長(zhǎng)沙市地塊征收，商鋪拆遷裝修及附屬設(shè)施是否單獨(dú)補(bǔ)償？

導(dǎo)讀：在城市房屋征收中，商鋪拆遷的裝修及附屬設(shè)施補(bǔ)償問題，直接關(guān)系到經(jīng)營(yíng)者的核心利益。地塊項(xiàng)目涉及商鋪拆遷，經(jīng)營(yíng)者投入的裝修成本往往不菲，其補(bǔ)償是否單獨(dú)列支、標(biāo)準(zhǔn)如何確定，是商戶最為關(guān)切的問題。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值不包含裝飾裝修價(jià)格的，其裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照長(zhǎng)沙國(guó)有土地裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商決定。這一規(guī)定確立了裝飾裝修補(bǔ)償?shù)莫?dú)立法律地位。

1、裝飾裝修補(bǔ)償?shù)莫?dú)立法律地位

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》，被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收房屋價(jià)值不包含裝飾裝修價(jià)格的，其裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)有土地裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商決定，最高參照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為630元/㎡。這一規(guī)定明確了裝飾裝修補(bǔ)償獨(dú)立于房屋價(jià)值補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列支、單獨(dú)計(jì)算。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)用房裝飾裝修補(bǔ)償分為六個(gè)等級(jí)，從0到500元/㎡不等；辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房等非住宅裝飾裝修補(bǔ)償分為五個(gè)等級(jí)，從0到200元/㎡不等。商鋪的特殊裝修，如餐飲商鋪的后廚設(shè)施、零售商鋪的展示柜、收銀系統(tǒng)、專用電路、給排水設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估中單獨(dú)體現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)者需提供裝修合同、付款憑證、設(shè)計(jì)圖紙等材料，證明裝修的實(shí)際投入和特殊價(jià)值。

2、裝修補(bǔ)償?shù)莫?dú)立評(píng)估方法

商鋪裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)采用重置成本結(jié)合成新率的評(píng)估方法，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以征收決定公告之日為基準(zhǔn)日評(píng)估確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)商鋪的裝修材料、工藝、規(guī)格、使用年限等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，逐項(xiàng)登記，按重置成本結(jié)合成新率計(jì)算補(bǔ)償金額。

被征收人應(yīng)當(dāng)提前對(duì)商鋪裝修進(jìn)行拍照、錄像固定證據(jù)，保留裝修合同、付款憑證、設(shè)計(jì)圖紙等材料。在評(píng)估過程中，主動(dòng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)說明裝修的特殊性，提供相關(guān)證明材料。對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可在收到報(bào)告之日起10日內(nèi)申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

3、附屬設(shè)施的單獨(dú)補(bǔ)償

商鋪的附屬設(shè)施包括固定貨架、展示柜、收銀系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備、專用電路、給排水設(shè)施、空調(diào)外機(jī)等。這些附屬設(shè)施屬于商鋪經(jīng)營(yíng)的重要組成部分，其補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算。可搬遷設(shè)備補(bǔ)償拆卸、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用；不可搬遷設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償。設(shè)備搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為設(shè)備原值的8%-12%，精密儀器、高精度設(shè)備的拆卸安裝費(fèi)用可能更高，需據(jù)實(shí)評(píng)估。

在征收實(shí)踐中，搬遷補(bǔ)助按合法建筑面積每平方米20元計(jì)算，最低不低于1000元。被征收人應(yīng)當(dāng)提前整理設(shè)備清單、購(gòu)置發(fā)票、維護(hù)記錄，作為核定依據(jù)。對(duì)于特殊用途的附屬設(shè)施，如餐飲商鋪的油煙凈化設(shè)備、冷藏設(shè)備等，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列明，據(jù)實(shí)評(píng)估。

4、承租商戶的裝修補(bǔ)償權(quán)益

對(duì)于承租經(jīng)營(yíng)的商鋪，裝修補(bǔ)償?shù)臍w屬是維權(quán)重點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，承租人作為利害關(guān)系人，可以參與征收補(bǔ)償款的分配，具體可能的分配項(xiàng)目包括設(shè)備搬遷費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助、其他獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助，以及如果建造了地上物或進(jìn)行了裝修的，可獲得該部分地上物或裝修裝飾的補(bǔ)償。承租人應(yīng)當(dāng)提前與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商裝修補(bǔ)償?shù)姆峙浞绞剑⒃谧赓U合同中明確約定。如無約定，可依據(jù)實(shí)際投入主張裝修補(bǔ)償歸承租人所有。承租人需提供經(jīng)房東同意的裝修證明及裝修投入憑證。

5、商鋪經(jīng)營(yíng)者的維權(quán)要點(diǎn)

對(duì)于商鋪經(jīng)營(yíng)者，確保裝修及附屬設(shè)施單獨(dú)補(bǔ)償需注意以下要點(diǎn)：一是提前準(zhǔn)備裝修合同、付款發(fā)票、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、材料采購(gòu)清單等，證明裝修投入的實(shí)際金額；二是在征收調(diào)查階段，主動(dòng)向征收部門申報(bào)裝修情況，提交相關(guān)證明材料，確保裝修補(bǔ)償項(xiàng)目被納入評(píng)估范圍；三是參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的及時(shí)申請(qǐng)復(fù)核；四是對(duì)評(píng)估報(bào)告中未單獨(dú)列明裝修補(bǔ)償或補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低的，應(yīng)提出書面異議。

結(jié)語：商鋪拆遷中，裝修及附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)單獨(dú)補(bǔ)償，這是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》確立的法定原則。商鋪的裝修投入是經(jīng)營(yíng)者多年心血和資金投入的結(jié)晶，其價(jià)值不應(yīng)被房屋價(jià)值所吞噬。被征收人應(yīng)當(dāng)提前準(zhǔn)備完整的裝修憑證，在征收程序中主動(dòng)申報(bào)、充分舉證，確保裝飾裝修的每一份投入在征收中得到應(yīng)有補(bǔ)償。