搶跑！上海年度“地王”呼之欲出？

苗野丨發自上海

上海供地開始“搶跑”了。

6月23日，上海市土地交易事務中心正式發布第六批次擬出讓住宅用地預告清單。楊浦、徐匯、奉賢三宗涉宅地塊正式“上架”，合計出讓面積約13.49公頃。

此時距離上海第五批次集中土拍現場競價還有一周時間，這一次“搶跑”，打破了上海集中供地以來“上一批成交完畢再釋放下一批”的慣例。

市場人士認為，此舉核心邏輯并非簡單的“加速”，而是在“減量提質”的總框架下，通過優化供地節奏與結構，主動引導市場走向。第六批次的三宗地塊均經過規劃調整，全部來自存量用地的功能騰挪，體現了“精供優供、提質縮量”的導向，這將成為上海土地市場的常態。

三宗地塊中，楊浦內環濱江八埭頭地塊的含金量最高，被眾多行業觀察人士視作上海今年進入公開土拍市場的年度最重磅地塊之一。

該地塊坐落楊浦內環核心濱江板塊，坐擁一線黃浦江濱江景觀資源。地塊總出讓面積7.24公頃，包含3個子地塊，其中03A1-05和03A2-02為普通商品房用地，合計建筑面積約14.78萬平方米。地塊距黃浦江僅300米，對望陸家嘴，緊貼地鐵4號線楊樹浦路站，800米范圍內覆蓋4、12、18號線三軌交會。

值得關注的是，該地塊前身是“八埭頭濱江園”項目所在地，因開發商資金鏈問題陷入停滯。此次歷經規劃調整，由原商辦主導轉為大幅增加住宅比例，旨在為楊浦濱江核心區補充居住功能。

業內普遍預測，作為上海核心城區稀缺的濱江住宅儲備用地，該地塊預計將吸引多家品牌房企扎堆角逐，極有可能拍出2026年楊浦濱江新的“地王”。

另一宗徐匯康健地塊同樣稀缺。該地塊地處上海內中環成熟居住板塊，板塊新房已斷供近5年，上一次出讓要回溯至2021年。該地塊曾是冠生園食品廠所在地，是聞名全國的“大白兔奶糖”誕生地。緊鄰地鐵12號線虹漕路站及12、15號線桂林公園站，雙軌交會。住宅子地塊占地約2.9萬平方米，容積率2.2，“斷供”帶來的稀缺性疊加板塊成熟的配套資源，使其成為本批次土拍另一大看點。

此外，奉賢新城地塊則為低密住宅用地，容積率僅1.05，出讓面積約1.54公頃，未來預計將打造低密別墅類產品。地塊距離地鐵5號線奉賢新城站約500余米，屬于標準地鐵盤，承接剛需外溢、近郊改善的置業需求，是對市場多層次產品結構的一次精準補位。

“三宗地塊各有側重，覆蓋三大置業賽道，適配性較強。”市場人士認為，楊浦濱江商辦轉居住、徐匯康健工業用地盤活、奉賢新城商辦降容做低密，均是在優化地塊功能與供給，也契合了上海土地市場從追求規模轉向追求質量，從被動供應轉向主動調節的信號。

“搶跑”并非無緣無故。截至5月底，上海今年僅成交土地31幅（含協議），總金額約454億元。即便計入即將進行的五批次地塊，今年上半年土地出讓金也創下2020年以來同期新低。

這一趨勢與上海主動收縮供地的頂層設計直接相關，2026年商品住房用地計劃供應275至385公頃，按中值計算較2025年減少約100公頃，降幅達23.3%。這是上海連續第五年主動縮減宅地供應量。

供地“減量”的大背景下，“冷熱分化”的格局貫穿了上半年上海土拍的全過程。

第一批次3宗地塊收金約68億元，僅青浦地塊溢價6.57%，其余底價成交；第二批次僅1宗長寧內環宅地，保利59.22億元競得，溢價6.43%；第三批次3宗地塊成交72億元，徐匯長橋地塊溢價超25%，其余也底價成交。

5月底的第四批次土拍競爭較為激烈，5宗地塊最終攬金110.45億元，整體溢價率達33.5%，3宗溢價超35%。其中，虹口內環核心地塊吸引12家房企同臺圍獵，經過63輪競價由上海城投以19.3億元競得，成交樓面價達10.85萬元/平方米；閔行浦江鎮地塊歷經136輪競價，由大華集團以36.55億元拿下，溢價率40.72%；浦東南碼頭地塊歷經112輪競價由保利置業斬獲，溢價率40.04%。

中指研究院上海數據中心總經理張文靜認為，當前房企對一線城市核心區域、成熟板塊以及高品質住宅產品仍保持較高拿地預期。在熱度未退之時推出“壓箱底”地塊，無疑能實現土地價值最大化。第六批次推出的楊浦八埭頭和徐匯康健兩宗核心區地塊，大概率將延續高溢價、多輪競價的激烈態勢。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從第四批次開始，上海土拍已經呈現出“核心聚焦”的特征。房企的拿地邏輯正在從“廣撒網”轉向“精準狙擊”，只搶最核心、最稀缺的地塊。第六批次的“雙王炸”配置，正是對這一趨勢的精準回應。