廣州白云豪宅成“燙手山芋”？佳兆業天墅3.7億元資產流拍

佳兆業天墅多套別墅流拍。

從經營數據來看，佳兆業仍處于調整階段。

呂穎雅/發自廣州

7月15日，廣州白云區一批備受關注的豪宅資產在阿里資產平臺競拍，最終因無人報名宣告流拍。

這批資產來自佳兆業天墅，合計起拍總價約3.74億元。其中，一套精裝別墅單獨拍賣，起拍價3894萬元；其余12套毛坯別墅則需與多個車位打包出售，單套起拍總價在2203萬元至3252萬元之間。

法拍平臺信息顯示，上述資產產權人為廣州市佳宇房地產開發有限公司，背后關聯房企佳兆業集團。2019年，佳宇房地產先后向民生銀行廣州分行、深圳分行辦理抵押融資20億元、3.48億元，融資金額合計23.48億元，對應抵押物包括此次被拍賣的別墅及相關資產。

隨著近年來企業流動性壓力增加，以及房地產市場持續調整，項目銷售和資產變現能力下降，這批資產最終進入司法處置階段。

━━━━

稀缺豪宅為何難以變現？

佳兆業天墅位于白云區南湖板塊。

2013年，佳兆業競得項目地塊，扣除配建后樓面價接近2.6萬元/平方米。2018年項目入市，定位高端住宅社區，其中38套面積約350~445平方米的別墅產品，因低密屬性和稀缺性受到市場關注。

南湖板塊長期以來是廣州低密住宅的重要聚集區域，新天半山、南湖半島花園、金湖花園等別墅項目均分布于此。相比廣州其他傳統豪宅板塊，南湖擁有較為稀缺的山水資源，同時距離中心城區并不算遠，佳兆業天墅也曾因此獲得市場認可。

佳兆業天墅實景圖

來源：阿里資產平臺

公開數據顯示，項目部分房源成交單價一度超過10萬元/平方米。目前，貝殼平臺仍有兩套別墅掛牌出售，掛牌價格約12萬元/平方米。

此前，該項目也曾出現法拍成交案例。2023年，一套約310平方米別墅經過多輪競價后，以2601萬元成交，單價約8.4萬元/平方米。

但此次13套房源集中進入法拍市場，情況有所不同。此次拍賣中，除一套精裝別墅單獨出售外，其余12套別墅均需要與多個車位整體打包。其中，由于對應地下車庫部分已經圍合，車位無法作為標準車位獨立使用，導致買家未來使用和交易存在不確定性。

此外，拍賣公告還提示，房源實際使用位置、面積、范圍存在與產權登記位置不一致的風險，內部結構也可能存在改動，成交后買受人要恢復原狀使用。

“對于買家來說，這類資產不僅需要資金實力，還需要較強的風險承受能力?！币晃环ㄅ臉I內人士表示，隨著白云新城、琶洲、金融城等新興豪宅板塊崛起，廣州高端改善需求擁有了更多選擇。在同一價格區間內，無論新房還是二手豪宅，市場都存在更具確定性的替代產品，沒有人報名也在意料之中。

━━━━

佳兆業廣州多個項目承壓

佳兆業天墅流拍，并非佳兆業廣州資產處置困境的個案。

7月16日，位于海珠區的佳兆業中心（除3號樓外）也進入變賣程序。此前，該項目曾經歷兩輪拍賣。去年8月首次拍賣時，起拍總價約27.2億元，但無人報名流拍；今年6月二拍時，起拍價格下降至約21.8億元，依然無人報名。

佳兆業中心位于海珠區洛溪大橋西北面、北濠涌東側，前身為南天國際酒店用品批發市場。2017年，佳兆業與該市場達成升級改造協議。按照最初規劃，項目總建筑面積約47.4萬平方米，計劃打造集高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園及交通樞紐于一體的大型產業綜合體。

海珠佳兆業中心實景圖

來源：阿里資產平臺

上述法拍業內人士分析稱，商業綜合體投資門檻高，不僅要求對區域商業生態有精準把控，更考驗運營與資金實力，類似停擺項目通常不易找到合適買家。

佳兆業此前參與的城市更新項目也受到關注。位于白云區的小坪村舊村改造項目便是其中之一，原計劃于2021年底開盤銷售，但受佳兆業流動性危機影響，推進一度停滯。

去年年底，中鐵諾德宣布獲取佳兆業白云城市廣場一期融資區地塊開發代建管理項目。今年1月，小坪村回遷安置房一期完成搖珠分房，總建筑面積約32.07萬平方米，共1958套回遷房源。

不過，雖然一期融資區主體已經封頂，市場此前傳出項目計劃于2026年一季度入市銷售，但目前仍未有進一步消息。

此外，佳兆業在海珠區石溪村城市更新項目中的推進同樣進展緩慢。

2025年10月，海珠區政府公布《廣州市海珠區石溪村城中村改造項目實施方案（不含拆補方案）》獲批，項目改造模式和實施主體均未發生變化。

該項目實施主體廣東佳紅房地產開發有限公司，由佳兆業集團（深圳）有限公司持股55%，廣州紅八方城市更新有限公司持股45%。但受企業資金壓力影響，項目推進仍沒有太多進展。

━━━━

資產盤活仍是核心挑戰

從經營數據來看，佳兆業仍處于調整階段。

年報顯示，2025年，佳兆業集團連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售約55.44億元，同比減少17.9%；已售總建筑面積約35.10萬平方米，同比減少36.6%。同期，公司實現營業收入95億元，同比下降17.82%，較2021年高峰時期累計下降超過七成。

值得注意的是，2025年公司擁有人應占溢利525.55億元，實現扭虧為盈。但這一盈利主要來源于約853.74億元的債務重組收益。若剔除該項一次性收益，虧損規模較2024年有所擴大。

對于佳兆業而言，如何加快存量資產盤活、推動停滯項目恢復開發，仍是擺在面前的重要課題。