靠房價(jià)賺錢的想法，已經(jīng)成為“死局”

文 | 金融傳媒首席觀察員林溯

圖 | 微攝

1998年房改至今，近三十年時(shí)間，中國人養(yǎng)成了一種近乎信仰的執(zhí)念：買房能賺錢，房價(jià)永遠(yuǎn)漲。這種執(zhí)念在過去二十年里屢試不爽——只要敢加杠桿上車，財(cái)富就能坐著電梯往上走。

但2026年的數(shù)據(jù)擺在面前，那個(gè)靠房價(jià)躺著賺錢的時(shí)代，正在以一種不容置疑的方式宣告終結(jié)。

幾個(gè)數(shù)字，把“夢想”打回了原形

先看銷售端。

2026年1-5月，全國新建商品房銷售面積3.13億平方米，同比下降10.8%；銷售額2.94萬億元，下降13.5%。降幅雖然連續(xù)三個(gè)月收窄，但總量仍在萎縮。

再看投資端。1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30356億元，同比下降16.2%，降幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。住宅投資23426億元，下降15.6%。

銷售額下降13.5%，投資下降16.2%——這不是調(diào)整，這是系統(tǒng)性收縮。

更扎心的是資金端。1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金32756億元，同比下降19.0%。其中國內(nèi)貸款4875億元，下降28.7%；個(gè)人按揭貸款4066億元，下降28.0%。銀行對房地產(chǎn)的信貸投放，正在以前所未有的速度撤退。

土地市場：沒人拿地，哪來的房子？

土地是房地產(chǎn)的“面粉”。面粉沒人買了，面包怎么可能賣得好？

2026年1-5月，全國300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積10339萬平方米，同比下降24.1%；土地出讓金4202億元，同比下降35.8%。

注意這個(gè)35.8%——土地出讓金降幅比成交面積的降幅大了近12個(gè)百分點(diǎn)。這意味著什么？意味著不只是買的地少了，地價(jià)也在跌。

土地市場是一個(gè)“先行指標(biāo)”——今天沒人拿地，意味著明天沒有新項(xiàng)目開工，后天沒有新房可賣。整個(gè)鏈條在從源頭開始萎縮。

開工竣工：供給端在“自殺式”收縮

1-5月，全國房屋新開工面積17929萬平方米，同比下降22.6%。住宅新開工下降23.4%。

22.6%的降幅是什么概念？2022年新開工下降39.4%，2023年下降20.4%，2024年下降23.0%——這已經(jīng)是連續(xù)第四年兩位數(shù)以上的下降了。

竣工端同樣慘淡。1-5月房屋竣工面積14087萬平方米，下降23.4%；住宅竣工下降25.0%。2025年保交樓集中交付的高峰過去后，竣工增速正在回歸市場驅(qū)動的低位。

新開工銷售比這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，1-4月僅為55%。新增供給已經(jīng)連續(xù)四年低于當(dāng)期銷售——行業(yè)正在“被動去庫存”。

但這里有個(gè)問題：庫存下降是因?yàn)橘u得好，還是因?yàn)楣?yīng)縮得太快？答案是后者。1-5月銷售額下降13.5%，供應(yīng)端卻在以更快的速度萎縮。這種“去庫存”更像是一個(gè)病人因?yàn)槌圆幌嘛埗兪荩皇且驗(yàn)樯眢w變好了。

房價(jià)：不是不跌，是“結(jié)構(gòu)性”下跌

5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比下跌3.6%。同比跌幅雖然從-3.7%收窄到-3.6%——這是今年以來首次收窄——但還在跌。

上漲的城市有多少？只有16個(gè)。超過四分之三的城市房價(jià)在跌。

分城市看：一線城市新房環(huán)比上漲0.2%，二線城市下降0.1%，三線城市下降0.3%。三四線城市的房價(jià)，正在以一種“溫水煮青蛙”的方式持續(xù)陰跌。

中信建投的研報(bào)說得更直白：三四線城市仍深陷庫存高企、價(jià)格陰跌的困境。

居民端：不買房，不貸款，不加杠桿

如果說開發(fā)商不拿地是供給側(cè)的“罷工”，那居民不買房就是需求側(cè)的“躺平”。

央行數(shù)據(jù)顯示，2026年前五個(gè)月，住戶貸款減少6314億元——是的，不是少增，是凈減少。其中短期貸款減少6942億元，中長期貸款僅增加628億元。

住戶中長期貸款，主要就是房貸。前五個(gè)月只增加了628億元——這個(gè)數(shù)字放在幾年前，可能只是某一個(gè)月的零頭。

個(gè)人住房貸款已經(jīng)連續(xù)9個(gè)季度負(fù)增長。居民部門正在從“主動加杠桿”變成“被動穩(wěn)杠桿”甚至“去杠桿”。

房貸利率已經(jīng)降到3.1%左右，部分城市甚至進(jìn)入了“2時(shí)代”。但利率再低，居民不貸款，一切都白搭。

為什么？因?yàn)榇蠹也挥X得買房能賺錢了。

租金回報(bào)率：一個(gè)微妙的反轉(zhuǎn)

有意思的是，雖然房價(jià)在跌，但租金回報(bào)率在漲。

2026年4月，百城租金回報(bào)率升至2.4%，已經(jīng)高于1年期銀行定存利率和10年期國債收益率。重點(diǎn)城市核心區(qū)的“老破小”租售比平均達(dá)到2.67%，成都、武漢、重慶等城市甚至超過3%，跑贏了五年期銀行定存利率。

這意味著什么？意味著從“租售比”的角度看，買房正在變得比存錢更劃算。

但問題在于，過去二十年人們買房是為了賺差價(jià)，不是為了收租金。當(dāng)房價(jià)不漲了，即使租金回報(bào)率跑贏了存款利率，也很難讓投資客重新進(jìn)場——因?yàn)橥顿Y客要的是資本增值，不是那點(diǎn)租金。

人口的“釜底抽薪”

如果說前面所有數(shù)據(jù)都是“癥狀”，那人口才是“病根”。

2025年末，全國人口14.05億人，比上年減少339萬人，連續(xù)第四年負(fù)增長。全年出生人口僅792萬，出生率5.63‰。自然增長率為-2.41‰。

一個(gè)人口在萎縮的國家，住房需求的天花板只會越來越低。

城鎮(zhèn)化率2025年末達(dá)到67.89%，雖然每年還有1000多萬人進(jìn)城，但增量空間正在收窄。“十五五”規(guī)劃的目標(biāo)是到2030年達(dá)到71%——每年大約0.6個(gè)百分點(diǎn)的提升，遠(yuǎn)低于過去十年的增速。

人口總量見頂、城鎮(zhèn)化增速放緩——這兩個(gè)趨勢疊加，意味著房地產(chǎn)的“人口紅利”已經(jīng)徹底耗盡。中信建投的研報(bào)判斷得很清楚：人口總量見頂推動行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量博弈。

房地產(chǎn)業(yè)正在“縮水”

2025年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重降至約6%。而從2020年高點(diǎn)的8.3%到現(xiàn)在的6%，四年時(shí)間縮水了超過四分之一。

2025年房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長0.2%，幾乎原地踏步。一個(gè)曾經(jīng)拉動經(jīng)濟(jì)增長的引擎，現(xiàn)在變成了拖累。

死局已定，怎么破？

靠房價(jià)賺錢的“夢想”之所以成為“死局”，不是因?yàn)檎卟粔驅(qū)捤桑膊皇且驗(yàn)殚_發(fā)商不夠努力——而是因?yàn)橹芜@個(gè)夢想的底層邏輯已經(jīng)瓦解了。

過去二十年，房價(jià)上漲靠的是三股力量：人口增長帶來的需求、城鎮(zhèn)化帶來的增量、居民加杠桿帶來的購買力。現(xiàn)在這三股力量同時(shí)衰竭：人口在減少、城鎮(zhèn)化在減速、居民在去杠桿。

更麻煩的是，這個(gè)“死局”是一個(gè)結(jié)構(gòu)性困局。三四線城市庫存高企、人口流出，價(jià)格陰跌是必然。一線城市雖然量價(jià)企穩(wěn)，但靠的是政策松綁和人口虹吸，很難復(fù)制到全國。

供給端在縮——土地供應(yīng)減少、新開工減少、投資減少。需求端在等——居民不貸款、不買房、不加杠桿。兩端都在收縮，市場陷入了一種“供需雙弱”的僵局。

有人說，租金回報(bào)率上升了，買房收租也不錯(cuò)。但投資客要的是房價(jià)翻倍，不是一年2.4%的租金回報(bào)。當(dāng)“炒房”的預(yù)期消失，只剩下“收租”的現(xiàn)實(shí)，這個(gè)市場的吸引力就大打折扣了。

靠房價(jià)賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。這不是一個(gè)周期性的調(diào)整，而是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)向。從增量擴(kuò)張到存量博弈，從投資驅(qū)動到消費(fèi)驅(qū)動，從“買到就是賺到”到“住得好才是真的好”——這個(gè)轉(zhuǎn)變不可逆。

那些還指望著下一輪暴漲來解套的人，可能得好好“做夢”了。

而那些已經(jīng)接受了“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)現(xiàn)實(shí)的人，反而可能過得更好一些。