好物業開漢庭！是酒店投資“常勝王”給兒子上的第一課

作者 | 郭鴻云

編輯 | Sette

當郭振通第一次替兒子看這個物業，心里就有了答案。

深圳福田中心區，離會展中心不到一公里，對面就是中山大學附屬第八醫院，周邊CBD寫字樓扎堆。硬件條件更是極佳，132間房，每間都28平方米往上，大堂寬敞明亮，還有獨立電梯，主干道展示面極好。

兒子想開個中端酒店，太正常了。

但郭振通還是給他潑了盆冷水，不是不賺錢，而是還有更合適的品牌，那就是開深圳第一家漢庭4.0。彼時這個決策別說兒子有疑慮，就連身邊朋友也都勸，漢庭口碑是很好，可周邊都是中高端，開到這個位置能競爭得過嗎？

郭振通也沒多爭辯，直接用經營數據證明了自己的判斷沒錯。

從1月開業至今，這家漢庭酒店（深圳會展中心福星地鐵站店）門市價日常在400到500元之間，淡季也基本滿房，綜合RevPAR穩定在350元以上。算上還沒到來的暑期、十一等節假日旺季，全年RevPAR預估能到380~400元。這個成績已經把周邊部分中端酒店打趴下了。

“他們以為我在冒險，其實我在打一個很有把握的仗。”郭振通這樣說道。

01.在好地段用好物業做漢庭，這套打法他已驗證多次

郭振通敢拍這個板，不是單純基于經驗主義。而是靠這套打法，他已經贏了很多次。

他的酒店生意起步于滄州。1996年開第一家單體店，2011年加盟第一家漢庭。后來更是連開兩家標志性門店——滄州第一家漢庭3.5和第一家3.51。

這兩家店的物業條件，跟深圳福田這家如出一轍：面積都超過7000平方米，客房110間以上，位置在當地數一數二。當時合伙人的目標是做國際中高端品牌，條件完全夠格。但郭振通堅持選了漢庭，就要開最新版。

他的理由是，基于此前門店的合作，漢庭的裝修標準和服務體驗足夠穩定，能滿足住客最核心的需求；國民賽道第一品牌漢庭在消費者心中有無可比擬的群眾基礎和品牌信任；如果開在更好條件的物業，空間足夠大，租金也合適，房價肯定能漲上去。

結果兩家店開業后，生意是周邊最好的，比起周邊的中端店價格競爭力一點也不弱。

這兩家店跑通之后，郭振通的投資邏輯里多了一條公式：不管以后去哪個城市，只要看到位置好、條件佳、租金合適的好物業，優先考慮漢庭。從滄州到珠海，從珠海到深圳，這套打法屢試不爽，甚至更成功。

“到了南方市場，比如珠海，旅游加商旅需求更旺盛，我一樣的邏輯開了家漢庭，不到一年就回本了。”郭振通說。

正是這家珠海漢庭店的回報率，讓他兒子也動了心。因為是法律相關從業背景，兒子對做生意更嚴謹、更謹慎。酒店投資本身金額比較大，回本周期比較長，能不能在投資周期內維持長期穩健的回報，他心里其實是打鼓的。

真正打消兒子顧慮的，是帶他真正去了解漢庭4.0產品之后，不是過去印象里那種標準化的商務旅店，而是吊打部分中檔的設計風格和產品。特別是4.0版本，顏值更高，成本卻更低，相當于用9.9的價格買到了幾十塊的精品咖啡。

再加上華住那套成熟的全托管體系，店長管日常，服務體驗穩定有保障。投資人只需看大賬，用國民酒店的造價，賺中檔酒店的房價，這筆投資回報的賬怎么都算得過來。哪怕是新人，也完全能接得住。

在引兒子入行這件事上，郭振通秉承一個原則：不需要說太多，事兒教人，一教就會。他想給兒子更大的自由發揮空間，經營管理上的決策權。

所以對這家店是完全放手模式，只在開業前三天來巡店考察，幫他把關原則性問題，日常管理和運營，基本全權交給兒子。但他還是提了一個要求，就是要把門店綜合RevPAR做到380以上。

因為郭振通已經算過賬，只要不低于這個價格，兒子這家店十八到二十四個月就能收回本。目前看，達到這個目標已經是板上釘釘。

02.用國民的造價賣中檔的房價，漢庭4.0做對了什么？

當初敢給兒子定這么高的目標，是因為郭振通心里有底。他的底氣來自對當前酒店市場的一個判斷：今天的消費者，早就對所謂的品牌智商稅祛魅了。

一些號稱中高端的酒店，大堂裝修得再奢華、服務理念再超前，客人入住之后，房間里連個熱水澡都洗不痛快，隔音差到隔壁打電話你都能參與討論。這種店，哪怕掛的是星級招牌，消費者住過一次就不會再來。

他們選擇酒店的標準只有一個：你的核心住宿體驗能不能匹配的上價格。

漢庭4.0的做法，正是把資源精準地壓在客人身體能感知到的地方，把給客戶的價值落到每一處，讓客人每一分錢都不白花，甚至比你期待的更好。

在郭振通看來，住客的核心需求無非三件事：房間干不干凈，能不能洗個好熱水澡，早餐有沒有合口味的東西。誰能把這三件事做好，誰就贏在了起跑線。

而這三點恰恰是漢庭這么多年做得最扎實的，已經把體驗標準拉到了賽道天花板，甚至翻出了花。

客人入住漢庭酒店客房，沒有刺眼的直射光源，沒有復雜的裝飾面，沒有為“好看”而堆砌的材料。但床墊是萬元級標準，隔音做到嚴絲合縫，熱水系統保證水壓恒溫，智能馬桶圈直接標配。躺在床上、走進浴室時身體能感知到的東西，一樣沒省。

早餐也是同理。不做西式自助那種擺滿一桌但很多品類沒人碰的打法，而是以中式熱食為主，圈粉一眾“中國胃”，同時漢庭也是第一個把明檔引入早餐廳的國民品牌，讓這份煙火氣不僅能吃得到，更近在眼前。

有網友在小紅書分享，因為漢庭早餐的這份溫暖，自己已經把漢庭當作是在陌生城市的“第二個家”。而在小紅書平臺上，有關漢庭早餐的討論也早已成了一個熱門話題。

因為深圳這家漢庭4.0距離會展中心近，郭振通還給兒子提了更細致的建議：增加減脂餐關照女性客群，準備方便打包的餐食給趕時間的客人。

而且依托華住生態體系的加持，漢庭4.0這版產品在整體入住體驗的智慧化、便利度上更加絲滑，比如智慧洗烘、10秒自助入住、自助寄存。一般中檔酒店沒有考慮到的事情，漢庭4.0不僅有，而且操作使用十分方便。

客人不用再拎著臟衣服到處找洗衣房，深夜抵達也不用在前臺等，離開前想留時間溜達溜達，把行李一存就能輕裝出門。這些事說起來都不大，但住過酒店的人都懂，真正讓你在旅途中覺得被善待的，往往就是這些“小事”。

漢庭酒店主創設計師周光明先生講過這樣一句話：“美感不一定要用錢去堆砌。”

漢庭4.0這版產品的升級，就是在有限造價里要把體面還給普通人，且這體面不只體現在房間里，還給在了整個入住體驗上。

就像郭振通總結的，一個好地段的好物業，賣一兩天高價不是本事，淡季來了、展會散了還能天天滿房，才是真功夫。這靠的就是客人的滿意度和復購率。住過一次覺得值，下次還來，來了還愿意給好評，這個循環一旦轉起來，生意自然就穩了。

而他觀察這么多年，能把入住率、復購率、滿意度這個正向循環持續跑通的品牌，就是漢庭。它不需要跟中端拼誰品牌定位更高，它拼的是每一分體驗都能讓客人感知，讓客人覺得錢花得值。這比什么檔次定位和營銷話術都管用。

如今兒子這家漢庭4.0，從2026年1月份開業到現在，平均入住率保持在90%以上，幾乎天天滿房。在這個底盤上讓價格跟著體驗走，才是酒店生意健康的增長邏輯。

03.穿越周期的穩定性，一門能傳給下一代的好生意

深圳這家漢庭4.0，可以看作郭振通的慣用打法，在南方一線城市核心區域的又一次成功測試，也是他投資版圖的一個新起點。

這個“新”，不僅是城市區位的突破，更代表著代際傳承的開始。他想交給兒子的，不是一家酒店，而是一種認知、一份能力、一門能一直延續下去的好生意。

這也是他堅持要讓兒子從漢庭產品開始投起的原因之一：撐得住當下的價格，還能穿越周期，漢庭無疑是最穩的投資選擇。

讓他欣慰的是，相比第一次喊他來深圳看物業時的生澀，兒子在第二家、第三家物業的遴選上已經越來越上道——怎么判斷位置、怎么篩選硬件條件、怎么匹配品牌產品，已經能說出個一二三。

“別的不敢說，現在看到好位置好物業，他至少會先問問，這是不是也適合做個漢庭4.0。羅湖、南山，甚至是廣州，還真讓他找到不少適合的好物業，今年目標應該至少還會再開3~4家店，深圳給兒子再開1~2家。”

而在華住大家庭里，像郭振通這樣，把酒店生意當家族事業傳承下去的投資人非常多，他們有個共同稱呼叫“華二代”。

這背后是超越生意本身的信任，也是對品牌穩定性最高級別的認可。就像郭振通，這份信任不是一朝一夕建立的，而是15年相伴而行累積出來的，一半是給漢庭這樣20年持續創新穿越周期的好產品，另一半則是給品牌領路人，季琦。

用他的話說，當年投漢庭，是因為名字起得好，那時候市場沒什么好產品，而漢庭提出了睡好覺洗好澡上好網的深刻市場洞察，15年時間一晃而過，當初那批老投資人們誰也沒敢想，這個品牌能做到如今世界第一的規模，單品牌門店已突破4500家。

于他們而言，投資漢庭，經營漢庭已經不僅僅是一門生意，更是一種情懷，多了一份要讓它一直輝煌下去的責任與使命。敢讓兒子也入場，也是希望下一代可以把握機會，別錯過時代機遇下，同創一番事業的榮耀與成就。

投資市場最稀缺的不是高回報，而是可持續的確定性。漢庭給了他這份確定的安心，讓他看到這個品牌不論怎么迭代都沒有忘記初心。

如今他又把信任的接力棒交到兒子手里，兩代人攜手陪著這個品牌繼續走下去，走更遠——這個選擇本身，就已經說清了一切。