廣東
事件：
6月25日，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0113地塊成功出讓。該地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，吸引了華潤(rùn)置地與招商蛇口聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、建發(fā)、保利發(fā)展四家頭部央國(guó)企參與競(jìng)拍，經(jīng)過355輪競(jìng)價(jià)后，最終保利發(fā)展以105.1億元總價(jià)競(jìng)得。
值得關(guān)注的是，該地塊溢價(jià)率高達(dá)99.05%，成交樓面價(jià)約87900元/平方米，刷新寶安中心區(qū)住宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。
而就在20天，保利還拿下了深圳單價(jià)地王，將深圳地價(jià)最高單價(jià)抬高到了10萬+。
6月5日，保利置業(yè)經(jīng)過近300輪競(jìng)價(jià)，以57.72億元拿下南山粵海街道宅地，樓面價(jià)約10.87萬元/平方米，刷新深圳住宅用地單價(jià)紀(jì)錄。
本號(hào)解讀：
短短20天內(nèi)，保利系在深圳投入超過160億元。如此激進(jìn)的投資動(dòng)作，背后折射出的不僅是企業(yè)戰(zhàn)略，更是對(duì)深圳樓市長(zhǎng)期價(jià)值的判斷。
從市場(chǎng)層面來看，深圳正在成為全國(guó)房地產(chǎn)分化格局中的“優(yōu)等生”。過去幾年，全國(guó)樓市普遍調(diào)整，但深圳憑借產(chǎn)業(yè)、人口和收入優(yōu)勢(shì)，仍保持較強(qiáng)韌性。
尤其是南山粵海和寶安中心區(qū)，一個(gè)是深圳科技創(chuàng)新核心區(qū)，一個(gè)是西部城市中心，均屬于全市購(gòu)買力最強(qiáng)、供地最稀缺的板塊。
對(duì)于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)本質(zhì)上投資的是人口和產(chǎn)業(yè)，而深圳恰恰擁有全國(guó)最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚能力和持續(xù)的人口吸引力。
因此，當(dāng)全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)階段后，核心城市的優(yōu)質(zhì)土地價(jià)值反而更加凸顯。
從保利自身情況來看，加倉(cāng)深圳也是現(xiàn)實(shí)需要。根據(jù)保利發(fā)展2025年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3081億元，同比下降1.13%；歸母凈利潤(rùn)僅10.35億元，同比大幅下降79.31%，盈利能力承受較大壓力。
來源：保利財(cái)報(bào)
與此同時(shí)，公司銷售額2530億元，連續(xù)三年位居行業(yè)第一，但利潤(rùn)率持續(xù)下滑，毛利率降至12.75%。
在這樣的背景下，保利必須通過獲取更優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備來修復(fù)未來利潤(rùn)空間。
值得注意的是，保利2025年核心城市銷售貢獻(xiàn)已達(dá)到92%，連續(xù)三年維持在90%左右水平，說明其戰(zhàn)略重心早已從“全國(guó)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“核心城市深耕”。
同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債率降至72.26%，貨幣資金達(dá)到1229億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)8年為正，為其逆周期投資提供了充足底氣。
因此，保利持續(xù)加倉(cāng)深圳，本質(zhì)上不是在賭房地產(chǎn)全面復(fù)蘇，而是在賭房地產(chǎn)行業(yè)未來將進(jìn)一步向核心城市集中。
當(dāng)行業(yè)從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”，深圳這樣的城市將獲得更多資本青睞，而保利正試圖提前鎖定這部分最具確定性的增長(zhǎng)紅利。
換句話說，保利買下的不只是深圳的土地，更是深圳未來十年的產(chǎn)業(yè)、人口和財(cái)富聚集能力。
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