蒸發(fā)160萬(wàn)億？馬光遠(yuǎn)預(yù)警：想要穩(wěn)消費(fèi)，必先穩(wěn)住房地產(chǎn)

最近走在街上，能清晰感受到一股不一樣的氛圍。小區(qū)樓下的生鮮攤主說(shuō)，客人們?nèi)缃褓I(mǎi)菜都反復(fù)比價(jià)，大額生鮮訂單少了一大半；大型家電賣(mài)場(chǎng)里，新款冰箱、全屋智能家電擺在顯眼位置，可駐足下單的顧客寥寥無(wú)幾；各大旅游平臺(tái)推出低價(jià)出行套餐，不少人哪怕有假期，也情愿宅在家減少開(kāi)支。

明明大家工資沒(méi)有大幅縮水，可花錢(qián)的底氣越來(lái)越弱，消費(fèi)整體持續(xù)走弱，這背后藏著一個(gè)繞不開(kāi)的核心變量——房子。

《求是》近期刊發(fā)重磅文章《以更大力度提振消費(fèi)》，首次把修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表列為提振消費(fèi)的核心抓手。幾乎同一時(shí)間段，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)拋出重磅研判，直接點(diǎn)透穩(wěn)消費(fèi)的底層邏輯：想要提振全民消費(fèi)，前提是穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。兩處權(quán)威發(fā)聲，不約而同把樓市擺在了穩(wěn)定消費(fèi)的關(guān)鍵位置。

馬光遠(yuǎn)做過(guò)一組測(cè)算，這組數(shù)字沖擊力十足：全國(guó)房產(chǎn)總市值高峰時(shí)約400萬(wàn)億，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整，整體房?jī)r(jià)較高點(diǎn)回落近40%，足足有160萬(wàn)億房產(chǎn)市值憑空蒸發(fā)，這個(gè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)一整年國(guó)內(nèi)GDP總量。

這筆消失的巨額財(cái)富，并非只存在紙面統(tǒng)計(jì)，而是實(shí)實(shí)在在落在每個(gè)普通家庭的資產(chǎn)賬戶(hù)上。很多人不禁疑惑：一套房子的價(jià)格波動(dòng)，為什么能牽動(dòng)十幾億人的消費(fèi)選擇？

想要看懂消費(fèi)疲軟的根源，得先看懂中國(guó)家庭獨(dú)有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

央行2019年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)調(diào)查顯示，住房資產(chǎn)占到家庭總資產(chǎn)59.1%，而廣發(fā)銀行聯(lián)合西南財(cái)大更早一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，這一比例接近77.7%，一線(xiàn)城市核心地段家庭，房產(chǎn)占資產(chǎn)比重甚至突破80%。對(duì)比海外就能看出差異，美國(guó)家庭房產(chǎn)占資產(chǎn)僅26%-31%，日本也只有22.5%，房子，是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)家庭壓箱底的財(cái)富根基。

這里就出現(xiàn)了一個(gè)無(wú)法調(diào)和的矛盾：房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)資產(chǎn)縮水，但每個(gè)人身上的房貸負(fù)債是剛性固定的，不會(huì)隨房?jī)r(jià)下調(diào)而減少。一邊資產(chǎn)縮水，一邊負(fù)債紋絲不動(dòng)，居民凈資產(chǎn)持續(xù)縮水，所有人都會(huì)產(chǎn)生“家底變薄”的直觀感受。

面對(duì)這種財(cái)務(wù)壓力，大眾的選擇高度統(tǒng)一：主動(dòng)縮減開(kāi)支、提前償還房貸、增加存款儲(chǔ)蓄。央行2026年前五個(gè)月金融數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)，居民部門(mén)新增貸款同比減少6314億元，同期居民存款新增5.63萬(wàn)億元，家庭整體杠桿率持續(xù)回落。對(duì)應(yīng)的消費(fèi)端，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.6%，這是2022年底疫情放開(kāi)之后，單月消費(fèi)首次同比走弱，預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄的意愿空前強(qiáng)烈。

《求是》文章專(zhuān)門(mén)警示了一種危險(xiǎn)的負(fù)向循環(huán)：房?jī)r(jià)持續(xù)走低→居民財(cái)富縮水、壓縮消費(fèi)→整體經(jīng)濟(jì)承壓→樓市進(jìn)一步走弱。想要打破這個(gè)閉環(huán)，修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表、穩(wěn)定房產(chǎn)預(yù)期是繞不開(kāi)的一步。

樓市對(duì)消費(fèi)的壓制，并不是單一維度的心理影響，而是通過(guò)三條完整鏈條層層滲透到各行各業(yè)。

第一條是最直觀的財(cái)富效應(yīng)。2025年末全國(guó)二手住宅掛牌均價(jià)，對(duì)比周期高點(diǎn)累計(jì)下跌21%，對(duì)應(yīng)的居民家庭財(cái)富縮水規(guī)模約45萬(wàn)億元，上財(cái)宏觀研究院測(cè)算，這筆財(cái)富縮水，直接抑制了3.2萬(wàn)億元的居民消費(fèi)支出。研究給出明確規(guī)律：家庭房產(chǎn)凈值每縮水10%，居民儲(chǔ)蓄率就會(huì)上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)信貸違約概率同步上漲1.8個(gè)百分點(diǎn)。杭州不少老舊小區(qū)業(yè)主深有體會(huì)，二手房掛牌價(jià)下跌三成后，原本計(jì)劃置換家電、出門(mén)長(zhǎng)途旅游的計(jì)劃全部擱置，日常開(kāi)銷(xiāo)全面收緊。

第二條是龐大的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。住建部產(chǎn)業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，每100億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，能帶動(dòng)上下游合計(jì)200億元的配套消費(fèi)，一套自住住房完成交易，平均能撬動(dòng)1.86萬(wàn)元的裝修、家電、軟裝消費(fèi)。一線(xiàn)城市二手房交易體量常年是新房的1.5倍，正常市場(chǎng)里，每一次“賣(mài)舊換新”置換，都會(huì)產(chǎn)生30至50萬(wàn)元的升級(jí)消費(fèi)，如今置換需求大幅降溫，家居、建材、家電整條產(chǎn)業(yè)鏈都陷入需求低迷。

第三條則是就業(yè)帶來(lái)的收入支撐。房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)，直接吸納7000萬(wàn)就業(yè)人口，間接帶動(dòng)就業(yè)總量達(dá)到1.2億，國(guó)內(nèi)八成建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)收入高度依賴(lài)地產(chǎn)項(xiàng)目。2025年上半年，建筑行業(yè)失業(yè)率較2021年上升4.7個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)主要房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)累計(jì)關(guān)閉門(mén)店超2000家，大量從業(yè)者收入縮水、面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，收入預(yù)期不穩(wěn)，自然會(huì)壓縮各類(lèi)非必要消費(fèi)。

過(guò)去提振消費(fèi)的政策，大多集中在發(fā)放消費(fèi)券、補(bǔ)貼大件商品等短期刺激手段，而今年頂層思路發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。《求是》文章將修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，和穩(wěn)就業(yè)、居民增收、完善社保并列，成為四大長(zhǎng)效提振消費(fèi)抓手，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，是完成資產(chǎn)修復(fù)的核心支點(diǎn)。

現(xiàn)階段已經(jīng)落地多套配套政策，全方位降低居民住房負(fù)擔(dān)：全國(guó)絕大多數(shù)城市首套房商業(yè)貸款最低首付降至15%，二套房25%，直接盤(pán)活家庭流動(dòng)資金；5年期以上房貸利率穩(wěn)定在3.0%-3.4%歷史低位，存量按揭貸款持續(xù)下調(diào)月供；3000億元保障性住房專(zhuān)項(xiàng)再貸款全額下發(fā)，各地城投平臺(tái)批量收購(gòu)滯銷(xiāo)住宅，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，為市場(chǎng)托底，避免房源恐慌性?huà)伿邸?/p>

站在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)，后續(xù)還有三類(lèi)政策存在落地空間。

其一，存量房貸利率或?qū)⒂瓉?lái)更大幅度下調(diào)，市場(chǎng)普遍預(yù)判平均下調(diào)0.5至0.8個(gè)百分點(diǎn)，直接減輕千萬(wàn)家庭每月還款壓力，釋放可支配收入；其二，一線(xiàn)城市限購(gòu)政策存在優(yōu)化空間，北京郊區(qū)限購(gòu)門(mén)檻、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望適度放寬，激活改善型置換需求；其三，依托“十五五”城市更新規(guī)劃，萬(wàn)億級(jí)資金投入老舊小區(qū)、城中村改造，加裝電梯、管網(wǎng)翻新、社區(qū)配套建設(shè)，同步催生新的社區(qū)消費(fèi)需求。

從市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)明顯分化。一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市核心配套片區(qū)，依靠人口支撐與持續(xù)更新改造，房?jī)r(jià)會(huì)率先止跌企穩(wěn)；三四線(xiàn)城市僅老城改造片區(qū)小幅修復(fù)價(jià)值，遠(yuǎn)郊、人口持續(xù)流出區(qū)域的住宅，流通性與資產(chǎn)價(jià)值仍會(huì)長(zhǎng)期承壓。

對(duì)于普通家庭而言，也需要重新理清住房的定位。不必再抱著房產(chǎn)投機(jī)增值的心態(tài)，自住舒適、配套完善才是核心考量；買(mǎi)房?jī)?yōu)先納入城市更新規(guī)劃的片區(qū)，長(zhǎng)期居住體驗(yàn)與資產(chǎn)穩(wěn)定性更有保障；同時(shí)適度分散家庭資產(chǎn)配置，不要讓住房占據(jù)全部身家，降低單一資產(chǎn)波動(dòng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)沖擊。

出臺(tái)各類(lèi)穩(wěn)樓市舉措，從來(lái)不是為了刺激房?jī)r(jià)大幅暴漲。核心目標(biāo)是止住房?jī)r(jià)持續(xù)下行的趨勢(shì)，修復(fù)居民受損的資產(chǎn)負(fù)債表，斬?cái)噘Y產(chǎn)貶值、消費(fèi)收縮的惡性循環(huán)，搭建起“穩(wěn)定資產(chǎn)、釋放消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需”的良性發(fā)展閉環(huán)。當(dāng)普通人不再因?yàn)榉慨a(chǎn)縮水攥緊錢(qián)包，國(guó)內(nèi)消費(fèi)潛力才能真正釋放出來(lái)。