2026上半年房企格局明顯分化，樓市進(jìn)入存量競爭新階段

如果你還在用好幾年前的老眼光看待樓市，大概率會看不懂當(dāng)下的市場變化。

以前我們買房、看樓市，默認(rèn)都是大房企穩(wěn)如泰山，千億房企遍地走，百強房企隨便挑。

但看完中指研究院2026上半年房企完整銷售數(shù)據(jù)，能清晰看出房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營邏輯已經(jīng)發(fā)生明顯變化。

今年上半年，全國銷售額突破千億的房企，縮減至3家。

放在幾年前，千億房企是頭部開發(fā)商標(biāo)配，隨便一數(shù)都不止如今的三家，萬科、融創(chuàng)、綠城等個個當(dāng)年都能穩(wěn)定站上千億門檻。

絕大多數(shù)曾經(jīng)的行業(yè)巨頭，要么掉出千億陣營，要么主動收縮業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪深度調(diào)整，徹底告別過去高杠桿快速擴張的發(fā)展階段，進(jìn)入了存量競爭新階段。

2020-2021年是樓市規(guī)模擴張的高峰，當(dāng)年全年銷售額突破千億的房企最多達(dá)到43家，不管各類民營房企還是地方國企，只要你敢借錢拿地，很容易做大銷售規(guī)模沖進(jìn)千億梯隊。

根據(jù)中指研究院（CREIS）2026上半年房企銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)，短短五年時間行業(yè)規(guī)模發(fā)生了明顯調(diào)整，2026年上半年只有3 家房企半年銷售額突破千億，保利1351 億、中海1343億、華潤1165億。

往年常站穩(wěn)千億門檻的綠城，今年上半年銷售額947億，直接跌出千億陣營；曾經(jīng)行業(yè)龍頭萬科，上半年銷售350億，距離千億門檻差了一大截，排在榜單第十位去了。

這是中指研究院2026年上半年房企全口徑銷售前十榜單，前十席位發(fā)生了變化。

不光千億房企縮水，百億房企數(shù)量也在同步下滑，可能很多人對這個變化沒啥直觀感受。

2026年上半年銷售額破百億房企僅僅34 家，比去年同期少了12家。百強房企入圍門檻也從去年上半年32.8億，降到今年26.8億。

說白了，現(xiàn)在房企想要擠進(jìn)百強，最低銷售門檻比去年更低了。

再來看整體市場大盤。

今年上半年百強房企總銷售額15863.6億元，雖然整體規(guī)模仍處于調(diào)整區(qū)間，但下滑幅度已經(jīng)連續(xù)四個月收窄，6月單月環(huán)比還上漲了11.8%。

這一輪小幅回暖，主要就是依靠一線、強二線城市改善型購房需求支撐，屬于局部結(jié)構(gòu)性修復(fù)，并不是全國市場全面回暖，行業(yè)整體仍處在優(yōu)化調(diào)整周期。

過去十幾年房企賺錢模式很簡單粗暴，借高息資金拿地，然后快速修樓盤賣房回款，回款再拿新地塊，杠桿越滾越高，規(guī)模越大融資越容易。

以前這套高速拿地賣房的模式，要走通有兩個前提，一個就是房價持續(xù)上漲，另外就是融資渠道放開，如今兩個條件都沒了，依靠高負(fù)債加杠桿的舊高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式已經(jīng)很難繼續(xù)下去了。

過去不少房企靠信托、美元債、非標(biāo)融資無限加杠桿，現(xiàn)在高負(fù)債的房企很難拿到低成本資金，舊債到期沒有新資金周轉(zhuǎn)，就會產(chǎn)生債務(wù)壓力。

這類靠高杠桿擴張的房企，在行業(yè)調(diào)整周期中自然而然就會出現(xiàn)經(jīng)營壓力，這也讓整個行業(yè)重新審視發(fā)展模式，單純靠高杠桿沖規(guī)模的發(fā)展路徑已經(jīng)很難持續(xù)走通。

同時疊加城鎮(zhèn)化速度放緩、人口結(jié)構(gòu)改變，人們對買房的這種心態(tài)更加理性謹(jǐn)慎，全國二手房掛牌總量處于較高水平，部分人口流出小城房源去化周期較長，房企樓盤壓在手里會帶來一定的資金周轉(zhuǎn)壓力。

翻看今年上半年TOP10房企名單，能明顯發(fā)現(xiàn)一個變化趨勢，榜單前十席位里，絕大多數(shù)是央企、地方國企，只有濱江集團這一家純民營房企穩(wěn)定留在頭部梯隊。

國資房企融資渠道更穩(wěn)定、資金儲備充足，市場下行階段抗風(fēng)險能力會更突出。過去依靠高杠桿快速擴大規(guī)模的民營房企，大多主動收縮規(guī)模，不再拼銷售規(guī)模沖榜單。

不管國企還是經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企，低負(fù)債、穩(wěn)回款才是當(dāng)下市場的核心競爭力，這也是本輪行業(yè)調(diào)整最直觀的變化。

除了房企實力分化，購房人群、成交量、優(yōu)質(zhì)土地資源都在持續(xù)向核心城市集中，這點相信大家平時也都感受到了。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，20家頭部房企上半年一線城市銷售占比45.5%，首次超過二線城市44.6%。保利、中海、華潤過半銷售額來自北上廣深、杭州等人口持續(xù)流入城市，改善置換需求穩(wěn)定，這類房源的銷量相對更好。

再來看，2026年上半年百強房企整體拿地金額3360億，同比下滑33.7%。TOP10房企拿走百強56.3%土地，超六成百強房企半年拿地不足20億。

說明什么？

資金儲備不足的中小房企拿地意愿和拿地空間在持續(xù)收縮，行業(yè)進(jìn)入企業(yè)自主調(diào)整、資源向穩(wěn)健企業(yè)集中的優(yōu)化周期，有部分企業(yè)會主動收縮、調(diào)整業(yè)務(wù)布局。

看完榜單和邏輯真相，我覺得大家有必要打破過去十幾年的固化認(rèn)知。

過去房企拼誰銷售額高、誰布局城市多，現(xiàn)在反過來了，大家比拼誰負(fù)債低、誰回款穩(wěn)、誰又虧損少。

萬科上半年預(yù)虧120-150億，也能看得出過去那種大范圍布局、高庫存的那種粗放擴張模式，在當(dāng)前調(diào)整周期下會面臨較大壓力。當(dāng)前全行業(yè)房企都在縮減低效項目、優(yōu)化庫存，調(diào)整經(jīng)營思路。

房地產(chǎn)早已告別了每年十幾萬億新房成交的高速增長階段，而現(xiàn)在百強房企半年總銷售額不到1.6萬億，中長期新房整體成交規(guī)模很難再復(fù)刻過去高速增長階段那種水平。

行業(yè)發(fā)展進(jìn)入分化階段，市場資源會向經(jīng)營穩(wěn)健的頭部企業(yè)集中，行業(yè)進(jìn)入企業(yè)自主優(yōu)化調(diào)整的常態(tài)化階段了。

不少朋友看完這組數(shù)據(jù)后，會關(guān)心自家房產(chǎn)長期價值，也想理清家庭資產(chǎn)該怎么搭配規(guī)劃更穩(wěn)妥。

過去二十年國內(nèi)居民資產(chǎn)配置大多偏向房產(chǎn)，央行調(diào)研顯示城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)中房產(chǎn)占比接近 70%，不少人把大部分積蓄、貸款投入房產(chǎn)，以前大家普遍覺得房產(chǎn)長期價值穩(wěn)定。

經(jīng)過這幾年行業(yè)調(diào)整也能看出，房產(chǎn)不會再無腦持有就穩(wěn)漲，不同城市、地段房源的價值差距會慢慢拉大。一線、強二線配套完善的自住小區(qū)，流通置換需求更穩(wěn)定，適合有長期自住規(guī)劃的人群。

過去大家習(xí)慣把大部分身家押在房產(chǎn)上，而未來家庭理財的核心關(guān)鍵詞是分散。

不要把大部分財富放在同一類資產(chǎn)上，不用全部集中在房產(chǎn)，家庭資產(chǎn)配置可以多元化，就算是某一類資產(chǎn)周期不行了，其他資產(chǎn)還可以對沖風(fēng)險，降低單一資產(chǎn)波動給家庭整體財富帶來的沖擊。

要知道，頂峰時期全年有43家千億房企，到今年上半年的3家，這不只是一組冰冷的行業(yè)數(shù)據(jù)，更是行業(yè)舊發(fā)展模式的逐步退出，市場迎來新的發(fā)展邏輯。

行業(yè)發(fā)展邏輯迎來明顯調(diào)整，看懂市場周期變化，能幫大家更理性規(guī)劃家庭資產(chǎn)。

最后有個中立話題，歡迎大家理性交流討論：如果你手里持有二三線或縣城閑置房產(chǎn)，不妨結(jié)合自身自住、置換需求理性規(guī)劃，是長期持有還是擇機置換，大家可以一起理性聊聊。