大資本用腳投票三亞海棠灣！百億級(jí)商業(yè)項(xiàng)目密集落子，消費(fèi)能力考驗(yàn)驟升

三亞海棠灣。陳標(biāo)志/攝

數(shù)百億級(jí)商業(yè)體量將在未來(lái)兩三年集中釋放，三亞海棠灣商業(yè)供需錯(cuò)配的壓力客觀存在。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 三亞報(bào)道

三亞海棠灣正成為資本的投資熱土。

6月20日，蘭桂坊集團(tuán)與三亞市海棠區(qū)在香港簽署投資合作協(xié)議，計(jì)劃投資10億元打造“海上蘭桂坊”，以填補(bǔ)海棠灣高端夜間消費(fèi)空白。這也是海南自貿(mào)港重磅瓊港文旅項(xiàng)目之一。

不止海上蘭桂坊，總投資70億元的太古里、150億元的萬(wàn)象城、10億元的蘭桂坊，以及投資25億元且首期已開(kāi)業(yè)海棠故事，一眾重磅商業(yè)項(xiàng)目正在這片海岸線上密集落子，灣區(qū)商業(yè)配套迎來(lái)全面爆發(fā)。

全面發(fā)力之際，三亞海棠灣商業(yè)項(xiàng)目能否面臨供給過(guò)剩？

“海棠灣這一輪資本集中布局信號(hào)意義很強(qiáng)，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)封關(guān)后的‘政策紅利’有明確預(yù)期，但短期供給過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，近兩年客流增速已經(jīng)放緩，而數(shù)百億級(jí)商業(yè)體量將在未來(lái)兩三年集中釋放，供需錯(cuò)配的壓力客觀存在。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

商業(yè)項(xiàng)目“扎堆”海棠灣

三亞海棠灣一角。陳標(biāo)志/攝

5年前，三亞海棠灣商業(yè)版圖幾乎由三亞國(guó)際免稅城“一肩挑”。

這座總占地面積374畝、建筑面積達(dá)39.81萬(wàn)平方米的免稅綜合體，由一期（A/B/C區(qū)）、二期（河心島）及地標(biāo)景觀“云戒橋”串聯(lián)而成，將高端購(gòu)物與文旅體驗(yàn)深度融合，單日銷售額曾突破2億元。

如今，這片海岸線上的商業(yè)圖譜已然大變。

三亞海棠灣文化商業(yè)綜合體“海棠故事”于今年2月首期正式開(kāi)街。陳標(biāo)志/攝

已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目方面，“海棠故事”文化商業(yè)綜合體于2026年2月首期正式開(kāi)街，總投資25億元、占地約146畝，一次性引入9家海南首店/旗艦店，成為三亞迄今規(guī)模最大的“星廚聚落”。

海棠灣在建商業(yè)項(xiàng)目的陣容更為龐大。

三亞國(guó)際免稅城三期（三亞太古里）總建筑面積41.27萬(wàn)平方米，總投資70億元，目前已全面封頂，計(jì)劃2026年起分階段落成；華潤(rùn)三亞海棠灣萬(wàn)象城項(xiàng)目總投資高達(dá)150億元，被列入海南省2026年重大項(xiàng)目計(jì)劃；復(fù)星旅文打造的“超級(jí)地中海”定位為全球首個(gè)AI主題度假區(qū)，將與三亞·亞特蘭蒂斯形成“雙地標(biāo)”超級(jí)度假集群。

此外，何猷君旗下企業(yè)以6.81億元競(jìng)得海棠灣111畝用地，計(jì)劃投資不低于14億元打造電競(jìng)體育文旅融合項(xiàng)目。

從免稅購(gòu)物到高端零售，從文化餐飲到夜間娛樂(lè)，從主題度假到電競(jìng)體育——三亞海棠灣正在從單一的免稅消費(fèi)中心，裂變?yōu)橐粋€(gè)業(yè)態(tài)多元的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

不久前，太古中國(guó)區(qū)主席蔣意達(dá)接受媒體采訪時(shí)表示，目前太古在海南投資涵蓋地產(chǎn)、飲料、航空三大核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在三亞的太古里項(xiàng)目，由太古地產(chǎn)聯(lián)合中免股份合作開(kāi)發(fā)，構(gòu)成三亞國(guó)際免稅城三期。

記者了解到，作為全國(guó)高端度假酒店最密集的區(qū)域之一，三亞海棠灣匯聚了亞特蘭蒂斯、洲際、艾迪遜等20余家一線品牌，客房總量超1萬(wàn)間。

有觀察人士認(rèn)為，蘭桂坊等兩大IP加入，使三亞海棠灣的商業(yè)鏈條趨于完整：日間有免稅購(gòu)物（免稅城一二期）+高端零售（萬(wàn)象城）+文化體驗(yàn)（海棠故事），夜間有娛樂(lè)消費(fèi)（蘭桂坊）+主題度假（超級(jí)地中海），初步形成了“24小時(shí)全時(shí)活力灣區(qū)”的雛形。

供給過(guò)剩？

三亞旅游淡旺季明顯，一年僅有寥寥3個(gè)月旺季。陳標(biāo)志/攝

繁榮之下?tīng)?zhēng)議隱現(xiàn)。一大批商業(yè)項(xiàng)目扎堆落地同一片海岸線，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)供給過(guò)剩？

長(zhǎng)期觀察三亞商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的某開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，目前，三亞重點(diǎn)商業(yè)綜合體總建筑面積約180萬(wàn)平方米，按常住人口110萬(wàn)計(jì)算，人均商業(yè)面積接近1.63平方米，已高于一二線城市人均1.2~1.5平方米水平。

外地游客在三亞海棠灣某項(xiàng)目看房。陳標(biāo)志/攝

“短期來(lái)看，海棠灣商業(yè)壓力還不太明顯。但隨著各商業(yè)綜合體項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)，壓力很快會(huì)凸顯。”上述某開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

從三亞海棠灣片區(qū)10年土地供應(yīng)情況來(lái)看，也證明了上述某開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人的疑慮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2026年10年間，三亞海棠灣片區(qū)公開(kāi)掛牌出讓土地59宗左右，其中住宅地塊13宗，商業(yè)地塊31宗，占比52%，土地供應(yīng)呈現(xiàn)商業(yè)地塊高企的特點(diǎn)。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，海南商業(yè)體同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)也值得警惕。一位不愿具名的資深地產(chǎn)人士分析稱，三亞各大商場(chǎng)品牌重復(fù)率達(dá)90%以上，“餐飲+零售”業(yè)態(tài)高度趨同，如果新項(xiàng)目創(chuàng)新性不足，企業(yè)的“規(guī)模擴(kuò)張”很可能最終演變?yōu)椤暗托Ц?jìng)爭(zhēng)”。

“盡管各商業(yè)項(xiàng)目宣稱定位不同，但在高端消費(fèi)這一大類下，彼此之間的替代性很強(qiáng)。如果未來(lái)國(guó)際客流導(dǎo)入不及預(yù)期，或者政策落地節(jié)奏慢于項(xiàng)目建設(shè)速度，這片灣區(qū)商業(yè)很可能要經(jīng)歷一輪較為痛苦的‘優(yōu)勝劣汰’。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)然，長(zhǎng)期來(lái)看，海棠灣作為國(guó)際旅游消費(fèi)中心核心承載區(qū)的戰(zhàn)略價(jià)值依然值得關(guān)注。