KKR也要跑了！9個項目折價50%甩賣

來源：市場資訊

（來源：不良資產行業觀研）

來源丨不良資產行業觀研綜合

又一家外資巨頭要跑了。

7月20日，市場消息稱，總部位于紐約的私募基金KKR正尋求以大幅折價出售其在中國的9處商業房地產資產，預計售價可能僅為當初收購價的50%左右。

與此同時，總部位于波士頓的AEW也在同步甩賣北京、上海的核心寫字樓。從黑石到貝萊德，從凱德到KKR——那些曾經高調“抄底”中國房地產的全球資本，正在以“蝕本價”集體撤退。一個時代，正在加速收場。

18.7億買進，如今對折甩賣

KKR此次擬出售的9個項目覆蓋北京、上海等多個城市，其中最受關注的是兩筆標志性資產。

第一筆是北京大興區的方隅公寓。該項目位于地鐵4號線義和莊站和黃村火車站附近，是區域唯一的雙鐵TOD綜合體，臨近大悅春風里、龍湖天街等6大商圈，定位中高端白領公寓，擁有約3000套房間，月租金從2000多元到4000多元不等。2022年初，KKR以約18.7億元從中駿集團手中收購了該項目，中駿方隅繼續負責運營管理。彼時市場普遍認為這是外資對中國長租公寓市場的看好。然而僅僅4年后，KKR就在甩賣這個項目了。

第二筆是上海外灘豫園桔子水晶酒店，屬于“上海外灘NEO”城市更新項目的酒店業態。該項目前身為2009年建成的福都商廈（小商品市場），2019年KKR與翰同資本合作收購后，將其改造為1.7萬平方米的混合用途綜合體。目前市場報價整棟約9億元。

值得注意的是，KKR并非唯一在撤退的外資巨頭。

總部位于波士頓的AEW也在同步出售資產，包括位于北京的泓晟國際中心和京印國際中心，以及陸家嘴的上海浦發大廈。知情人士透露，由于內地房地產市場長期低迷，這兩家機構預期物業售價將較買入價大跌40%至50%，所得金額可能僅夠償還銀行貸款。

黑石、貝萊德、凱德一個比一個慘

KKR的撤退并非孤例，而是整個外資PE圈集體“認虧”的縮影。

據PitchBook與Dealogic數據，2024至2025年，黑石、KKR、貝萊德、CVC等十大全球頂級收購基金，連續兩年無完整中國項目退出記錄。中國地產基金普遍存在40%至50%的折價率，遠超歐洲市場14%的平均水平。

黑石的日子也不好過。這家全球最大的地產不良資產管理者，正在忙于清算一個重大失敗項目——遍布美國各地的90多處老年公寓，八年前以18億美元收購，如今估值全面崩塌，黑石以七折、六折甚至三折的方式甩賣，損失已超6億美元。在中國市場，黑石也被曝出打包出售百億級S基金份額。

貝萊德的處境同樣尷尬。據《南華早報》報道，貝萊德旗下一只基金決議不償還超過1年展期的7.8億美元貸款，其位于上海陸家嘴的濱江廣場2棟辦公大樓，被轉交給渣打銀行抵債。此前貝萊德曾試圖以七折出售該物業，但未能找到買家。

新加坡凱德集團更是在7月中旬直接解散了其中國特殊機遇團隊。從2023年高調推出11億新元“抄底”計劃，到團隊解散，不過三年。

外資為何集體撤退？

KKR們集體“認虧”的背后，是三重壓力的疊加。

第一重是市場本身的持續低迷。中國商業地產尚未走出調整周期，租金下行、空置率高企、估值持續縮水。KKR 2022年以18.7億買入的方隅公寓，如今即便對折出售，能否找到買家仍是未知數。

第二重是退出通道的全面堵塞。過去外資“抄底”中國資產的經典邏輯是：折價買入核心城市物業，等待市場回暖后溢價賣出。但這一邏輯在國內已完全失效——估值持續下行，租金收益縮水，退出路徑嚴重不暢。

第三重是全球資本配置的重新調整。在利率高企、地緣政治不確定性增加的背景下，國際投資者正在重新審視其在中國市場的資產組合。那些在2021年前后高調進入中國地產市場的海外基金，如今正面臨基金到期、投資者贖回的現實壓力。

從“主動組隊掘金”到“被動割肉離場”，外資對中國商業地產的投資邏輯已經徹底轉向。

KKR的9個項目只是這場大撤退中的一個切片——當連“門口的野蠻人”都開始認虧出局時，這個市場正在經歷的，遠不止一輪普通的周期調整。