杭州房價，回到2.5萬以下了

本文為城市財經團隊出品

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杭州房價，破2.5萬了

顯然，杭州的房價仍沒有止跌。

這并非我的個人判斷，而是機構與官方的數據顯示確實如此。

根據貝殼找房追蹤的實時成交數據來看，去年4月份，杭州房價跌破了3萬元，到現在已經跌破了2.5萬元，5月份成交價為2.42萬元/平方米。

來源：貝殼找房

國家統計局披露的5月份數據，杭州二手房價格也在下跌，環比持平，同比下跌了4.6%。

此外，杭州本地媒體錢江晚報旗下的錢報杭州房產今年4月份發布了一篇文章《杭州名校學區房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。

文章列舉了一些跌入凡塵的高價學區房：

杭州學區房平均價格較歷史高點回落 26% ，部分學區房小區價格跌幅超過 40% 。從入學門檻來看，超七成學區房最低入手價已降至 150 萬元以下。

各學區中，價格較高點跌幅最大的是學軍小學紫金港校區的學區房，其中包含文鼎苑、圣苑、冠苑三個小區。 2021 年最高點時，該學區范圍內的二手房成交均價高達 8.2 萬元 / ㎡， 2026 年的成交均價已跌至 4.4 萬元 / ㎡，跌幅達到 46% 。

跌幅排在第二位的是勝利小學錢塘校區的學區房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區。2019年最高點時，該學區范圍內二手房成交均價為4.8萬元/㎡，2026年成交均價為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學、競舟小學競舟校區、濮家小學濮家校區的學區房，較最高點時成交均價的跌幅在40%以上。

這幾天，錢報杭州房產又選取了20個片區的樓盤，回顧了自2016年以來的成交價格走勢。

整體房價雖然仍高于2016年，但較高點，均回調了不少。

來源：錢報杭州房產

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杭州樓市，仍在以價換量

二手房價格持續調整的另一邊，是最近幾個月成交行情的確還不錯。

盡管今年前5個月整體仍不如去年，今年1-5月份，杭州二手房網簽累計38767套，去年同期成交了41591套。

但3月份、4月份、5月份成交量均在9000套以上。

來源：杭州貝殼研究院

這種連續超9000套的勢頭，在過去幾年的行情中，很難看到。

一邊是仍在下降的房價，一邊是連續三個月的高成交，這種現象可以濃縮成四個字：

以價換量，或者，降價離場。

從杭州二手房成交結構看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。

也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。

來源：杭州貝殼研究院

今年成交的二手房中，總價200萬以下的比例更高。

來源：貝殼研究院

這意味著，如今支撐杭州樓市成交的主力，已經不再是高杠桿投資客和高凈值改善群體，而是預算有限的剛需購房者。

過去樓市上行周期，市場的邏輯是“漲價換量”。房價上漲會刺激預期，吸引更多買家入場，成交量與房價往往同步增長。

但現在，市場邏輯已經發生根本變化。

對于多數購房者而言，房子回歸居住屬性后，價格才是決定是否出手的核心因素。價格降到心理預期，需求就會釋放；價格降不到位，購房者寧愿繼續觀望。

因此，杭州最近三個月二手房成交持續維持高位，并不意味著市場已經全面回暖，更準確地說，是大量業主主動下調掛牌價格后，積壓已久的剛需和置換需求被激活。

從成交數據來看，市場正在形成一個新的平衡：

賣方用價格讓步換取成交速度，買方則用時間換取更低的入場成本。

換句話說，杭州樓市目前并非“量價齊升”的復蘇行情，而是“量升價跌”的筑底行情。

成交量的恢復，說明真實住房需求依然存在；房價的繼續調整，則說明市場仍在尋找新的均衡點。誰愿意率先降價，誰就更容易成交；誰堅持高位掛牌，誰就可能繼續等待。

這也是杭州樓市當下最真實的寫照：買房的人并沒有消失，只是越來越理性了。

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還要調整多久

杭州房價高點時期約4萬元/平方米。

制圖：城市財經；數據：勾股大數據

從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運會的紅利提前透支，而且嚴重透支。

2020年杭州房價最高峰時，作為近郊的未來科技城成交價七八萬一平，學區房最火的時候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價高達12.7萬元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房價的天花板，房價統統炒到10萬+。

不過，隨著2021年全國房地產轉向，杭州樓市也進入了持續調整。

從2022年開始，杭州商品房成交量急轉直下，當年只有1394萬平方米，相較于2021年減少了37.7%。

2025年跌破了1000萬，只有918萬平方米。

制圖：城市財經；數據：杭州市統計局

不過二手房在降價讓利之下，前年與去年成交量都還不錯。

來源：杭州貝殼研究院

關鍵問題來了，杭州房價從高點時期的均價4萬到如今的2.42萬，回調了近40%，何時才能筑底？

這個問題，我在文章中其實反復強調過。

本號早就說過，像北上廣深杭這類城市，均不缺購買力，市場缺的只是預期和信心。

目下的就業、消費、經濟、收入等環境，均不足以支撐信心與預期回歸。

盡管最近兩個月深圳、上海的房價有所回暖，但全國房地產整體依舊陷入在兩位數調整當中，房地產投資兩位數調整，商品房銷量與銷售額兩位數調整。

更關鍵的是，5月份的房貸數據、消費貸數據以及消費數據，均很不好看。

四五月份房貸連續負增長，消費貸持續負增長，5月份的消費也出現了2022年底以來的首次負增長。

這幾個數據拼在一起，指向的是同一種社會情緒：

防守。

當整個社會進入消費防守狀態時，房價就很難真正見底。

因為房價的底部，從來不是政策給出來的，而是信心給出來的。

只有當人們重新相信未來、敢消費、敢貸款、敢承擔風險的時候，房地產市場才可能真正完成筑底。

主筆 | 余飛；總編輯 | 余飛

運營 | 麥廣豪

數據整理 | 濟少；美工 | 江右居士

責任編輯 | 張琪；檢校 | 子非魚