廣東
近日，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局發布最新通告，正式公布了寶安中心區大型住宅項目——泰華梧桐林居的《建設工程規劃許可證》及總平面圖。
這意味著，這個在深圳樓市備受矚目、歷經二十余年開發周期的超級大盤，在規劃層面上又邁出了新的一步。南都灣財社記者了解到，項目曾計劃于2024年12月完成竣工，市場普遍傳項目當前已建，但正式入市方案尚未對外公布。
規劃再公布，入市方式仍無官方定論
依據官方公示信息，本次核發建設工程規劃許可涵蓋項目5棟、7棟、8棟、9棟、10棟、6棟及南區地下室。項目總平面圖分為南北兩大片區，本次許可樓棟均坐落于南區。
這并非項目首次披露規劃許可方案。去年11月，項目已公示建設工程規劃許可證及總平面圖相關內容。相較此前版本，本次規劃各項指標總體平衡，計容范圍內住宅、商業及配套規模維持不變，主要針對不計容空間開展優化細化，各分區建筑面積明細同步微調。
據了解，項目規劃方案此前歷經多輪優化調整。2025年，項目先后完成兩項重要規劃變更：7月建設用地規劃許可完成調整，取消套內建筑面積90㎡以下普通住宅相關配比約束；8月總平面圖優化公示，住宅總戶數由4482套調整至4061套，機動車泊位同步優化至2931個，樓棟輪廓、消防流線、景觀布局等內容同步完善。
從工程進度來看，南都灣財社記者從深圳市住建局網站查詢到，該項目北區的部分樓棟已于2025年12月完成竣工驗收備案。不過，項目的住宅產品究竟要怎么賣、何時賣，市場上一直流傳著不同版本的猜測。
有市場傳言稱，項目可能會優先推出北區的900多套大戶型住宅試水；但也有聲音猜測，考慮到歷史拿地成本和稅務等因素，該項目可能會效仿周邊的個別樓盤，直接轉為“只租不售”的長租公寓模式。對此，開發商方面至今并未對外做出官方確認，項目最終是售是租、何時正式亮相，仍需等待官方的最終公示。
長跑二十余年，黃金地段的“老面孔”
泰華梧桐林居之所以每次有風吹草動都能引發一波關注，很大程度上是因為它超長的開發周期。
公開資料顯示，該項目地塊（宗地號A004-0072）早在2003年1月就已簽訂了70年產權的住宅用地合同。從拿地至今，時間跨度已超過23年。這期間，項目的推進可謂一波三折：2007年曾取得過規劃許可，但因資金問題遲遲未動工導致許可失效；2010年，該地塊一度被列入寶安區的閑置土地清單，后經重新申請和簽訂補充協議才保留了開發權；直到2020年，項目才真正破土動工，從拿地到開工間隔長達17年。
漫長的開發周期直接帶來土地產權縮水。按70年使用年限計算，截至2026年，該地塊產權已消耗23年，剩余使用年限不足50年。也正因開發節奏緩慢、常年“建而不賣”，該項目在深圳樓市被坊間冠以“寶中捂盤王”的稱號。
曾因室外樓梯設計引起網友熱議的泰華梧桐林居項目。
拋開漫長的歷史因素，該項目所在的區位條件十分優越。項目位于新湖路與新安西路交會處，距離地鐵1號線新安站不過百米。經過二十多年的城市發展，當年同期的“鄰居”樓盤早已成為成熟社區，目前周邊在售二手房源掛牌單價在10萬元左右，緊鄰的云璽錦庭小區目前二手房源掛牌均價為12.4萬元/㎡；此外，周邊如壹方城、歡樂港灣、寶安體育場、圖書館等商業與市政配套均已十分完善。
值得關注的是，作為寶安中心區近十年來體量最大的潛在住宅供應之一，泰華梧桐林居總建筑面積約62萬平方米。無論未來這4000多套房源是以商品房銷售還是以租賃形式推向市場，如此龐大的體量，都將對片區的居住供應格局產生重要影響。
采寫：南都·灣財社記者 孫陽
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