求之間存在不適配；二是城市更新項目普遍面臨資金閉環不足問題，社會資本進入、資產持續運營和資本退出機制仍需進一步打通。
針對上述問題，城市更新“十五五”規劃及相關支持政策從多個方面提出破局路徑。在土地使用方面，圍繞土地混合開發、空間復合利用正面清單、用途轉換和并聯審批等內容，為存量空間功能優化提供制度支撐；在產權登記方面，通過分層登記、預告登記、按戶首次登記以及歷史建筑登記材料簡化等方式，推動復雜產權關系下的資產確權和流轉；在用地續期和成本優化方面，工商業用地使用權續期、土地整合置換及聯合開發稅費負擔降低等政策方向，有助于穩定市場預期、提升存量資產價值；在投融資方面，通過中央財政、地方專項債、金融機構、社會資本等多元資金參與，并結合REITs、ABS等資本市場工具，推動形成“投、融、管、退”相銜接的可持續機制。
對企業而言，城市更新不再是簡單的空間改造，而是對運營能力、資產管理能力、投融資能力和權益協調能力的綜合考驗。傳統房地產開發依賴“開發—銷售—回款”的增量邏輯，而存量更新更依賴資產增值、持續運營收益和資本化退出能力。未來，企業需要進一步深研政策體系，用好制度紅利，補齊長期運營和資管短板，推動沉淀資產轉化為持續現金流，在存量時代形成可持續發展能力。
文章來源：中指研究
微信編輯：張菁菁
責任編輯：劉琪 黃米佳
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