一天砸出56.8億！三亞土地市場，徹底不裝了

6月30日，上半年的最后一天，三亞用三塊地、431畝——1宗成交（20.8億）+ 2宗掛牌（起拍約36億），合計56.8億的總盤子，給市場扔了一顆深水炸彈。

三一把這三塊地扒了一遍，發現有意思的不只是數字——從海棠灣到崖州灣，從保利到中旅到金茂，這塊土地棋盤上，每一顆落子都有它背后的邏輯。

Part 1

56.8億，三件事同時發生

先快速把三塊地理清楚。

第一件：保利拿地（已成交）。

保利發展旗下公司以15.12億元拿下海棠灣HT06-08-02地塊，139畝，容積率1.44。單看地價，裸地樓面價約11315元/㎡。

但這不是全部成本——加上FE電動方程式2億贊助費和「詠而歸」文化配建3.685億，綜合成交總價達到20.8億，綜合樓面價約15569元/㎡。

這塊地在海棠灣風塘片區西側，離規劃中的超級地中海AI主題度假區步行約400米，周邊國際免稅城、太古里、萬象城、寬窄巷子、高鐵海棠灣站環繞。產品線方面，市場猜測大概率是保利「天字系」里的天瑞——主打東方氣韻的高端產品，可能年底就入市。

第二件：海棠灣又掛一塊（掛牌待拍）。

HT05-04-02和HT05-04-04地塊，緊鄰中旅·馥棠公館東側，149畝，容積率僅1.2，限高45米。起拍裸地樓面價約11993元/㎡。

但有5.64億的配建要求（基礎設施2.09億+保障房3.55億），綜合地價達19.96億，綜合樓面價約16773元/㎡。

競買門檻極高：須世界500強或中國房企百強或省市國企，且注冊資本實繳不低于150億元。

這塊地目前只是掛牌，誰來拿，要等正式土拍結果。市場普遍猜測中旅的呼聲最高，意在馥棠公館三期，但一切以落槌為準。

第三件：崖州灣也來了（掛牌待拍）。

YK06-04-04地塊，位于金茂天鷺滿灣南側，143畝，容積率2.5，限高80米。起拍裸地樓面價約6062元/㎡。

算上1.6億配建，綜合總價16億，綜合樓面價約6676元/㎡。

門檻同樣是500強/百強/國企。

同樣還在掛牌階段，金茂只是市場盲猜的熱門人選，最終花落誰家，得看土拍當天。

Part 2

從保利到中旅到金茂，沒有一家是"來試試"的

需要先說明的是：后兩宗目前都還在掛牌階段，下面對中旅、金茂的分析，是基于地塊條件和過往打法的合理推演，不代表最終競得人。

但誰來拿不重要，重要的是這三塊地背后透出的打法——

保利這次是"北上"。

以前保利在海棠灣重倉南片區，這次是首次進入風塘板塊，直面華潤、復星、中旅的包圍圈。敢在這里下注20.8億，說明保利對自己的產品迭代和操盤速度有充分信心。別忘了，保利海南的節奏向來是"拿地即開工、半年就開盤"。

馥棠公館東側這塊地，誰拿下誰就是"深耕"。

免稅+太古里+一線海景的組合，已經讓馥棠公館多次登頂三亞銷冠。再加149畝做三期，護城河只會更深。

5.64億的配建門檻，對一般房企是勸退，對央企巨頭反而是篩選對手的利器——這也是市場把票投給中旅的原因。

金茂在崖州，則是典型的"賣一補一"。

金茂向來是賣完一個再拿一個，不囤地、不激進，穩扎穩打。天鷺滿灣的銷售數據，恰恰證明了這種節奏的合理性。

崖州灣6676元/㎡的綜合樓面價，對比海棠灣1.6萬+，價差就是定位差——一個是頂豪主場，一個是品質改善的流量池。

三家巨頭，三種打法。

但共同點是：沒有一家是來賭一把的。都是深耕、都是加倉、都是長線。

Part 3

三亞為什么"年中放糧"？

很多人問：為什么三亞總在6月集中供地？

答案比想象的簡單——三亞的樓市節奏和內地不同。

6月拿地、下半年開工、年底或明年初開盤，正好卡在海南傳統的旺季窗口（11月到次年3月）。

半年的高速開發周期，就是三亞樓市的基本節奏。

更深一層看，隨著2025年底封關落地，三亞作為自貿港核心城市，土地價值的重估正在加速。

航拍海棠灣（圖源青辰攝影）

2018年以來，海棠灣持續出讓多宗住宅用地，且幾乎每一宗都被頭部房企競得、做成高端產品，而且"幾乎全部熱銷"——這不是運氣，是需求端的結構性支撐。

海棠灣不再是一個"海邊度假區"，它正在變成全球高凈值人群的資產配置目的地。

免稅消費、國際賽事、頂級演藝、奢華酒店——這些配套每落地一個，海棠灣的宅地價值就上浮一層。

Part 4

對買房人意味著什么？

三塊地傳遞的信號很明確：

第一，海棠灣的供給窗口在打開，但門檻也在抬升。

保利20.8億的綜合成本、掛牌地塊19.96億的配建門檻——這些成本最終都會體現在產品定位和售價上。

海棠灣的新房，只會越來越貴，不會越來越便宜。

第二，崖州灣在"補貨"。

金茂天鷺滿灣之后，143畝新地塊入市，意味著崖州灣的改善供給在加量。6062元/㎡的裸地價給了開發商足夠的利潤空間去打磨產品，也給了買房人相對從容的上車機會。

第三，也是最重要的一點——三亞的"豪宅化"是不可逆的。

這些年海棠灣出讓的住宅用地里，絕大多數都是市場化商品住房，而且幾乎每一塊都被打造成高端甚至頂豪產品。

這不是偶然，是土地成本的必然。

未來在三亞核心灣區買一套"普通住宅"，會越來越難。

所以，別把這次集中供地只看作新聞。

它是一張三亞未來3-5年的住宅供給地圖——海棠灣負責天花板，崖州灣負責基本盤，各有各的邏輯，各有各的客群。

而你只需要想清楚一件事：你是海棠灣的買家，還是崖州灣的買家。

6月30日這一天，三亞不是在"賣地"，是在重新標定自己的城市價值。56.8億只是上半年的一個節點。下半年呢？只會更熱鬧。

兩宗掛牌地的最終歸屬，三一會繼續盯著，結果出來第一時間跟大家更新。

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