常德龍湖雙瓏原著物業(yè)糾紛：3.6 元/平米高價收費服務縮水，業(yè)主疑似遭遇信息泄露、不當催收

近期，常德柳葉湖區(qū)龍湖雙瓏原著疊拼業(yè)主持續(xù)向住建、發(fā)改等職能部門集中反映，小區(qū)物業(yè)長期存在收費與服務嚴重失衡、人為構建信息壁壘、公示公開缺位、業(yè)主溝通渠道不暢等多重問題。物業(yè)服務履職不到位卻拒絕協商整改，轉而委托律所批量發(fā)律師函、提起訴訟施壓；多名業(yè)主反饋個人信息疑似外泄，持續(xù)遭受第三方催收電話騷擾，折射出該小區(qū)物業(yè)治理存在的系統(tǒng)性問題。

一、收費備案存瑕疵，一區(qū)多價、質價嚴重背離

涉事疊拼物業(yè)收費標準高達 3.6 元 /㎡?月。依據常發(fā)改價費規(guī)〔2024〕16號（2024年修訂版）《常德市前期物業(yè)服務收費實施細則》，本地普通住宅物業(yè)費法定最高標準為 2.1 元 /㎡/月。 湖南省住建廳官方書面答復明確界定：湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271 號文件中，可執(zhí)行市場調節(jié)價的別墅特指帶室外庭院獨立成棟住宅；案涉六層疊拼并非獨立樓棟，不屬于政策定義的別墅范疇。物業(yè)以“別墅” 名義申報 3.6元高價備案，房屋屬性呈報與規(guī)劃部門、官方文件不符，備案基礎存在實質性瑕疵。

小區(qū)同業(yè)態(tài)疊拼分化出 3.6元、2.88元、2.6元三類收費標準，低價優(yōu)惠附帶預繳全年物業(yè)費、綁定車位等強制條件，物業(yè)單方制定差異化收費規(guī)則，人為分割業(yè)主群體。多年收取高額物業(yè)費期間，物業(yè)從未完整公示3.6元標準對應的服務等級、專屬服務細則、運維對標內容，屬于無明確對價的模糊收費，違背等價有償、公平交易原則。

二、基礎服務大面積缺位，園區(qū)硬件、日常管護失管

高額收費并未匹配對應服務品質，園區(qū)公共區(qū)域長期疏于管理：地下車庫長年昏暗，雨天滲漏嚴重，墻體積水返潮，地面濕滑霉變，異味刺鼻，而通風除濕系統(tǒng)基本沒有啟用；地面相關設施、步道破損久不修復；公共區(qū)域寵物糞便清理不及時，保潔巡查無固定頻次；安保定點巡邏、園區(qū)秩序管控流于形式，消防設施配備不達標，如滅火器數量不足或過期。物業(yè)前期宣傳承諾的疊墅專屬精細化保潔、設備養(yǎng)護、專屬運維服務均未落地，基礎居住管護標準不及普通剛需小區(qū)，收費與服務品質嚴重倒掛。

三、信息公示長期空白，業(yè)主知情權、監(jiān)督權懸空

龍湖官方服務 APP 作為法定線上公示、意見反饋載體，公告板塊長期零內容，未公示服務標準、收費依據、維保臺賬、公共收支等法定必備資料，無投訴、互動反饋欄目，線上監(jiān)督渠道完全阻斷。 依據 2025 年 6 月實施的《常德市住宅小區(qū)物業(yè)服務監(jiān)督若干規(guī)定》，物業(yè)企業(yè)須在小區(qū)顯眼位置、官方監(jiān)督平臺公示服務事項、收費標準；共用區(qū)域經營收益單獨建賬、專款專用并定期公示。該小區(qū)物業(yè)常年拒不公開廣告、車位租賃、快遞柜等全體業(yè)主共有收益明細，收支金額、流向、結余全程無臺賬公示，業(yè)主對小區(qū)公共資產、經營收益完全無法知情、監(jiān)督；承接查驗報告不明，業(yè)主共有區(qū)域、設施情況不清，有業(yè)主要求物業(yè)提供房屋安全結構圖，物業(yè)均推脫，要業(yè)主自己找開發(fā)商索取。

四、棄協商重訴訟，不當催收、信息泄露引爭議

針對業(yè)主集中提出的服務整改、價格核對訴求，物業(yè)長期拒絕組織業(yè)主座談會、拒絕配合街道社區(qū)聯合調解，完全關閉平等協商渠道。在服務問題未整改、收費爭議未厘清前提下，物業(yè)委托第三方律所批量寄送律師函、提起民事訴訟，以司法手段替代服務提質整改。多名業(yè)主收到催收文書后，持續(xù)接到陌生催收機構高頻騷擾電話，業(yè)主普遍質疑物業(yè)將業(yè)主身份、房產、聯系方式等個人信息移交第三方催收主體。根據《民法典》《個人信息保護法》，未經業(yè)主許可向第三方提供個人信息用于催收，涉嫌侵害公民隱私權與個人信息權益。催收函中存在夸大征信影響、限制出行、子女就學等警示表述，對業(yè)主形成心理施壓，屬于不當催收行為，涉嫌以夸大后果方式施壓。

五、業(yè)主合規(guī)維權訴求

1.請求發(fā)改、市場監(jiān)管部門核查 3.6 元物業(yè)費備案合規(guī)性，要求物業(yè)完整公示全套服務標準，依法核算、退還違規(guī)多收取的物業(yè)差價；

2.請求住建部門核查前期物業(yè)入駐流程合法性，強制物業(yè)完整公示小區(qū)公共收益全周期明細，整治一區(qū)多價、捆綁繳費亂象；

3.呼吁住建部門督促物業(yè)整改線上公示平臺，補全服務、收支、整改公示內容，開通常態(tài)化業(yè)主線上投訴反饋通道，破除信息壁壘；

4.明令禁止物業(yè) “以訴代改”、不當催收行為，督促建立物業(yè)、業(yè)主、街道社區(qū)三方常態(tài)化調解溝通機制；

5.核查物業(yè)涉嫌向第三方泄露業(yè)主信息行為，依規(guī)追究相關主體責任，規(guī)范合法催收流程。

小區(qū)物業(yè)服務事關群眾民生權益，依據《常德市住宅小區(qū)物業(yè)服務監(jiān)督若干規(guī)定》，住建主管部門可針對投訴集中小區(qū)開展質價匹配評估，服務不達標的企業(yè)需限期整改，整改仍不合格可下調服務收費等級，或支持業(yè)主依法啟動物業(yè)更換流程。業(yè)主呼吁監(jiān)管部門依規(guī)介入核查，督促物業(yè)回歸服務核心，落實質價相符、公開透明服務準則，共建和諧穩(wěn)定居住環(huán)境。

編輯: 張霖