老舊小區(qū)迎利好！新規(guī)定：原拆原建后，不用再當(dāng)房奴了！

每天爬六層樓，看著墻角滲水，這對(duì)許多老舊小區(qū)住戶是一段酸楚記憶。

隨著2026年《城市更新“十五五”規(guī)劃》的全面落地，那些被歲月侵蝕的“老破小”終于迎來(lái)了重生曙光。原拆原建這一打破常規(guī)的模式，正成為千萬(wàn)家庭告別“房奴”宿命的利器。

無(wú)需背負(fù)數(shù)百萬(wàn)房貸去買(mǎi)新房，只要居民與政府、社會(huì)資本按比例湊一筆錢(qián)，就能在熟悉的地段住進(jìn)電梯小高層。連沉睡的公積金都能被喚醒用于原址重建。

這不僅僅是物理翻新，更是老百姓對(duì)生活品質(zhì)的重新丈量。從北京勁松到上海彭一，這股浪潮正在向全國(guó)蔓延。

國(guó)外很多房子過(guò)了幾十上百年，還是很堅(jiān)固有韻味，國(guó)內(nèi)八九十年代建的房子，現(xiàn)在就已經(jīng)被歸為老破小了，不只是外觀舊，電梯、消防、上下水管這些公共設(shè)施也很容易出問(wèn)題。

上海大學(xué)一位研究社區(qū)的老師，2010年左右在香港讀博時(shí)做過(guò)美孚新村的田野調(diào)查。

美孚新村是香港第一個(gè)大規(guī)模中產(chǎn)小區(qū)，六七十年代落成，到2010年已經(jīng)有四五十年歷史，看起來(lái)卻特別新，管理井井有條，很少出重大安全事故。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很多經(jīng)驗(yàn)都是從香港學(xué)來(lái)的，最后小區(qū)老化速度卻快很多。

首先是建筑質(zhì)量的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度快、規(guī)模大，不少開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省成本偷工減料，用品質(zhì)差的材料，房子的使用壽命自然就短。再加上國(guó)內(nèi)小區(qū)居住人口多，設(shè)施使用頻率高，壞得也更快。

但最核心的問(wèn)題，還是缺乏成熟的維護(hù)管理體系。這種衰敗不僅是建筑老化，不用當(dāng)房奴的前提是理清歷史遺留難題。

住宅小區(qū)的每套系統(tǒng)怎么保養(yǎng)、什么時(shí)候中修大修，建筑標(biāo)準(zhǔn)里都有明確規(guī)定，但這套體系很難落地。很多業(yè)主意識(shí)不到公共設(shè)施維護(hù)是自己的事，總覺(jué)得沒(méi)出事就行，出了事有政府兜底。

就算有維護(hù)的意識(shí)，大部分人也不知道該怎么辦。很多小區(qū)有大筆公共維修基金，但大家不知道怎么取用。

就算知道流程，也很難組建業(yè)委會(huì)，說(shuō)服三分之二以上的業(yè)主同意動(dòng)用資金。中國(guó)人普遍沒(méi)有太強(qiáng)的公共意識(shí)，覺(jué)得事不關(guān)己高高掛起，電梯壞在別的樓，就覺(jué)得和自己沒(méi)關(guān)系。

面對(duì)困局，原拆原建的呼聲萌芽，我們把時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，杭州的一個(gè)典型項(xiàng)目曾引發(fā)關(guān)注。

杭州這個(gè)小區(qū)是浙江工業(yè)大學(xué)的房改房，中國(guó)房改1998年基本結(jié)束，以前單位分房是單位產(chǎn)權(quán)，房改后變成個(gè)人產(chǎn)權(quán)。

之前單位安置住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，和現(xiàn)在的商品房標(biāo)準(zhǔn)不一樣，很容易出質(zhì)量問(wèn)題。這個(gè)小區(qū)是浙工大從衢州搬到杭州時(shí)，給教職工建的安置樓，剛住進(jìn)去第二年就發(fā)現(xiàn)了沉降問(wèn)題。

等到房子全拆的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，地基打得特別淺，相當(dāng)于平地起樓，旁邊挨著運(yùn)河，泥沙地質(zhì)勘探不嚴(yán)格，本來(lái)應(yīng)該打6米以下，結(jié)果直接在平地上蓋，第三年沉降就嚴(yán)重到?jīng)]法住了。

國(guó)內(nèi)的原拆原建政策，最開(kāi)始都是從危房起步的。

這種老舊小區(qū)迎利好的背后，伴隨著漫長(zhǎng)的政策博弈。現(xiàn)有政策規(guī)定，危房一共分四級(jí)，D級(jí)危房找政府清單里的鑒定機(jī)構(gòu)做專業(yè)認(rèn)定，就可以拆。

以前的原拆原建基本是政府或產(chǎn)權(quán)方出一部分資，只能原址原貌重建，不能做改善性調(diào)整。這個(gè)小區(qū)的老教師，兩千年之前就一直在申請(qǐng)危房評(píng)定，評(píng)了好多年最終只定了C級(jí)。

C級(jí)沒(méi)有明確政策說(shuō)可以拆，他們就一直向政府爭(zhēng)取C級(jí)也能拆。中間2003年左右浙江出過(guò)C級(jí)危房倒塌的事件，引發(fā)過(guò)輿情，大家更緊張了，C級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)和D級(jí)差不多。

產(chǎn)權(quán)方、社區(qū)、學(xué)校都給房子做過(guò)加固，但沉降問(wèn)題加固根本沒(méi)用。回看這起事件，當(dāng)新規(guī)定落下時(shí)，僵局才被打破。

一直到去年才真正拆掉，真拆的時(shí)候速度反而很快。第二次投票同意率上來(lái)有兩個(gè)原因。

一是房子確實(shí)越來(lái)越老，后來(lái)搬進(jìn)來(lái)的住戶也覺(jué)得有改造必要，除了危房問(wèn)題，沉降導(dǎo)致小區(qū)道路開(kāi)裂，還有老舊小區(qū)常見(jiàn)的電線易燃、綠化荒廢、外墻脫落之類(lèi)的問(wèn)題都冒出來(lái)了，大家的改造意愿越來(lái)越強(qiáng)。

二是當(dāng)?shù)匕堰@個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成試點(diǎn)，給了很大的政策支持，而且是業(yè)主出錢(qián)自己蓋的模式。當(dāng)時(shí)很多人聽(tīng)說(shuō)整個(gè)項(xiàng)目要花好幾個(gè)億，業(yè)主每家要出幾百萬(wàn)，都調(diào)侃杭州人真有錢(qián)，實(shí)際上對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，這個(gè)改造是有增值空間的。

杭州是新一線城市，人口凈流入大，房?jī)r(jià)有升值空間，這個(gè)小區(qū)位置特別好，在武林廣場(chǎng)附近，挨著地鐵和運(yùn)河，屬于核心地帶。

之前小區(qū)是危房根本賣(mài)不出去，老舊房頂多賣(mài)一兩萬(wàn)一平，旁邊的新小區(qū)能賣(mài)到五六萬(wàn)一平。最終給的政策是，原有面積內(nèi)只要交1350塊的住建費(fèi)，想要擴(kuò)面的話，每擴(kuò)一平收32500塊，比周邊房?jī)r(jià)低很多。

小區(qū)原有的房子面積都不大，有五十多平、六十多平、八十多平的，最大允許擴(kuò)20平，最小的五十平能擴(kuò)到七十多平，如果不怎么擴(kuò)面根本出不了多少錢(qián)。最后幾乎所有人都選擇了擴(kuò)面，畢竟便宜不占白不占，杭州本身藏富于民，老百姓也拿得出這筆錢(qián)。

當(dāng)然，這種利好離不開(kāi)頂層設(shè)計(jì)的托舉。地方政府為了這個(gè)項(xiàng)目想了很多辦法，浙江住建廳的副廳長(zhǎng)說(shuō)，擴(kuò)面部分給了容積率優(yōu)惠，免收土地出讓金和稅費(fèi)，雖然是原拆原建、戶數(shù)不變，這部分減免已經(jīng)省了很大一筆成本。

別的地方自己搞自拆自建，得自己跑審批、自己申請(qǐng)，挨個(gè)單位蓋章，杭州這個(gè)是試點(diǎn)項(xiàng)目，各部門(mén)組成工作組直接駐扎在小區(qū)樓下，一站式審批，政策全部跟上。

居民擔(dān)心的過(guò)渡租金、搬家問(wèn)題政府也都解決了，可以集中安置，也可以幫忙找租住的房子，或者給住房補(bǔ)貼。小區(qū)里老人多，很多九十歲的老人都是社區(qū)叫救護(hù)車(chē)幫忙搬的家，自上而下推動(dòng)的事，效率就特別高。

很多人好奇政府減免土地出讓金，不靠土地財(cái)政掙錢(qián)，為什么要推這個(gè)事？當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為這只是孤例，不代表要全面推廣，但現(xiàn)實(shí)是到了2026年，原拆原建已得到《城市更新“十五五”規(guī)劃》的印證。

其實(shí)是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變了，浙江的城市化率已經(jīng)很高了，不可能再像過(guò)去那樣大拆大建搞征遷，只有高新區(qū)或者周邊待開(kāi)發(fā)區(qū)域還會(huì)用原來(lái)的土地財(cái)政模式。這種試點(diǎn)只是老舊小區(qū)改造的一種解決路徑，不代表要全面推廣。

一方面是民生工程，老百姓改善居住的訴求很強(qiáng)烈，政府肯定要考慮。另一方面，這種深度改造不像普通舊改只刷刷墻，能帶動(dòng)建材、施工等周邊產(chǎn)業(yè)，老百姓搬了新房還要換電器，能拉動(dòng)消費(fèi)，不用只盯著土地出讓那點(diǎn)錢(qián)，盤(pán)活經(jīng)濟(jì)大家都受益。

杭州本身財(cái)政來(lái)源多元，城市化率也到了相應(yīng)的水平，才有資本做這種嘗試。并非所有老舊小區(qū)都能搭上快車(chē)，有的地方卡在了復(fù)雜的利益糾葛中。

說(shuō)起來(lái)可能成都這個(gè)小區(qū)的居民會(huì)不高興，記者實(shí)地看過(guò)之后，感覺(jué)他們小區(qū)其實(shí)不需要拆。他們小區(qū)的問(wèn)題，更多是軟件問(wèn)題，不是硬件問(wèn)題，反而更符合“理想小區(qū)怎么建”的討論主題。

這個(gè)小區(qū)叫中央花園，是成都最早的商品房片區(qū)，名字聽(tīng)起來(lái)像新小區(qū)，其實(shí)是1997年開(kāi)建、1998年交房的，屬于當(dāng)年的“五大花園”片區(qū)，在成都西邊，圍繞清水河建的。

是很大的商品房片區(qū)，每個(gè)小區(qū)還分一期二期、精裝期，光中央花園二期就有七十多棟小高層，還有十三棟臨河別墅，當(dāng)年算是很高端的項(xiàng)目。

但當(dāng)年這片還屬于雙流縣主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，城市規(guī)劃沒(méi)跟上，建筑標(biāo)準(zhǔn)也不嚴(yán)格，只蓋了看起來(lái)不錯(cuò)的復(fù)式、躍層、別墅，和后來(lái)的城市發(fā)展不匹配。這意味著，老舊小區(qū)迎利好的同時(shí)，必須跨過(guò)基層治理這道坎。

要干好業(yè)委會(huì)主任這個(gè)職位，首先得是個(gè)有能力的能人，第二得有極強(qiáng)的奉獻(xiàn)精神，不在小事上跟人計(jì)較。

記者采訪的廣州的這個(gè)小區(qū)，就在海珠區(qū)中山大學(xué)附近，是住房商品化改革后第一批現(xiàn)代化小區(qū)，開(kāi)發(fā)商體量比較小，當(dāng)年賣(mài)了10%的房源給公司親友、合作伙伴，這些住戶和開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司有利益糾葛，一直不交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司為了保利潤(rùn)，只能減員減量降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)環(huán)境越來(lái)越差，最后業(yè)主站出來(lái)要炒掉舊物業(yè)，過(guò)程非常艱難。這個(gè)小區(qū)靠近中大，有很多商鋪、公共空間，雖然商鋪產(chǎn)權(quán)歸屬個(gè)人，但管理費(fèi)是物業(yè)公司很大一筆利潤(rùn)來(lái)源。

后來(lái)物業(yè)公司打官司輸了要交接，卻只愿意放棄住宅管理的部分，公共收益部分堅(jiān)決不肯交出來(lái)。無(wú)論是原拆原建還是日常自管，居民自治始終是核心課題。

說(shuō)到底，老房子的煥新絕非天上掉餡餅，而是一場(chǎng)多方共擔(dān)的“合伙修家”。不管是政府大力的專項(xiàng)資金補(bǔ)貼，還是公積金提取政策的放寬，這些新規(guī)定都為普通家庭提供了實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

曾經(jīng)只能面對(duì)房屋衰敗的居民，如今能用遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的投入換回安全舒適的電梯新居。地段保住了，老街坊沒(méi)散，普通人終于不用再當(dāng)房奴了。

隨著2026年政策紅利的釋放，必定會(huì)有越來(lái)越多的老舊小區(qū)迎來(lái)燦爛新生。