廣東
從2018年前后開始，日本房產逐漸進入中文投資圈視野，此后幾乎一發不可收拾，成為海外投資圈的熱門賽道。
東京、大阪、二世谷，一戶建、民宿、公寓、整棟樓……各種投資邏輯輪番登場。有人看東京的人口和租賃市場，有人盯著大阪的民宿收益，也有人希望通過配置日本資產，對沖單一市場風險。
疫情后的幾年里，這股熱度不僅沒有消退，反而進一步升溫。
日元貶值帶來的價格優勢、房價上漲帶來的財富效應、經營管理簽證帶來的移居需求、民宿市場帶來的高收益想象空間，幾乎每一個因素，都在吸引新的資金進入。
那幾年，似乎什么人都在看日本。
但現在，投資日本好像突然安靜了。
發生什么了？
真有人離場了，而且有三把刀
事實上，確實有人離場了。
過去幾年推動日本房產升溫的幾股重要需求，正在發生變化。
第一刀：經營管理簽證降溫。
過去幾年，很多人不是單純為了買房，而是規劃移居、教育和長期居留。房產只是整套方案中的一環：注冊公司、租事務所、申請經營管理簽證，再同步配置房產。
但2025年10月，經營管理簽證新規實施后，申請門檻提高，對企業實際經營、辦公場所、雇傭等要求明顯趨嚴，不少地方的審批也更加嚴格。
當這條路徑的確定性下降，以簽證為核心訴求的購房需求自然開始減少。
第二刀：民宿的故事沒那么好講了。
如果說經營管理簽證吸引的還有部分是真實移居需求，那么民宿吸引的更多是收益需求。
過去幾年，大阪為什么那么火？一個重要原因就在于民宿。很多投資者算的不是長租收益，而是民宿經營，“低總價+高收益”吸引了大量資金。
但近兩年，大阪、東京等地陸續收緊民宿管理，部分區域提高準入門檻、加強執法，部分區域甚至停止受理新的民宿申請，高收益預期開始下降。
民宿開始從“講故事”回歸“做生意”。 那些原本沖著民宿收益進入市場的投資者，也逐漸退場。
第三刀：東京也越來越貴了。
如果說前兩刀是政策直接影響了需求，那么東京變化的，則是門檻。
過去幾年核心區域房價持續上漲，新盤抽簽成為常態，部分項目設置轉售限制，開發商對買家資質審核也更加嚴格。
東京沒有降溫，只是進入門檻越來越高，短線投機的空間越來越小，勸退了一波炒房客。
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熱度退了，但市場開始分化了
正是這些因素，讓日本房產看起來沒有過去那么熱鬧。
但真正發生變化的，不是市場消失，而是市場開始分化。
過去幾年，日本房產更像一個普漲市場。東京可以買，大阪可以買，京都、福岡、札幌，甚至不少地方城市都引起關注。
但今天，資金開始重新集中。
從“買日本”，變成“買東京”；從“哪里都能投”，變成“只投核心城市、核心資產”。
為什么東京熱度依然很高？因為真正決定房地產價值的基本面并沒有改變。東京23區租金持續上漲，新建公寓價格不斷創新高，人口保持凈流入，而住宅供應依然有限。
市場已經從故事驅動，回歸到最真實的供需關系。
誰還在買？
如果觀察最近仍然活躍的買家，會發現結構已經完全不同。
第一類，是在日華人家庭。
隨著在日華人數量持續增加，越來越多家庭選擇長期定居。對他們來說，買房首先是生活需求，其次才是投資。
第二類，是教育規劃家庭。
不少家庭未必馬上移居，但已經開始布局國際教育、日本大學或海外升學，提前配置東京住宅。
第三類，是長期資產配置買家。
他們不追熱點，更關注匯率窗口、通脹、現金流和全球資產配置，把日本作為長期資產組合的一部分。
第四類，則是海外機構資金。
過去機構更多是全日本布局，而近兩年配置越來越集中：東京為主、大阪為輔，地方城市新增投資明顯減少。相比過去，他們更看重流動性、人口、租賃需求以及未來升值能力。
日本房產的買家沒有消失，只是變了。
過去是簽證、民宿、日元故事驅動的熱點資金；今天留下來的，是在日華人家庭、教育規劃家庭、長期資產配置買家，以及持續向東京集中的機構資金。
市場也從“哪里都能講故事”的普漲時代，進入了“只看核心城市、核心資產”的分化時代。投資日本的人沒有消失，消失的，是那個閉著眼買就能賺錢的市場。
當一個市場從熱點驅動走向結構驅動，決定資產價值的，最終還是人口、租金、供給和長期現金流。
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