400-500萬(wàn)！上海市區(qū)有哪些房子可以買

　　最近剛需咨詢買房的朋友特別多。

　　尤其是預(yù)算400-500萬(wàn)想在上海外環(huán)內(nèi)買房。

　　這個(gè)預(yù)算的剛需到底能買到什么樣的？會(huì)不會(huì)只能買“老破小”？哪個(gè)區(qū)性價(jià)比最高？有沒(méi)有什么“寶藏板塊”？

　　為了回答這個(gè)問(wèn)題，我花了點(diǎn)時(shí)間，把這個(gè)總價(jià)段的掛牌房源全部整理出來(lái)。

　　一共4405套，給你一張完整的上海外環(huán)內(nèi)400-500萬(wàn)上車地圖。

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　　400-500萬(wàn)到底能在上海買到什么樣的房子，我給你一個(gè)全貌。

　　這個(gè)總價(jià)段在外環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量4400套的水平。

　　平均掛牌總價(jià)是452萬(wàn)，平均面積是78平，平均掛牌單價(jià)是6.16萬(wàn)/平。

　　2房在這個(gè)總價(jià)段占到了6成，超過(guò)4成的房子房齡在1990-1999年這個(gè)區(qū)間。

　　當(dāng)然這是一個(gè)平均水平，不同區(qū)的差距很大，下面慢慢說(shuō)。

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　　區(qū)域分布：

　　浦東1238套第一，徐匯565套第二，寶山550套第三，靜安393套第四。

　　這四個(gè)區(qū)就占了上海外環(huán)內(nèi)400-500萬(wàn)掛牌量的60%以上。

　　買這個(gè)總價(jià)段，絕大多數(shù)人很難繞過(guò)這4個(gè)區(qū)。

　　寶山是能買到的房子面積最大，平均在98平，幾乎是黃浦的兩倍。

　　同樣花450萬(wàn)，在寶山能買到近100平的三房，在黃浦只能買到50多平的一房或小兩房，這就看你的實(shí)際需求了。

　　黃浦（8.9萬(wàn)/平）、徐匯（7.9萬(wàn)/平）是單價(jià)最高的兩個(gè)地方。

　　愿意為地段買單的，或者為學(xué)區(qū)附加值付錢的，這里都能滿足你。

　　但你得做好住老破小的準(zhǔn)備，而且黃浦的平均房齡是這幾個(gè)區(qū)里最老的。

　　平均總價(jià)其實(shí)差距不大，真正的區(qū)別是你愿意用面積換地段，還是用地段換面積。

　　環(huán)線分布：

　　這個(gè)總價(jià)段并沒(méi)有單純的集中在某個(gè)環(huán)線，而是均勻的分布在內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間。

　　而且呈現(xiàn)出簡(jiǎn)單的線性規(guī)律。

　　環(huán)線越往外，住的面積越大；環(huán)線越往里，單價(jià)越貴。

　　平均你每往外走一環(huán)，可以多買到15平左右的面積。

　　從內(nèi)環(huán)內(nèi)到內(nèi)中環(huán)，平均單價(jià)下降1.8萬(wàn)/平，而內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)的價(jià)格差距并沒(méi)有這么大。

　　其中，內(nèi)中環(huán)是兼顧價(jià)格和面積的區(qū)域。

　　像浦東、普陀、徐匯、楊浦中內(nèi)環(huán)區(qū)域都是通勤非常便利，生活配套也比較豐富的。

　　尤其徐匯、浦東是能買到不少帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子。

　　房齡分布：

　　超過(guò)7成的房子，是在1990-2009年這20年間。

　　掛牌量最大的是1990-1999年的房子，普遍房齡要在30年左右了。

　　一個(gè)比較反常識(shí)的情況，1980年以前的老房子反而是最貴的。

　　因?yàn)檫@些房子很多是內(nèi)環(huán)內(nèi)的老公房，除了產(chǎn)品本身比較差，地段和學(xué)區(qū)都是頂級(jí)，再加上面積相對(duì)小，單價(jià)反而最高。

　　雖然2010年之后的次新房也有，但是并不見(jiàn)得是好選項(xiàng)。

　　因?yàn)樵谏虾Ｍ猸h(huán)內(nèi)，房子又新價(jià)格又低，這本身是不兼容的。

　　一定是產(chǎn)品、地段上要做出讓步，比如動(dòng)遷、比如價(jià)格洼地的默默無(wú)聞的板塊。

　　少數(shù)好的房子那真得精挑細(xì)選。

　　面積：

　　70-90平是主力，38.5%的房源都在這個(gè)區(qū)間。

　　50-70平的兩房也是標(biāo)準(zhǔn)配置，這個(gè)面積段，基本能滿足一家三口的基本生活，但別指望有多寬敞。

　　想要住的更大，更寬敞，90-110也有房子可以選，但是這里面近7成的房子都在中外環(huán)間。

　　以浦東和寶山為主，像三林、北蔡、金橋、高行、大華、上大、高境、淞南、張廟等等。

　　50平以下的房子非常少，但這不意味著稀缺。

　　這個(gè)總價(jià)預(yù)算，沒(méi)必要死磕小面積極致地段的產(chǎn)品。

　　如果只是需要掛戶口上學(xué)，選個(gè)200萬(wàn)以內(nèi)的更好。

　　戶型：

　　兩房占了近三分之二，三房只有2成。

　　雖然說(shuō)這個(gè)總價(jià)段能買到外環(huán)內(nèi)70-110的面積，但是想買到3房不容易。

　　小戶型的3房是3代住宅的產(chǎn)品，基本是2010年以后的房子。

　　郊區(qū)是比較多的，市區(qū)就算有這個(gè)總價(jià)也買不到。

　　你能買到的3房是2000年以前的產(chǎn)品，比如無(wú)電梯的6層商品房、塔樓。

　　這里的建議是1房沒(méi)必要買，3房如果真有好的筍盤可以下手。

　　另外產(chǎn)品上要尤其留意，這個(gè)總價(jià)段有不少塔樓產(chǎn)品，要謹(jǐn)慎選擇。

　　總價(jià)：

　　420-440萬(wàn)、480-500萬(wàn)這兩個(gè)區(qū)間掛牌量最大，競(jìng)爭(zhēng)也最激烈。

　　不過(guò)這里的總價(jià)段并不能實(shí)際拉開(kāi)多少選房的差距。

　　同地段、同小區(qū)，不代表要花最多的錢。

　　板塊：

　　這個(gè)總價(jià)段，不同板塊，買到的東西完全不同，其實(shí)是使用場(chǎng)景的差異。

　　比如上大板塊平均能買到101平的房子，如果不追求學(xué)區(qū)雞娃，自住絕對(duì)是性價(jià)比高的。

　　徐家匯這邊大概率買到的都是1房，只適合一些單身人士。

　　再比如，金楊這邊不少老小區(qū)兼顧面積和學(xué)區(qū)。

　　小區(qū)：

　　小區(qū)掛牌量前十有個(gè)很明顯的特點(diǎn)，學(xué)區(qū)房居多。

　　當(dāng)然也說(shuō)明這些地方流動(dòng)性很強(qiáng)，買賣交易的愿意高。

　　400-500萬(wàn)如果能在市區(qū)買到兼顧居住和學(xué)區(qū)的，那性價(jià)比其實(shí)挺高的。

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　　400-500萬(wàn)買房，一定要知道自己要什么：

　　要極致性價(jià)比，那么寶山共富、上大之類的，面積大、房齡新，很多帶電梯，住得舒服。、

　　如果你就要市區(qū)，浦東梅園、濰坊、陸家嘴的小戶型，但是房齡老。

　　如果需要產(chǎn)業(yè)、居住平衡，張江、高行、金橋一些老商品房也是選擇。

　　如果是教育先行，徐匯、浦東、普陀等等都有選擇。

　　但是400-500萬(wàn)的總價(jià)，在上海外環(huán)內(nèi)想買到“完美”的房子一定是不可能的。

　　你必須要做取舍，要么舍面積，要么舍地段，要么舍房齡。

　　只要你清楚自己當(dāng)下需求、清楚自己的優(yōu)先級(jí)，就一定能在這個(gè)價(jià)格段里找到最合適的。

　　希望這篇數(shù)據(jù)內(nèi)容，能幫你在買房路上少一點(diǎn)焦慮，多一點(diǎn)方向。

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　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。