謝逸楓：70城房價延續分化趨勢，一線城市連續上漲4個月

文/謝逸楓

7月15日，統計數據顯示，6月70城新建商品住宅價格環比下跌0.2%（1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.2%，跌幅與5月持平，表明房價未止跌回穩，見底基礎不牢固，處于延續筑底調整階段，離觸底仍需時間。

6月70城新建商品住宅價格環比指標下跌0.2%，連續4個月持平，標志著房價正式磨底的止跌回穩關鍵階段，這不是房價行情拐點已來，僅僅是結構性的波動，處筑底的調整階段。房價呈現一線城市回暖，二線城市收窄，三線城市下跌的市場格局。

值得注意的是房價在好房子、豪宅的沖擊下，已經喪失市場的價格真實信號，可以說好房子的高價已經新的價格之錨。70城或者一線城市無法代替全國房價的變化，一線城市無法代替70城房價的變化，一個或幾個城市無法代替一線城市或二線城市的房價變化。

最真實的房價變化，就是一房一價，而一盤一價，一板一價，一區一價，一市一價都是變化的，不管是全國、東西南北中五區域、70城房價，或一線城市房價，都存在分化、結構性的變化，城市之間、區之間、板塊、樓盤之間都存在分化、結構性的變化。

6月70城新建商品住宅房價環比下跌0.2%，跌幅與上月持平，同比下跌3.5%，比上月收窄0.1%；二手住宅房價環比下降0.3%，跌幅與上月持平，同比下降5.6%，比上月收窄0.3%，總體房價延續下跌筑底的調整形勢不變，呈現邊際改善的弱回暖走勢不變。

6月70城房價來看，新建商品住宅房價指數環比下跌0.2%，跌幅與上月持平，表明房價未止跌回穩，延續下跌筑底的調整階段，透露出房價正在筑底的邊際回暖跡象，也反映出市場供應和購房需求結構性、量價改善的趨勢。但只限一線和少部分二三線城市。

6月一線和二線的部分核心城市核心區域呈現出筑底回暖、由負轉正的態勢，正處于從點狀復蘇向片狀復蘇過渡的關鍵階段。一線城市新房價格環比、二手房價環比連續4個月上漲，而新房、二手房環比上漲城市數量增加4個、減少1個。

上半年（前6月）全國房價來看，1月-6月商品房銷售均價9453元/平，同比下降2.3%（前5月下降3.0%、前4月下降4.9%），環比上漲0.8%（前5月上漲2.9%、前4月上漲3.0%）。單月來看，6月商品房銷售均價9727元/平，環比下降7.4%，同比上漲0.5%，比5房價漲幅收窄4.0%，房價轉跌。

6月一線城市新房、二手房價連續4個月上漲，不是標志著全國樓市下降通道基本結束，也不是意味著房價存在大漲、大跌，更加不是代表著房價拐點已到。所以，大家對房價存在誤解。一線城市房價連續上漲4個月，真相是結構性上漲的原因導致的。

假如剔除掉成交的好房子、豪宅和高價房樓盤，3月、4月、5月、5月一線城市新房、二手房的房價環比將是下跌的，不是上漲的。表面看是連續4個月房價上漲，實際上是結構性帶動房價指標平均數上漲，所以，房價數據存在失去市場真實的信號。

總體看，70城房價未止跌回穩，出現跌跌不休，跌幅反反復復的背后，原因是短期內政策無法熨平市場供需關系波動，政策持續力不強，效果斷斷續續，庫存去化緩慢。去年四季度銷售正增長的復蘇未能延續。因此，未來需要加大救市和執行力度。

6月70城新房價格還是二手房價格環比，均出現跌幅持平的態勢，前5月全國房價同比跌幅收窄，說明房價止跌呈現邊際改善效應。70城房價持平、一線城市新房和二手房價連續3個月上漲背后，主要是分化結構性上漲，短期政策變化體現。

筆者認為，盡管房價環比跌幅持平，同比房價跌幅收窄，但是跌幅依然比較高，必須謹慎和防止房價下跌。目前房價止跌企穩基礎不牢固、見底條件不具備，供需關系、信用、預期和信心的修復放緩的狀況未明顯改變，但是樓市延續結構性、分化的跡象明顯。

第一是6月70個城市新房價格指數環比下跌0.2%，已經實現連續4個月持平。第二是新房一線城市房價率先上漲，一線城市新房價格環比上漲0.1%，比5月上漲0.2收窄0.1%，連續4個月上漲。其中北京房價連續3個月下降。

同比下降1.3%，比上月下降1.7%收窄0.4%，連續4個月收窄。其中上海環比上漲0.3%、廣州上漲0.2%，深圳上漲0.3%，北京下降0.3%。上海、廣州、深圳房價連續4個月上漲，是城市經濟強和結構性上漲及短期政策支撐。

第三是新房房價上漲城市數量增加4個。6月70城新房價格環比上漲城市20個，比6月增加4個。而二手房價格環比上漲城市為9個，比5月減少1個。房價上漲的城市數量增加或減少，與結構性供應調整、好房子數量增加上市、政策加大力度救市有關。

第四是6月70城二手住房價格環比下跌0.3%，跌幅與上月持平。第五是二手住宅一線城市房價環比上漲0.3%，跌幅比上月回落0.1%，連續上漲4個月。其中其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，以價換量趨勢不變。

二手住宅一線城市北、上、廣、深的房價上漲幅度紛紛收窄，上漲的勢頭變弱。而一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9%，已經連續5個月收窄。暫時僅僅以一線城市新房、二手房環比、同比數據，上漲數量來看，并不意味著房價見底。

預計70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法全面傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預期和信心弱、租金回報率無法支撐，一線城市的輻射力有限。

筆者認為，短期內房價止跌見底、企穩反彈上漲的條件不具備，傳統房價周期路徑為政策見底-成交量上升-房價止跌見底-量價企穩反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底期階段，市場分化和結構性明顯，熱點城市復蘇目前表現起伏不穩。

按照樓市的政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成見底反彈的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續力能否保持、預期和信心逆轉。

70城房價下跌空間進一步收窄，一線和強二線復蘇力度進一步加強，核心城市止跌上漲、二線城市修復、三四線磨底的市場格局表現將更為明顯。隨著市場領先指數跌幅收窄、房東調價指數趨于樂觀，本輪“小陽春”能否延續至7月，需觀察。

統計數據顯示，2021年9月70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為下降0.1%，數據自2015年5月（超6年）以來首次為負。這一輪70城房價自2021年9月新房環比下跌0.1%，下行周期開啟，截至2026年6月，已經連續下跌超過4年（58個月）。

未來中國房價到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為當前房地產市場最關心的問題，因為房價下跌超過4年，是下跌周期中最長的房價下跌周期，堪稱史無前例的超跌現象，已經超過市場的預期跌幅和下跌時間，政策的因素決定下跌周期，成為關鍵。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產供需關系和信用修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

按照統計部門2026年6月70城房價、供求關系、庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價延續下跌筑底、政策效果減弱、分化和結構性信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲條件不具備，核心區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市、板塊、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價下跌城市數量超過上漲數量，呈點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩狀態。

六是市場結構性因素決定一二線核心區域銷量，對房價傳導效應正在減弱。

七是買房置業窗口來臨，現在一二線城市核心區買豪宅、好房子，就是抄底。

八是新房有價沒量，二手房有量沒價，非新房沖擊新房，好房子沖擊非好房子。

6月70城一手商品住宅房價環比下跌0.2%，跌幅與上月持平

6月70城新建商品住宅房價環比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.2%（去年1月-12月70城房價環比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅與上月持平。

6月70城新建住宅房價環比下跌0.2%，跌幅與上月持平。一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量增加。二是限價、限簽取消，房企以價換量的促銷減少，價格下降效應放緩。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是好房子、豪宅的房價形成新的房價體系之錨。五是二手房對新房價沖擊放緩，二手房掛牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大戶型的改善型樓盤成銷售熱點。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅。2025年1月-12月環比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2025年12月連續下跌52個月，一直到2026年6月連續下跌58個月，已經連續下跌超過4年（4年10個月），超過上輪房價下跌周期。

6月新房住宅20個城市房價上漲，一線城市新房住宅房價連續4個月上漲

從房價環比上漲數量來看，6月上漲城市數量為20個，比上月增加4個（去年12月-1月分別為6個、8個、6個、5個、9個、6個、14個、13個、22個、24個、18個、24個），釋放出當前房價上漲的城市，由點狀擴大到片狀的信號。

上漲城市數量來看，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有20個，比上月增加4個，為2025年5月以來最多。其中，漲幅前十的城市分別為徐州、惠州、沈陽、上海、杭州、寧波、廈門、深圳、無錫、南京（青島、廣州、南寧、銀川的漲幅與南京相同）。

其中，徐州、惠州并列首位，新房價格環比均上漲0.4%。房價上漲城市的數量增加，70城房價環比上漲城市數量來看，6月新房價格上漲城市為20個，比上月增加4個。下跌城市49個，比上月減少3個。持平城市1個，比上月減少1個，為大連。

房價上漲城市覆蓋一二三線城市，一線城市供需偏緊、政策支持力度大，房價將保持溫和上漲。強二線城市人口凈流入、產業基礎較好，核心區域房價有望企穩回升，非核心區域仍將小幅調整。普通二線及三四線城市庫存高企、人口外流，房價持續低位運行。

釋放明確積極信號，一線城市房價連續4個月上漲，徹底打破此前自2025年5月以來持續下行的市場格局，成為全國樓市逐步企穩回升的首批城市，但是漲幅回落，是否具有風向標意義，關鍵是否具有持續性上漲和帶動附近城市房價上漲。

能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩、反彈上漲、上行的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上，并且穩定增長。基于政策效應，市場起起伏伏的表現，總體房價短期內難上漲，處于止跌筑底階段。

一線城市上海環比0.3%（1月-5月為上漲0.0%、上漲0.2%、上漲0.3%、上漲0.4%、上漲0.2%），漲幅比上月擴大0.1%。自2022年6月以來一直保持上漲的走勢，已連續上漲47個月，同比上漲3.1%，漲幅比上月回落0.1%。二手房價環比上漲0.4%，同比下跌3.2%。

一線城市房價連續4個月上漲。6月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，比上月回落0.1%，自2025年5月份以來首次實現環比回升，截至6月，一線城市房價連續4個月上漲。其中上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%（5月下降0.2%）。

二三線城市環比分別下降0.1%和0.3%，降幅與上月持平、收窄0.1%。形成一線城市房價上漲、二線城市磨底、三線城市筑底的分化格局。上海、深圳房價能否在2026年-2028年觸底反彈，上漲15%，總體看能否保持6個月以上-9個月以上的上漲。

每次熱點城市樓市爆發，背后是每次政策刺激的效果，所謂的政策一刺激，樓市爆發，效力一衰退，樓市低迷。從供求關系上講，供大于求的局面根本沒有扭轉，政策刺激的持續力、量價上漲能否堅持持續6個月-9個月以上，仍需觀察。

如果熱點城市樓市爆發（上海、深圳、北京、廣州、杭州等）成交量、價格保持9個月以上的持續性，基本上可以確定為行情大反轉，不是階段性回暖。毫無疑問，全國694個城市，僅僅是少部分熱點城市房價上漲，不代表全國樓市企穩回暖。

盡管3月、4月、5月、6月熱點城市樓市爆發（上海、深圳、北京、廣州、杭州等），不是拐點已現，卻是樓市階段性回暖的強烈信號，也是預期和信心轉向復蘇的振興信號，有效激活了大量持幣觀望的置業需求，為樓市持續回暖注入新的動能。

6月70城一手商品住宅房價同比下跌3.5%，跌幅比上月收窄0.1%

6月70城新建商品住宅房價同比下跌3.5%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.0%），跌幅比上月收窄0.1%。

處于未止跌筑底階段，過去3年房價同比下跌基數大，未來需要房地產政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，短期內，70城房價同比總體見底、反彈有待觀察。

6月70城新房房價同比跌幅收窄，主要源于6月份開發商推盤結構中，以高品質的好房子、高價盤和豪宅成交為主的產品增加，加上部分二手房銷售后帶動以小換大、以舊換新、房票政策支持改善型需求，呈現結構性的回升。

6月70城新房房價同比下跌3.5%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價上漲預期。

6月70城新房價格同比跌幅收窄至3.5%，這是自2025年10月份以來（8個月）首連續多月收窄，不代表著房價拐點明確，也代表不了全國樓市層面。可以負責任的講，房價不存在拐點，僅僅是波動而已，由高到低，由低到高，一條曲線上下波動。

6月70城新建商品住房價同比下跌3.5%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2026年6月，房價同比已經連續下跌52個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2026年6月房價同比連續下跌52個月，達到4年4個月，房價下跌周期超過上輪。

房價上漲城市數量減少，5月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市3個，與上月持平。持平1個，為沈陽。下降城市67個，與上月持平。70城房價同比上漲的城市分別為上海3.1%、杭州1.9%、合肥0.3%，房價上漲幅度呈現回落的趨勢。

按照城市能級來看，城市分化嚴重，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4%，連續4個月收窄。上海上漲3.1%，北廣深分別下降2.1%、2.6%和3.6%。二、三線城市同比分別下降3.1%和4.2%，降幅比上月收窄0.1%和持平%。

形成一二三線城市房價同比跌幅連續6個月擴大后，一線收窄、二三線磨底的市場格局。其中唯一上漲的一線城市上海房價同比上漲3.1%，漲幅比上月回落0.1%，呈現房價上漲勢頭放緩的節奏，與政策效力減弱、房企加大促銷有直接的關系。

6月70城二手住宅房價環比下跌0.3%，跌幅與上月持平

6月70城二手住宅房價指數環比下跌0.3%，跌幅與上月持平（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房價未止跌，處于止跌筑底階段。相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2026年6月70城二手住宅房價指數環比下跌0.3%，跌幅與上月持平。說明目前二手房價止跌基礎不牢固，以價換量是主旋律。

目前二手住宅房價止跌企穩的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。二手住宅房價跌幅擴大，重要原因就是二手房掛牌量和法拍房量上升。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2026年6月連續下跌58個月（4年10個月）。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

6月二手房住宅9個城市上漲，一線城市二手房住宅房價連續上漲4個月

二手房的房價上漲城市數量擴容，二手住宅房價環比上漲城市數量來看，5月70城上漲城市9個，比上月減少1個；持平1個，比上月減少2個；下跌60個，比上月增加3個。說明房價從點狀式復蘇向片狀復蘇過渡緩慢。

上漲城市數量層面，6月70城二手房價格環比上漲城市共9個，較上月減少1個，分別為上海、廣州、深圳、無錫、寧波、北京、沈陽、重慶、徐州。其中上海、上漲0.4的環比漲幅并列全國首位，深圳以0.3%的漲幅位列第二。

上海、北京二手房價格自2月份開始環比由跌轉漲，已經連漲5個月，其中上海月環比漲幅分別為0.2%、0.4%、0.7%和0.6%、0.4%，北京為0.3%、0.6%、0.4%和0.1%、0.1%；深圳則從3月開始轉漲，3月環比上漲0.4%，4月上漲0.3%，5月上漲0.6%、6月深圳0.3%。

二手房的房價上漲城市覆蓋一二三線城市。一線城市北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.4%、0.4%、0.3%；二線城市沈陽上漲0.1%、寧波上漲0.1%、重慶上漲0.1%。三線城市中無錫上漲0.2%、徐州上漲0.1%。

二手住宅房價連續6個月打破0上漲，釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期增強信號。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

一線城市二手房價連續4個月上漲，6月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，比上月回落0.1%。其中北上廣深分別上漲0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。二三線城市分別下降0.3%和0.4%，降幅分別為擴大0.1%、持平%，形成一線領漲、二線磨底、三線探底的分化格局。

6月一線城市二手房價上漲與上月持平，主要是二手樓盤大戶型、高價房成交增加，以價換量的樓盤與上月保持一致，存在結構性，及限價、限簽的政策取消，二手房掛牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效應增強。

6月70城二手住宅房價同比下跌5.6%，跌幅比上月收窄0.3%

6月70城二手住宅房價指數同比下跌5.6%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅比上月收窄0.3%。

6月70城二手住宅房價同比下跌5.6%，比上月跌幅收窄0.3%，說明房價處于未止跌筑底的調整階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2026年6月房價下跌5.6%，已經連續下跌53個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2026年6月二手商品住宅房價同比連續下跌53個月，房價下跌周期超上輪。

6月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續30個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力加大，處于下跌調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

6月一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.4%和6.0%，降幅分別收窄0.3%和0.2%。