北京城建，拉建發入伙

撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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計劃趕不上變化。

7月23日，城建發展（600266.SH）發出一份公告，只有區區600字。

它的核心內容是，取消與關聯人合作投資房地產項目。

關聯人是誰？公告里沒有明說。

不過，這個地產項目倒是點名了——昌平區東小口鎮 CP02-0405-0002地塊，將于7月30日開拍，交易起始價45億元。

12天前，城建發展突發公告，將與兄弟公司住總地產組成聯合體——各持50%股權，一起參與0002地塊拍賣，還披露了總投資金額，不超過100億元。

雄心勃勃，志在必得。正所謂是：兄弟齊心，其利斷金。

但，它們皆系出北京城建集團，且家底并不豐厚。

來看一下兩者的財務數據：

1、城建發展：2025年營收302.8億元，利潤總額3.21億元，歸母凈利潤虧損4.13億元。

截至2026年3月31日，城建發展總資產1032億元，資產負債率75.9%，手握現金類資產129.2億元。

2、住總地產：2025年營收43.3億元，利潤總額1.05億元。

截至2026年3月31日，住宅地產總資產346.32億元，資產負債率83.84%，手握現金類資產14.82億元。

對于北京城建集團來講，這對兄弟聯手重倉一個百億級地產項目，等于是從左口袋掏右口袋的事兒，并沒有引入外來資金。

僅憑這一點，雙方取消合作，并不意外。

一個問題來了，誰會成為城建發展的新搭子呢？

拉老伙伴建發入局

先來細品一下新公告里的弦外之音。

原文有兩個關鍵的表述：

第一個：“經過前期市場調研，考慮未來戰略合作和項目后續決策效率，公司積極尋求行業內更廣泛的合作，打造更有市場競爭力的產品。”

這暗含了3點信息：

1、如果與住總地產合作，關聯交易太多，合規審核會拖慢開發效率；

2、對外尋找合作伙伴，是一種戰略選擇，不止于東小口0002地塊一個項目；包括還有面積更大的東小口0005地塊。

3、這個新伙伴打造產品能力很強，意味著0002地塊的產品，要強于一期龍樾海序；

第二個：“公司將獨立或聯合其他非關聯方，參與東小口0002地塊預申請及后續競買。”

這也暗含了3點信息：

1、城建房展一定會參與0002地塊的競買；

2、它留下了活口，獨立或者聯合其他非關聯方參拍；

3、城建發展在龍樾海序的合作伙伴藍華宇地產——昌平本土國企，出局了。

放棄了兄弟和老伙伴，城建發展一定是找到了新的搭檔。

花姐多方了解到，與城建發展聯手奪東小口0002地塊的，大概率是建發房產，一家來自廈門的國企，在北京正在開發建發海晏、觀宸等明星樓盤。

它們曾在2022年有過一次合作，昌平文源府，城建發展和建發分別持股52.63%和47.37%。它基本一年內售罄，賣出了53.87億元的好成績，地價覆蓋率165%。

受供地結構的影響，如今的北京土拍市場，僧多肉少，房企想單獨拿一塊好地，非常之艱難。

建發房產很明智，先騎驢找馬。今年以來，它幾次參加土拍，斬獲寥寥，只入股了朝陽區的金茂滿昱——金茂操盤、建發財務并表。

這次建發與城建發展合作，兩者的持股比例，預計是五五開。

實際容積率下調0.2

東小口0002地塊，是一塊返場之地，且調過規。

早在去年北京第五、第六批供地清單里，東小口三宗地是聯袂出現。

其中，0001地塊占地3.13公頃、建面8.76萬平米、容積率2.8；0002地塊占地5.64公頃、建面15.62萬平米、容積率2.77；0005地塊占地5.72公頃、建面15.42萬平米、容積率2.69。

但它們都無聲無息地下線了。大致原因是，一次性供應太大，拿地成本過高。

直到去年9月22日，東小口0001地塊單獨進入預申請，后來變成了龍樾海序。

這次0002地塊上架，規劃建面13.8127萬平米，容積率從2.77降為2.45。

如果扣除里面設置的12米街坊路——占地約3300平米，實際容積率為2.6。

如此一來，0002地塊的規劃指標，比龍樾海序有優勢，容積率減少了0.2。

為什么0002地塊要降容積率？

原因在于龍樾海序太憋屈了，容積率2.8、限高60米，創造了北京樓市密度之最。

城建發展給出的解法是，采用了8個架空層、頂層退臺、配電室入地、地面設停車位、退線很小、減少邊戶等多種手法，才勉強把房子排下。

吸取這個教訓之后，0002地塊調規，實際容積率2.6、限高60米，樓棟排布就從容了許多。

背刺龍樾海序

龍樾海序賣得很不錯。

它于今年5月領取預售證，供應837套，至今網簽710套，成交均價5.43萬元/平米，成交金額36.86億元，地價覆蓋率131.22%。

龍樾海序的表現，成為城建發展欲拿0002地塊的理由。"受公司開發的一期龍樾海序項目今年 5 月開盤即熱銷帶動，項目具有較好的投資價值"。

東小口地塊的最大優勢，是地理位置，圍墻之外，就是海淀，吸引了很多海淀外溢人群購買。

它的主力戶型分三類：78平米三居、108平米四居和122平米四居，以及少量68平米戶型。

得房率在90%-99%，含內嵌陽臺、設備平臺、花池、飄窗等。

花姐推測，0002地塊的贈送尺度，應該會大于龍樾海序，南向可能是通面內嵌陽臺——1.2米-1.8米組合。

這類贈送面積參照系，是未來科學城朱辛莊0055項目，以及北清潤府。

花姐做了一版0002地塊的強排預測，僅供參考：

1、街坊路

根據土拍文件，街坊路可結合方案進行線位優化。

預計地塊內東西向街坊路，會北移至用地紅線，將0002地塊分割成東西兩個區，西區占地約3.84公頃、東區1.8公頃。

2、樓棟排布

A、西區：規劃12棟7F~18F住宅樓，以95平米三居、110平米四居和120平米四居為主；

B、東區：規劃6棟11F~18F住宅樓，以70平米以下兩居、78平米三居、95平米三居為主。

如果0002地塊真有建發的身影，那它的產品，會直接背刺龍樾海序。

因為，建發的新中式產品到底有卷？業界都很清楚。

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