經(jīng)濟(jì)破萬(wàn)億，溫州房?jī)r(jià)從全國(guó)第一跌去六成，這波新政能賭贏嗎？

2026年4月24日，溫州祭出樓市“新十條”，從公積金優(yōu)化、貸款套數(shù)認(rèn)定調(diào)整，到預(yù)售資金解綁、交易流程簡(jiǎn)化，一攬子“干貨”精準(zhǔn)直擊市場(chǎng)痛點(diǎn)。

在中國(guó)樓市的坐標(biāo)系里，溫州始終是一個(gè)特殊的存在。

它曾是全國(guó)房?jī)r(jià)第一的神話(huà)之城，2011年二手房均價(jià)沖到3.46萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)超北上深，“溫州炒房團(tuán)”一度攪動(dòng)全國(guó)地產(chǎn)風(fēng)云；如今它又成了調(diào)整最深的承壓之城，房?jī)r(jià)連跌多年，較巔峰期暴跌超63%，二手房均價(jià)長(zhǎng)期在1.2-1.3萬(wàn)元/㎡徘徊。

讀懂溫州樓市的起落，便讀懂了中國(guó)民營(yíng)資本與房地產(chǎn)綁定的狂歡、陣痛與新生。

壹

溫州樓市的崛起，本質(zhì)是民營(yíng)資本的集體狂歡。

2000年后，溫州制造業(yè)積累的天量民間資本，在缺乏優(yōu)質(zhì)投資渠道的背景下，集體涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2010-2011年，溫州樓市達(dá)到巔峰——二手房均價(jià)突破3.46萬(wàn)元，超越北京、上海、深圳，穩(wěn)居全國(guó)第一。

其中，核心區(qū)鹿城二手房均價(jià)達(dá)5.2萬(wàn)元。

在那時(shí)的溫州，炒房群體覆蓋各個(gè)階層，高杠桿囤房成為常態(tài)。

此外，炒房團(tuán)帶著巨資奔赴全國(guó)，所到之處房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲，“溫州炒房團(tuán)”成了那個(gè)時(shí)期極具代表性的符號(hào)。

這一場(chǎng)狂歡，終究有落幕之日。

2011年，全國(guó)樓市調(diào)控加碼，限購(gòu)、限貸政策密集出臺(tái)，貨幣政策收緊，民間資本流動(dòng)性下降，溫州樓市泡沫率先破裂，進(jìn)入斷崖式下跌通道。

2012年半年內(nèi)，溫州二手房均價(jià)跌至1.98萬(wàn)元，跌幅達(dá)42.8%。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，2026 年 4 月?溫州二手房均價(jià)約為1.23萬(wàn)元，較巔峰期跌去64.5%。

泡沫破裂的代價(jià)是慘痛的。

大量炒房者因杠桿過(guò)高、資金鏈斷裂，出現(xiàn)斷供、棄房現(xiàn)象。

而在樓市狂熱期，房企大規(guī)模拿地、盲目開(kāi)發(fā)，留下了巨量庫(kù)存。尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)域，庫(kù)存積壓更為嚴(yán)重。

截至2025年底，溫州二手房掛牌量長(zhǎng)期維持在4.5萬(wàn)套以上，而月均成交量?jī)H1800-2200套，去化周期達(dá)20個(gè)月以上；新房庫(kù)存去化周期約18個(gè)月，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化周期則超30個(gè)月。

炒房熱潮退去，溫州樓市進(jìn)入深度調(diào)整期。

貳

不過(guò)，值得玩味的是，樓市暴跌的這十幾年，恰恰是溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)逆襲的14年。

2025年，溫州GDP首破萬(wàn)億，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10213.9億元，同比增長(zhǎng)6.1%，均高于全國(guó)、全省平均增速。

繼杭州、寧波后，溫州正式躋身浙江GDP破萬(wàn)億的第三城。

此外，2025年末,溫州常住人口達(dá)到990.2萬(wàn)人。

溫州，正在向“雙萬(wàn)”城市穩(wěn)步邁進(jìn)。

在這份亮眼的經(jīng)濟(jì)成績(jī)單背后，是溫州痛定思痛的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

2012年后，當(dāng)樓市突遭重創(chuàng)，溫州逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，全力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

一方面，溫州升級(jí)傳統(tǒng)制造業(yè)升級(jí)，通過(guò)技術(shù)革新、品牌升級(jí)，擺脫“低端制造”標(biāo)簽，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效；另一方面，溫州也在著力培育數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端制造等新興產(chǎn)業(yè)。

一頓操作猛如虎，成效卓著。

2025年，溫州規(guī)上工業(yè)增加值增長(zhǎng)10.3%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)14.4%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)16.4%。新能源產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1200億元，形成光伏組件、鋰電池材料、氫能源裝備三大產(chǎn)業(yè)集群。

與之相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)在溫州經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重持續(xù)下降。

2024年溫州房地產(chǎn)投資占GDP比重僅為8.2%，遠(yuǎn)低于2011年的23.5%。

2025年溫州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)雖然沒(méi)有給出具體的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，但根據(jù)公報(bào)顯示，全年固定資產(chǎn)投資同比下降14.7%，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資后同比下降4.2%，據(jù)此推算，2025年溫州房地產(chǎn)投資占GDP比重較2024年進(jìn)一步下降。

資本的流向，早已給出了答案。

隨著溫州經(jīng)濟(jì)逐步擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)癥，民間資本也出現(xiàn)了明顯的“脫虛向?qū)崱壁厔?shì)。大量從房地產(chǎn)撤離的資本，投入到制造業(yè)升級(jí)、新興產(chǎn)業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域。

對(duì)于普通人而言，樓市泡沫破裂后，“炒房必賺”的預(yù)期徹底打破，即便經(jīng)濟(jì)上行、居民財(cái)富增加，他們也不敢再輕易涉足樓市投機(jī)領(lǐng)域。

叁

站在這樣的歷史基線(xiàn)上，再看溫州“新十條”，含義完全不同了。

過(guò)去幾年，溫州也出過(guò)不少松綁政策。

但這次的不同在于，政策不再是“大水漫灌”，而是精準(zhǔn)激活。

最值得關(guān)注的，當(dāng)屬“掛牌出售可核減一套”這條政策。

擬購(gòu)住房所在縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)，家庭有住房正在掛牌出售的，住房套數(shù)可“核減1套”，多套掛牌也只核減1套，政策暫定執(zhí)行至2026年12月31日。

這意味很多已經(jīng)買(mǎi)了第一套房、現(xiàn)在想要置換大面積住房的改善型家庭，在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)就可以按首套認(rèn)定，首付比例和利率門(mén)檻雙雙下調(diào)。

這正是溫州樓市最急需的“活水”。

不過(guò)，政策也很克制，僅核減1套，且僅限擬購(gòu)區(qū)域內(nèi)掛牌，無(wú)法覆蓋跨區(qū)域置換需求。

公積金“松綁”后，公積金提取時(shí)限從12個(gè)月延長(zhǎng)至36個(gè)月，新增可提取公積金支付契稅、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。這意味著購(gòu)房者不僅能提公積金付房款，連買(mǎi)房的稅費(fèi)、維修基金都能覆蓋，直接降低置業(yè)成本。

而且，貸款額度計(jì)算方式也進(jìn)行了優(yōu)化——近12個(gè)月內(nèi)因購(gòu)房、還貸等住房消費(fèi)已提取的公積金，可重新納入月平均余額核算，大幅提高可貸額度。

房票支持力度擴(kuò)大到鼓勵(lì)所有房企接受房票，這實(shí)際上是在給“拆遷安置”這波購(gòu)買(mǎi)力加杠桿，讓房票在市場(chǎng)中真正“流動(dòng)”起來(lái)。

通過(guò)上述政策，溫州“新十條”打通市場(chǎng)循環(huán)，形成完整的置換支持鏈條。

“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”將成為市場(chǎng)主流。

房企端的政策，則聚焦“紓困減負(fù)”

此前溫州預(yù)售資金監(jiān)管?chē)?yán)格，需項(xiàng)目竣工交付后才能解封，導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、壓力大。

新政規(guī)定，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)在房屋完成首次登記后即可申請(qǐng)解除，意味著開(kāi)發(fā)商提前解套了一大筆資金，資金周轉(zhuǎn)速度大幅提升。銷(xiāo)售公示期縮短至1天、退購(gòu)房源不再?gòu)?qiáng)制搖號(hào)、預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售可按需辦理，

這一系列操作意味著，開(kāi)發(fā)商從拿到銷(xiāo)售許可到回收資金的時(shí)間被大幅壓縮，現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)的“速度差”明顯減小。

所以，看懂溫州樓市，不能只看漲跌，更要看基本面——萬(wàn)元GDP俱樂(lè)部、千億級(jí)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、千萬(wàn)人口擁抱、實(shí)體夯實(shí)底層邏輯。

溫州“經(jīng)濟(jì)上行、房?jī)r(jià)下行”的核心背離，根源在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與資本流向的雙重重構(gòu)。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴(lài)實(shí)體經(jīng)濟(jì)升級(jí)，而非房地產(chǎn)，民間資本自然不再支撐樓市投機(jī)，疊加泡沫消化與供需失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)脫節(jié)。