甘海濱律師以案說法：中介合同糾紛案-租房跳單是違約行為

【案件索引】

（2021）滬02民終69號

（2020）滬0101民初4637號

【基本案情】

原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院、第三人上海市楊浦區(qū)公共租賃住房運營管理有限公司居間合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，由審判員獨任審判，公開開庭進行了審理。原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托代理人施某彥，被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院的法定代表人樊某光到庭參加訴訟。第三人上海市楊浦區(qū)公共租賃住房運營管理有限公司經(jīng)本院以傳票送達方式傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴稱：2019年7月期間，原告作為居間方，為被告提供了居間介紹位于本市楊浦區(qū)臨青路XXX-XXX號房屋的居間服務(wù)，該房屋產(chǎn)權(quán)人系第三人。雙方簽訂了居間服務(wù)協(xié)議，確認(rèn)原告為被告居間介紹了該房屋。后被告謊稱不承租，但原告近期發(fā)現(xiàn)被告實際私自承租該房屋開設(shè)養(yǎng)老院。故原告起訴要求被告支付原告居間費人民幣182,750元及逾期付款違約金(以182,750元為基數(shù)，自起訴日起至判決生效日，按每日8‰計算)。

被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院辯稱：被告沒有完成居間服務(wù)。被告因搬遷需要找新的地方辦養(yǎng)老院，故與原告簽訂居間合同。原告確實帶被告看過臨青路房屋，但原告后告知被告房東不同意出租給被告。被告自行打聽到房屋產(chǎn)權(quán)人即第三人進行溝通，第三人才同意由其運營公司笙基物業(yè)管理公司聯(lián)系租賃。后被告發(fā)現(xiàn)錦州灣路房屋也可以派用場，于是就一起租下來。

第三人上海市楊浦區(qū)公共租賃住房運營管理有限公司未到庭，無答辯。

經(jīng)審理查明：2019年7月13日，原告(乙方)與被告(甲方簽訂居間服務(wù)協(xié)議，約定：甲方委托乙方尋找本市物業(yè)用作養(yǎng)老機構(gòu)，面積約1000-3000平，委托期限為2019年7月13日至10月12日，以簽訂的相關(guān)租賃合同月租金85％作為乙方傭金，甲方應(yīng)在簽訂相關(guān)租賃合同后七個工作日內(nèi)支付，延遲支付應(yīng)按未付金額的8‰/日支付逾期付款違約金。該協(xié)議補充條款確認(rèn)“乙方已向甲方居間介紹位于上海市楊浦區(qū)臨青路XXX-XXX號商鋪(以甲方實際和房東產(chǎn)證所體現(xiàn)的簽約的地址為準(zhǔn))”。原、被告工作人員就租賃事宜微信溝通中，原告告知二樓面積為1647平，但產(chǎn)證上不能體現(xiàn)，并提供了產(chǎn)權(quán)證(滬(2018)楊字不動產(chǎn)權(quán)第011315號)及不動產(chǎn)登記簿信息，顯示錦州灣路169弄1、2、3、5、8、11、12號，錦州灣路177、179、181、183、185、187號，臨青路369、373、375、377、379、381、383、385號房屋權(quán)利人為第三人。2019年8月8日，被告與案外人上海笙基物業(yè)管理有限公司簽訂房屋租賃合同，由被告承租上海市楊浦區(qū)臨青路373-377、錦州灣路XXX-XXX號二樓、187號房屋，面積1856平方米，月租金215,000元。合同簽訂后，被告已在該地開設(shè)養(yǎng)老院。

以上事實，由協(xié)議書、微信記錄、合同等證據(jù)及當(dāng)事人陳述予以證實。

【裁判結(jié)果】

一、被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付居間費人民幣182,750元。

二、被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付逾期付款違約金(以人民幣182,750元為基數(shù)，自起訴日2020年3月19日起至判決生效日止，按每日8‰計算)。

二審維持原判

【裁判理由】

本院認(rèn)為：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中原、被告簽訂的居間服務(wù)協(xié)議補充條款、微信記錄、被告已簽訂的相關(guān)租賃合同等證明原告已完成了居間服務(wù)。被告雖抗辯是自行聯(lián)系爭取才得以租下相關(guān)物業(yè)，但并無證據(jù)證明。至于地址問題，補充條款已明確以產(chǎn)證為準(zhǔn)，從溝通中的面積與租賃合同上的面積來看也能基本對應(yīng)，故對被告的抗辯意見不予采信。應(yīng)當(dāng)指出的是，被告的跳單行為有違誠實信用原則，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【裁判要旨】

居間人按居間合同約定促成合同成立，完成居間服務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。委托人主張訂立合同與居間人無關(guān)系自行聯(lián)系但又無證據(jù)證明的，法院不予支持。委托人跳單行為有違誠實信用原則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。