華發首虧超30億！萬科、華僑城等增虧，拆解房企半年報十大“預虧王”

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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1799篇原創

圖片來源|AI自動生成

房地產正從泥沙俱下進入結構分化。

7月已過大半，大部分A股上市房企該發布的都發布了業績預告。沒有驚喜，上半年房企主旋律依然是利潤下滑、續虧、首虧，毛利率普遍走低。

蜜姐統計了截至發稿已披露上半年業績預告的A股上市房企，如下圖，萬科A、*ST華幸、華僑城A、華發股份、金地集團、首開股份、信達地產、榮盛發展、大悅城、光明地產十家房企，憑借數十億乃至上百億的虧損規模，構成今年上半年房企十大“預虧王”陣容。

相比2025年同期，這份名單在構成和虧損深度上都有顯著變化，接下來我從增虧、首虧、減虧三個維度逐一拆解。

01

先說增虧的。

2026十大預虧王中有四家房企增虧，分別是萬科A預虧120億—150億、*ST華幸預虧50億—70億、華僑城A預虧34億—42億和光明地產預虧4億—6億，各有各的虧法。

其中萬科給出的虧損原因主要有三：房地產開發項目結算規模持續下降，毛利率仍處低位；結合行業、市場和經營環境變化，新增計提了資產減值；在成本法核算下，部分經營性業務及非主業財務投資在扣除折舊攤銷后出現虧損。

*ST華幸則主要是本期營業收入下降，財務費用等剛性成本占營業總成本比重較大，且基本未確認新的債務重組收益，其中關鍵是最后一點。

2025年，華夏幸福可以依靠債務重組收益部分對沖經營虧損，到了2026年，這部分“非經常性救命稻草”基本消失，而剛性財務費用仍在持續消耗本就枯竭的現金流。

這家曾經的“環京之王”正在經歷債務危機爆發后的漫長消耗期，靠展期和化債“續命”的空間正在收窄。

華僑城則將虧損擴大歸因于“強去化、促回款”經營策略疊加計提減值準備。但在蜜姐看來，更深層的問題在于華僑城模式的失靈。

傳統的以地養旅邏輯建立在房價持續上漲的預期之上，現在這個循環就變成了負向：地產銷售不暢反拖文旅投入，文旅項目運營效率低下又拖累整體估值。

最后是光明地產，其增虧也很有代表性。

作為一家深耕上海及長三角的區域房企，光明地產的虧損原因為區域行業市場低迷，有效需求不足，公司商品房業務的結轉規模同比有所下降；同時在建項目陸續竣工，符合資本化條件的借款費用減少，費用化利息支出相應增加。

光明地產背靠光明食品集團，雖有國資背景托底，但在行業深度調整期，單純的區域布局正在成為越來越明顯的劣勢。

02

再說首虧的。

相比2025上半年，A股十大預虧王中，華發股份和大悅城均為首次半年度虧損。這些昔日的優等生紛紛破防，更值得注意。

其中華發股份上半年預虧30億至40億元，而去年同期還盈利1.72億元。主要來自三大暴擊：收入端縮水。房子還在賣，但結轉入賬的量少了，單價和毛利也被市場拖了下來；

減值端計提，在當前環境下，幾乎所有房企都是如此；費用端加壓。期內房產項目利息資本化減少，計入當期財務費用的利息支出增加。

另外蜜姐注意到，華發股份將此次虧損定義為“加快戰略轉型”的階段性代價。該司正在從傳統開發商向“城市運營商、綜合服務商”轉型，但轉型期的陣痛在所難免。國資背景為華發提供了融資和信用的安全墊，但無法改變行業基本面帶來的盈利壓力。

再就是大悅城，上半年預虧5.6億元至7.9億元，2025年同期還是盈利1.09億元。

大悅城對業績下滑的解釋非常簡潔：受結算資源、周期影響，毛利率同比下降，毛利額同比減少。但這個看似輕描淡寫的表述背后，是商業地產模式在當前環境下的系統性挑戰。

另外多年來大悅城控股（A股）與大悅城地產（港股）雙平臺并行運作，兩套班子獨立運營，人員、財務、審批體系分割，也會導致決策效率低下、內部協同不足等問題，行業下行期對盈利能力造成拖累。

03

最后說減虧的。2026上半年十大“預虧王”里，減虧陣營包括金地集團、信達地產、榮盛發展三家。

在蜜姐看來，金地的減虧，其實是在價格和流量之間做出的痛苦抉擇：放棄價格保現金，用減值換生存。

信達地產是減虧陣營中改善幅度最大的房企，2026上半年預虧12億至14.2億元，較2025年同期的36.90億元大幅減虧，減虧幅度超過60%.

作為四大國有AMC之一中國信達旗下的地產平臺，信達地產天生就帶有不良資產處置的基因。在行業上行期，AMC背景似乎不是什么優勢。但到了行業下行期，這種能力反而成了核心競爭力。

榮盛發展這邊上半年預虧9.5億至14億元，按上限計算減虧幅度超過66%。但仔細拆解其減虧原因，會發現這更多是債務重組的財務成果。

最后，對比2025、2026兩年的虧損結構，可以發現一個重要變化：2025年的十大虧損王幾乎是全軍覆沒式的，10家中有7家是增虧或首虧，僅金融街1家減虧；而2026年的榜單呈現出明顯分層：增虧、首虧、減虧三大陣營基本各占三分之一。

這意味著行業正在進入結構性分化階段，企業自身的稟賦差異開始顯現。

另一個值得關注的結構變化是首虧企業的類型轉變：2025年首虧的信達地產、綠地控股，分別帶有AMC和多元化標簽，屬于非典型房企；

而2026年首虧的華發股份、大悅城，都是傳統意義上的主流房企，說明行業調整已經觸及了過去認為相對安全的核心層。

現階段，房地產政策底已經明確，但市場底何時到來，從虧損榜單中還看不到明確答案。

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