北京
上周五，西四環石景山黃莊北京城建龍樾璟序項目，在拿地僅15天后取得了建設工程規劃許可證。
拿這個證有何用？按其他項目經驗，拿到規劃證后普遍1個多月2個月能拿到預售證。
這也就意味著龍樾璟序項目有比較大的概率在今年8、9月份開盤。
然后，在今天龍樾璟序官宣了戶型圖。
之前在龍樾璟序規劃公示階段，我給大家分析過大致戶型面積：
18層高板，65平米往上70平米以內純南向兩居，正版戶型為68平米；
18層高板，85平米往上90平米以內通透三面寬三居，正版戶型為88平米；
18層高板，110平米左右的通透三面寬四居，正版戶型為115平米；
8-11層洋房，80平米左右大概率不到80平米通透兩面寬三居，正版戶型為78平米；
8-11層洋房，95平米左右三面寬通透三居，正版戶型為98平米；
8-11層洋房，120平米左右大概率不到120平米三面寬四居，正版戶型為118平米。
簡單說完產品，我再講為什么標題說300多萬。
首先，石景山現有的好房子普遍網簽均價6萬出頭。
其次，龍樾璟序比較小的60多平米純南向戶型。一方面該戶型是純南向，這要比南北通透的戶型弱。另一方面，有這個戶型的樓在小區最北排。有什么說什么，小區的北邊沒多遠是蓮石鐵道橋高架。
綜上，該戶型所在小區位置、戶型產品本來不占優勢，外加石景山之前好房子均價做參考，您猜這60多平米戶型能賣都少錢？
我猜，350萬上下吧。這個價格是石景山乃至整個四環周邊，能上車高品質好房子的最低價，并且目前看沒有之一。
有不好的地方，你知道我也知道，開發商不可能不知道，那么解題思路也簡單…賣便宜點交個朋友不就得了。
再來說龍樾璟序在我看來最大的一個優勢點——使用率。
先說好，這還是根據規劃圖猜的，只能說大差不差，不可能完全準。
高板，68平米純南向兩居：
南側客廳、兩臥室外均有可進屋的1.8米進深陽臺，這部分目測能贈送約9平米，差不多有約13%的贈送率。
高板，88平米三面寬三居：
南側客廳、兩臥室外均有可進屋的1.8米進深陽臺，這部分目測贈送約9平米；
南側客廳外有花池贈送，這也是全小區唯一有花池贈送的戶型，這部分目測贈送3平米左右；
北側我看的不一定準，大概率是次臥與主衛外有1.8米進深陽臺可進屋，目測贈送約4平米；
把這些贈送面積全算上贈送率18%左右。
其他戶型我就直接說結論了：
高板，115平米的通透三面寬四居，中戶贈送率約12.5%、邊戶約16%；
洋房，78平米兩面寬三居，中戶約11%、邊戶約16%；
洋房，98平米三面寬通透三居，中戶約11.5%、邊戶約14%；
洋房，118平米三面寬四居，約12%中戶、約16%邊戶。
這個贈送率屬于什么水平？
比四環板塊今年出來的其他新盤高2個百分點起步；
比同區好房子也高2個百分點左右。
當然，項目的園林標準、外立面標準、裝修標準等更具體的消息目前還沒有。
但就戶型這一條來看，期待吧。四環上車盤，這項目肯定排得上號。
想了解更多項目后續信息、看全套戶型圖，可以后臺私信，有新消息我們會第一時間告知。
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