北龍湖11號(hào)地、管南10號(hào)地即將土拍，會(huì)被“餓虎”撲食嗎？

8個(gè)月，僅賣出9塊住宅用地

沉寂已久的鄭州住宅用地土拍市場(chǎng)，又起波瀾。

根據(jù)官方信息：被房企垂涎已久的北龍湖11號(hào)地將于9月24日迎來(lái)土拍；管南南三環(huán)金岱路門戶地塊10號(hào)地將于8月27日迎來(lái)土拍。

今天，東哥再談鄭州土拍。

談?wù)勥@兩塊地的拿地邏輯。

很多人說(shuō)鄭州2025年新房市場(chǎng)很慘淡，其實(shí)，一級(jí)市場(chǎng)的土地市場(chǎng)更慘淡。

這兩天，我系統(tǒng)盤點(diǎn)了今年鄭州的土拍。不盤不知道，一盤嚇一跳：

2025年前8個(gè)月馬上過(guò)去，鄭州主城區(qū)才拍出了9塊住宅用地。

1、1月24日，鄭政出[2024]34號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被河南通派房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下。這塊地位于中原區(qū)中原中路南、文化宮路東，占地約28畝，容積率2.49。

這個(gè)地塊就是后來(lái)的通派龍湖中原頌二期。目前，項(xiàng)目已入市，未開(kāi)盤。

2、2月8日，鄭政出〔2024〕36號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被鄭州豫城文臻置業(yè)有限責(zé)任公司。這塊地位于中原區(qū)天山路東、熱電廠西路南，占地約54畝，容積率小于2.5。

豫城文臻公司原為中原區(qū)城投公司，屬于城投公司拿地。大概是在7月份，公司完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，地塊被通派地產(chǎn)持有。

是的，此通派就是成功開(kāi)發(fā)了中原區(qū)第一熱盤通派龍湖中原頌的通派地產(chǎn)。

此項(xiàng)目為通派地產(chǎn)在中原區(qū)的第三子。目前，項(xiàng)目未入市。

3、2月8日，鄭政出〔2024〕35號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被鄭州中海地產(chǎn)有限公司拿下。此地塊位于金水區(qū)文勞路北、信息學(xué)院路東，占地約48畝，容積率2.49。

此地塊就是當(dāng)時(shí)火爆鄭州地產(chǎn)圈的金水地王。也就是后來(lái)赫赫有名的三環(huán)內(nèi)豪宅中海峯境叁號(hào)院。已開(kāi)盤。

4、2月27日，鄭政出〔2025〕1號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被鄭州泰建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下。此地塊位于惠濟(jì)區(qū)宋寨南街南、南陽(yáng)路東，占地約40畝，容積率小于3。

泰建公司原為惠濟(jì)城投公司。后股權(quán)轉(zhuǎn)讓，被招商蛇口100%控股。此項(xiàng)目就是后來(lái)大放異彩的招商嵩雲(yún)序。已開(kāi)盤。

5、3月17日，鄭政出[2025]2號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被河南云商置業(yè)有限公司拿下。此地塊位于二七區(qū)操場(chǎng)街南、太和路西，占地約25畝，容積率4.39。

云商置業(yè)是中鐵中產(chǎn)置業(yè)的子公司。此地塊是中鐵泰和府的后續(xù)建設(shè)用地。

6、4月7日，鄭政高出〔2025〕4號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被河南泛悅置業(yè)有限公司、鄭州高屋置業(yè)有限公司拿下。此地塊位于高新區(qū)藥廠街北、銀屏路西，占地約115畝，容積率小于2.8。

這個(gè)地塊就是后來(lái)的以“牛逼大門、中原第一樹(shù)王和不可抗拒的誘惑價(jià)格”鼎力高新樓市、一戰(zhàn)成名的電建高新華曦府。已開(kāi)盤。

7、4月22日，鄭政經(jīng)開(kāi)出〔2025〕1號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被河南萬(wàn)祥房地產(chǎn)有限公司拿下。此地塊位于經(jīng)開(kāi)區(qū)濱河國(guó)際新城經(jīng)開(kāi)第十二大街以東、經(jīng)南十一路以北，占地約50畝，容積率2.49。

此萬(wàn)祥就是成功開(kāi)發(fā)了老經(jīng)開(kāi)萬(wàn)祥紫廬的萬(wàn)祥地產(chǎn)。萬(wàn)祥紫廬的熱銷，成功地市開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍省城鄭州的成功案例。在低調(diào)中，萬(wàn)祥地產(chǎn)拿下第二塊地，讓很多地產(chǎn)公司側(cè)目。目前，此項(xiàng)目未入市。

8、5月28日，鄭政出〔2025〕5號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被河南國(guó)信樂(lè)達(dá)房地產(chǎn)有限公司拿下。此地塊位于中原區(qū)潁河西路南、洛達(dá)路東，占地約40畝，容積率小于5.0。

此地塊為江湖名盤萬(wàn)科山河道的三期。目前，項(xiàng)目沒(méi)有動(dòng)態(tài)，還未入市。

9、8月20日，鄭政高出〔2025〕10號(hào)（網(wǎng)）地塊土拍成功，被鞏義市興瑞置業(yè)有限公司拿下。此地塊位于高新區(qū)五龍口片區(qū)東風(fēng)路北、育林路西，占地約28.5畝，容積率小于2.5。

鞏義興瑞置業(yè)為鞏義房企，純民企，在鞏義開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤。此次拿地是首次進(jìn)軍鄭州市區(qū)。目前項(xiàng)目規(guī)劃未知，未入市。

仔細(xì)看這9塊住宅用地的土拍，當(dāng)時(shí)掀起市場(chǎng)狂熱的僅有中海峯境叁號(hào)院那塊地。當(dāng)天，N家房企鏖戰(zhàn)近6個(gè)小時(shí)后，中海勝出。

這九塊土地中，無(wú)論當(dāng)時(shí)拿地的開(kāi)發(fā)商，還是接盤的開(kāi)發(fā)商，地市民企開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)非常亮眼。比如通派，比如萬(wàn)祥，比如鞏義興瑞。

在土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)，鄭州本土開(kāi)發(fā)商集體趴窩；TOP級(jí)房企普遍也食欲不振。

北龍湖11號(hào)地，王者之地

先說(shuō)北龍湖11號(hào)地。

因?yàn)檫@塊地太耀眼，其耀眼程度甚至超過(guò)2月份土拍的文勞路地王。

根據(jù)鄭州市公共資源交易中心土拍信息，鄭政東出〔2025〕11號(hào)（網(wǎng)）地塊位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍潤(rùn)西路南、龍?jiān)绰肺鳌Ｍ恋厥褂脵?quán)面積為54479.88平米（約82畝），容積率小于1.5，建筑限高26米。

土拍起始價(jià)為15.235億元，土拍起始樓面價(jià)為18643元/平米

話說(shuō)，這個(gè)地塊很好很強(qiáng)大。

放眼全市層面，也是帝王級(jí)地塊。在北龍湖，也是不可多得的好地。

他好在哪？

1、他位于北龍湖北岸首排，能看湖，能看到湖，能看到湖水。

下圖是實(shí)景圖。紅色地塊就是11號(hào)地。

本航拍圖拍攝于2023年8月。2年前。僅供示意。

目前片區(qū)形象及成熟度其實(shí)已經(jīng)大變樣。

2、他與北龍湖金融島直線對(duì)視，城市景觀一流。

3、他容積率小于1.5，絕對(duì)的豪宅甚至頂豪坯子。

4、拿地后，肯定要做4代宅，北龍湖北岸首個(gè)。

5、他位于北龍湖組團(tuán)南北中軸線龍?jiān)绰肺鱾?cè)，正本正源。

6、周圍城市資源占有牛逼。要高端產(chǎn)業(yè)有高端產(chǎn)業(yè)，比如四梁八柱，比如超聚變總部，比如鄭州期貨產(chǎn)業(yè)園；要商業(yè)配套有商業(yè)配套好睦鄰中環(huán)商業(yè)中心；要高端文化中心有鄭州國(guó)際文化交流中心；要學(xué)區(qū)有牛逼學(xué)校清華附中鄭州學(xué)校；要地鐵有地鐵4號(hào)線龍湖北站。

如何判斷這塊地的地價(jià)？什么價(jià)紅線內(nèi)能拿？需要做歷史的參考。

很簡(jiǎn)單，參考四個(gè)盤的地價(jià)邏輯：

萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)保利璞悅保利璞岸金茂璞逸云湖

根據(jù)歷史信息，萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)的樓面地價(jià)為24642元/㎡，保利璞悅的樓面地價(jià)為20663元/㎡，保利璞岸的樓面地價(jià)為23657元/㎡

這三個(gè)盤，都在北龍湖北岸，一線臨湖地塊。只是，他們的容積率都是1.7。

金茂璞逸云湖位于北龍湖南岸，其土地成交于2024年12月13日。

當(dāng)天，經(jīng)過(guò)２小時(shí)15分鐘的輪番出價(jià)，金茂地產(chǎn)以總價(jià)161600.0萬(wàn)元摘得鄭政東出〔2024〕10號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合畝單價(jià)2490萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)21970元/㎡，溢價(jià)20.5%。

金茂璞逸云湖地塊的占地約64.9畝，容積率<1.7，建筑高度＜24米。

而待拍的11號(hào)地，容積率是小于1.5。這是最大的不同。

所參考的四個(gè)盤，無(wú)論是最低的保利璞悅20663元/㎡，還是其次低的金茂璞逸云湖21970元/㎡，對(duì)于11號(hào)地的起始價(jià)18643元/㎡都有比較大的空間。

這個(gè)空間，就是給競(jìng)拍11號(hào)地的開(kāi)發(fā)商預(yù)留的。

而今年金茂璞逸云湖的銷售成功，也給其他開(kāi)發(fā)商更大的啟示：北龍湖四代宅，只要價(jià)格不太貴，產(chǎn)品再好一點(diǎn)，不愁賣！

有人說(shuō)，這里是北岸，和南岸不能比。

我不贊同這個(gè)觀點(diǎn)。這塊地的位置，在北岸是最好的位置：王者之位！其景觀，其視野，其風(fēng)水，甚至是南岸地塊所不能比的。

還有，他占地約82畝，很大。這也是優(yōu)勢(shì)！

至于最終誰(shuí)拍？誰(shuí)能拿到？此時(shí)我們都不知。

最終看天意。99%的可能還是那幾個(gè)TOP級(jí)開(kāi)發(fā)商：保利、華潤(rùn)、金茂。他仨概率更高吧！

至于最終答案，讓我們9月24日拭目以待。

管南10號(hào)地，誰(shuí)會(huì)拿下？

再說(shuō)鄭政出【2025】10號(hào)（網(wǎng)）地

這塊地的土拍，已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。他將于8月27日土拍，也就是后天。

10號(hào)地位于管南片區(qū)市場(chǎng)南街北、金岱路西，占地面積為36353.23平米，約54.5畝。其容積率小于2.5，限高80米。

地塊起始價(jià)為36113萬(wàn)元，合到樓面價(jià)約3974元/平米。

話說(shuō)，這個(gè)地塊其實(shí)很好。

三環(huán)邊，金岱路+南三環(huán)的門戶。交通便利，4號(hào)線B出入站口就在家門口。

唯一的缺點(diǎn)就是周邊現(xiàn)在還有批發(fā)市場(chǎng)，金岱路對(duì)面還有姚莊村原址痕跡，且市場(chǎng)南街還沒(méi)完全修通貫通到金岱路。

但，耐不住土地價(jià)格便宜啊。3974元/平米的起始價(jià)還有溢價(jià)空間。

這兩年，管南樓市日漸萎靡，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)敗退。

但我們要看到節(jié)節(jié)敗退的原因，核心還是片區(qū)沒(méi)有更新的產(chǎn)品。無(wú)論是在售富田城九鼎公館還是商都阜園，都是過(guò)去時(shí)代的產(chǎn)品。管南片區(qū)暫時(shí)還沒(méi)入市的新四代宅。——片區(qū)的首個(gè)四代宅九樾云筑在南四環(huán)南，且還沒(méi)正式入市。

開(kāi)發(fā)商拿下此地后，肯定是四代宅規(guī)劃——南三環(huán)邊的四代宅。有市場(chǎng)空間。

只是，建議開(kāi)發(fā)商不要把戶型做的太大——這里還是剛需和剛改的市場(chǎng)天下。

其直接參考的樓盤對(duì)象就是和其一個(gè)地鐵站點(diǎn)距離的信達(dá)棠樾七里。

信達(dá)棠樾七里，賣得不錯(cuò)。

目前價(jià)格是1.4—1.6W/平米。

如果這里做創(chuàng)新四代宅，能賣什么價(jià)且保證流速呢？

這是拋給拿地開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題了。

結(jié)論：

1、地，可以拿。

2、可以溢價(jià)拿。

3、拿地后做四代宅。

4、做好產(chǎn)品。但不能做太大面積戶型。

好了，希望更多開(kāi)發(fā)商去拿地。

誰(shuí)最終拿下？答案后天揭曉。

這兩塊地后土拍完畢后，鄭州樓市將又增加兩個(gè)樓盤項(xiàng)目。

本文完。