車建新押注愛琴海，再干30年

斑馬消費 楊柘

花甲之年，曾手握中國家居Mall商業(yè)版圖的車建新高調(diào)重返商業(yè)賽道，對外宣稱還要再干30年，開啟二次創(chuàng)業(yè)。

放眼國內(nèi)商界，年過六旬仍重啟高強度創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的企業(yè)家寥寥無幾，外界很容易將其與逆境翻盤的標桿人物褚時健對標。

不過，此番重出江湖，并非車建新主動選擇，背后牽扯著紅星控股的生存之困。在紅星控股完成司法重整后，債務壓力并未徹底出清，車建新因個人連帶擔保深陷債務捆綁，且僅愛琴海購物中心這一核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為脫困翻盤的唯一抓手。

花甲之年，重啟創(chuàng)業(yè)

花甲之年，車建新對外發(fā)布公開信“降齡”，稱要再干30年。

公開信發(fā)布近一周，相關話題在網(wǎng)絡上的熱度居高不下，一時間業(yè)內(nèi)外似乎看到另一個褚時健。

在中國企業(yè)界，褚時健是一個逆境翻盤的標志性人物、絕境創(chuàng)業(yè)的實干范本，其逆境突圍的經(jīng)歷，深刻影響一代企業(yè)家。

相比褚時健一無所有上山種橙、從零起步的絕境，車建新仍有愛琴海購物中心這一核心資產(chǎn)依托，基礎盤尚存。

自去年9月被云南省監(jiān)委解除留置后，車建新便保持沉寂。多數(shù)企業(yè)家經(jīng)歷此類風波后，通常會選擇退居二線。

對于車建新來說，早在2018年已具備交棒的客觀條件。只是當時的他如日中天，沒有下定決心。

幾年后，紅星系便遭遇流動性危機。

2023年，車建新向建發(fā)股份轉(zhuǎn)讓紅星美凱龍（601828.SH）控制權。其后，紅星控股向法院申請重整。

一系列波折后，車建新日前高調(diào)復出，一時被視作又一個絕境突圍的企業(yè)家范本。

他再次出馬，可能與企業(yè)發(fā)展面臨的生存之戰(zhàn)相關。

紅星控股完成司法重整后，股權結構驟變。此前，車建新、車建芳持有紅星控股100%股權。重整后，89%股權被無償劃轉(zhuǎn)抵償債務、10%股權歸入業(yè)績對賭持股平臺，二人僅保留1%股權。

同時，紅星控股也亟待車建新盤活資產(chǎn)，他被賦予其較大話語權。根據(jù)特別表決權機制，車建新和車建芳共計享受紅星控股股東會30%表決權，參與重大事項表決，以及對董事、總經(jīng)理等人事的推薦。

紅星控股旗下最核心的資產(chǎn)，乃是上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司100%股權，主營購物中心運營。

押注三四線市場

2013年，車建新主導成立紅星商業(yè)，作為統(tǒng)籌紅星系旗下城市綜合體、商業(yè)購物中心籌建、招商和運營的管理平臺。

當年10月，紅星商業(yè)首個商業(yè)綜合體在北京朝陽太陽宮商圈開業(yè)，定位于購物、餐飲、娛樂、休閑和兒童體驗等為一體的精品生活體驗式購物中心，豐富的業(yè)態(tài)以及營造的歐陸風情，成為彼時北京的商業(yè)標桿之一。

紅星商業(yè)一炮打響，商業(yè)版圖逐漸在全國展開。不過，相比家居Mall和地產(chǎn)業(yè)務的高歌猛進，商業(yè)板塊的擴張速度并不快。

2018年，紅星商業(yè)正式啟用“愛琴海”商業(yè)管理品牌。在車建新的暢想中，愛琴海是一個充滿希望和機遇的多元合作商業(yè)平臺，提出到2020年購物中心在全國建成100座。

據(jù)公開報道，2019年至2020年上半年，上海愛琴海商業(yè)集團錄得營業(yè)收入分別為16.05億元和4.61億元，毛利率63.25%、51.85%。

2021年3月，市場傳出上海愛琴海商業(yè)集團籌備港股上市的消息，行業(yè)給出120億元至150億元的估值。

彼時品牌已進入全國百余座城市，商業(yè)管理面積合計近1900萬平方米，發(fā)展前景被資本市場看好。

但好景不長，受紅星系流動性危機沖擊，愛琴海購物中心擴張進入沉寂期。

如今，車建新選擇重注購物中心賽道，核心邏輯在于購物中心會聯(lián)動多個業(yè)態(tài)，滿足不同消費需求。從目前愛琴海購物中心先后在河南商丘、安徽淮南以及四川西昌落地來看，車建新布局下沉市場的思路已然明了。

三四線城市線下消費場景相對穩(wěn)定，伴隨消費升級，實體商業(yè)仍有發(fā)展空間。同時，可避開萬達、吾悅和龍湖的鋒芒。

據(jù)樂居財經(jīng)，截至目前，愛琴海集團簽約全國項目100家，已正式開業(yè)66家。

資本敘事

盡管已丟失家居Mall之王的王冠，車建新仍熱衷于資本敘事。在公開信中，他對愛琴海購物中心的擴張?zhí)岢鲆粋€愿景，即到2050年，規(guī)模達到800家。

對此，業(yè)內(nèi)外持謹慎態(tài)度。6年前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已轉(zhuǎn)向存量運營周期，高速擴張得機遇已經(jīng)不再，愛琴海購物中心的宏大目標存在極大不確定性。

資金層面，也已限制了項目擴張的速度。據(jù)公開報道，車建新因紅星控股個人連帶擔保承擔巨額債務，在紅星控股無法清償債務時可向車建新追償。

若不能解決現(xiàn)金流壓力，大規(guī)模擴張更易引發(fā)連鎖反應。況且，目前在紅星控股內(nèi)部，重大經(jīng)營決策仍需要全體股東達成一致，存在多方博弈。

何況，當下購物中心普遍面臨客流下滑、業(yè)態(tài)同質(zhì)化難題，頭部企業(yè)紛紛剝離重資產(chǎn)、放緩擴張步伐，萬達便是典型案例。

初步統(tǒng)計，2023年至2025年，萬達集團累計出售80座以上萬達廣場，同步轉(zhuǎn)讓萬達電影控股權、萬達酒店管理等資產(chǎn)，全面轉(zhuǎn)向輸出品牌、招商、設計和運營管理業(yè)務。

在此背景下，愛琴海購物中心更需直面核心命題：未來的增長是靠租金，還是通過輕資產(chǎn)品牌管理輸出收益？這直接決定了企業(yè)長的天花板。

車建新此番高調(diào)復出，重回商業(yè)賽道，顯然不是一次簡單的抉擇，而是背負著債務壓力，尋求翻身的一次長跑。