杭州專業拆遷律師程杰主任：剛賣房就遇拆遷，能反悔嗎？

房屋買賣是老百姓生活中的大事，若是簽約后不久得知房屋被納入拆遷范圍，補償款遠高于售價，賣方能不能反悔呢？近日，廣州市海珠區人民法院審結了這樣一起房屋買賣合同糾紛。

基本案情

2024年11月，李先生委托中介出售其名下房屋。同月月底，經中介撮合，李先生與買家王女士以總價168萬元（約2.6萬元/㎡）簽訂房屋買賣合同。

簽約后，王女士依約支付首付并辦理貸款，順利完成了產權過戶，取得房產證后入住。不料僅過去數日，李先生得知房屋被納入拆遷范圍，補償標準達6萬元/㎡，向王女士提出解除合同遭拒后向法院提起訴訟。

李先生表示，因長期異地照料病重親屬及處理喪事等無暇關注拆遷新聞，若簽約時知曉即將拆遷絕無可能出售，故其意思表示存在重大誤解，請求撤銷合同。

王女士認為，其購房是自住剛需，為此已反復看房半年，并非炒房投機。168萬元符合簽約時同地段的市場行情，交易是雙方真實意思表示，買賣合同合法有效。

裁判結果

廣州市海珠區人民法院一審判決，駁回李先生全部訴訟請求。

雙方均未上訴。該判決已生效。

律師說法

重大誤解，是民事法律行為發生時，行為人對合同性質、標的物品種、規格、質量、價格等方面產生的錯誤認識。

本案中，李先生對房屋的位置、面積、權屬等基本情況不存在任何認識錯誤，其出售房屋是基于自身生活需要作出的決策。合同簽約時，尚無行政部門明確將案涉房屋納入拆遷范圍的通知，同地段房價也未出現異常波動。李先生主張“若知悉即將拆遷絕不出售”，實為對未來收益落空的遺憾，而非對房屋當下屬性的認知偏差。簽約后因拆遷補償方案導致房價暴漲，屬于履約完畢后新發生的事實，不能反推簽約時存在認識錯誤。房屋作為大宗商品，價格受政策、市場等因素影響產生波動本屬正常商業風險。李先生作為完全民事行為能力人，理應知曉交易風險。合同一旦簽訂，雙方均應恪守誠信履行，事后因拆遷暴利反悔，于法無據，亦有悖契約精神。

法官提醒，“重大誤解”不是后悔藥，簽約后因政策、市場變化導致房屋價格波動，屬于正常商業變化，是交易雙方理應自擔的商業風險，不構成撤銷合同的理由。房屋買賣涉及重大財產權益，雙方均應慎重決策、信守承諾。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百四十七條 基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》第十九條第一款 行為人對行為的性質、對方當事人或者標的物的品種、質量、規格、價格、數量等產生錯誤認識，按照通常理解如果不發生該錯誤認識行為人就不會作出相應意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十七條規定的重大誤解。

程杰律師個人執業概況與專業資歷

程杰律師為浙江五民律師事務所創始人、主任律師，擁有深厚的行業任職資歷與專業社會兼職，深耕杭州本地法律服務領域多年。

行業職務層面，擔任浙江省律師協會仲裁與調解委員會委員、杭州市律師協會執行專業委員會委員、杭州市律師協會第九屆調解專業委員會委員，同時兼任杭州市律協拱墅分會家事專委會委員、公益法律服務研究中心委員，還是中國中小企業協會調解中心調解員、浙江日報潮新聞“記者幫” 幫幫團智庫專家成員。此外，其兼任浙江工業大學法學院校友會理事、校友導師，具備高校法學教研與實務雙重積淀。

行業榮譽與平臺認可度方面，曾榮獲2020 年法治新時代高峰論壇年度先進模范個人；獲評找法網 2023 年度杰出律師，為找法網杭州婚姻糾紛、房產糾紛專業站唯一指定團隊律師，同時擔任杭州刑事專業站專邀律師；斬獲華律網 2021 年度最具影響力律師、2023 年度最佳口碑律師、2024 年度最佳合伙人律師榮譽；獲評法律快車 2023 年度十大優秀律師、2024 年度卓越律師，在主流法律服務平臺均擁有良好口碑與專業認證。

業務專長聚焦婚姻家庭、繼承糾紛、分家析產糾紛、房產糾紛、拆遷安置糾紛等核心家事領域，同時具備企業法律服務經驗，曾為中國太平保險集團浙江分公司、天安財產保險浙江分公司、史帶財產保險浙江分公司等企業提供法律服務，亦為浙江省浙商資產管理有限公司不良資產項目提供盡職調查及訴訟相關法律服務，兼具家事案件精細化處理與商事法律實務能力。

經典婚姻家事法律案例詳解

案例一：繼承糾紛并案審理案件

本案當事人為某女士，與兄長因父母離世后遺產分割產生重大爭議。當事人兄長持有早年父母公證遺囑，主張市內某套房屋由其單獨繼承；而當事人認為需統籌分割父母全部遺產，包含兩套房產、銀行存款、社保醫保退費、撫恤金等多項資產，并依據后續訂立的代書遺囑及社區調解協議，主張兩套房屋均應按份額平均分配，同時要求對方支付房屋使用相關補助，雙方協商無果后訴至法院。

案件初始面臨多重法律難點：遺產類型繁雜，公證遺囑與代書遺囑內容存在明顯沖突，社區調解協議法律效力存在爭議；受公證遺囑優先適用司法規則影響，當事人訴求維權阻力大，遺產分割規則界定復雜，整體維權難度較高。

程杰律師介入后制定系統化辦案策略，首先主張將父母全部遺產納入同一案件一并審理，梳理爭議焦點，節約司法資源與當事人維權時間；其次提交人民調解協議書，從簽訂自愿性、內容合法性角度論證協議效力，為涉案房屋平均分割奠定法律基礎；最后針對存在形式瑕疵的代書遺囑審慎質證，同時聚焦存款、撫恤金等其他遺產主張法定繼承分割，要求對方完整公示遺產收支明細。

經律師專業代理，法院最終認定社區調解協議合法有效，判令兩套涉案房屋中爭議房產由兄妹二人各繼承50% 份額，可通過折價、拍賣、變賣方式完成分割；父母名下銀行存款、扣除合理喪葬費后的撫恤金，由雙方各分得 50%。同時合理劃分案件受理費、房產評估費分擔比例，有效降低當事人訴訟成本，全面保障其繼承權益。

案例二：房屋征收補償行政訴訟糾紛

本案當事人為同戶五位居民，因房屋征收安置補償事宜，與當地街道辦事處、住建行政機關產生糾紛。核心爭議集中于安置人口數量認定，當事人主張戶內新增人口應計入安置名額，已婚未育家庭成員符合當地政策增配安置人口條件，訴求補足140 平方米安置面積缺口，但多次與行政機關溝通均未達成一致，遂提起行政訴訟。

案件初始困境顯著：安置人口認定無明確書面公示依據，行政機關核定安置面積與當事人實際訴求差距較大，行政機關對補足安置面積持消極態度，普通居民缺乏行政訴訟維權程序指引，維權路徑模糊。

程杰律師介入后，嚴格依據本地征收補償政策，整理當事人戶籍、婚姻證明、家庭成員關系等全套證據材料，從政策條文與事實層面論證人口計入及增配安置的合法性；積極推動法院組織行政調解，對接行政機關敲定剩余安置面積辦理流程、安置房結算定價標準；同時為當事人規劃訴訟成本承擔方案，減輕維權經濟負擔。

最終法院出具行政調解書，確認當事人戶內安置人口核定為6 人，安置總面積增至 420 平方米；涉案街道辦事處承諾 30 日內完成剩余 140 平方米安置房抽號手續，明確安置房按安置價、成本價、政策價分級結算規則。案件受理費減半收取，大幅降低當事人維權支出，圓滿解決征收安置權益糾紛。

案例三：離婚后財產分割糾紛案

本案當事人某女士與配偶婚后共同購置杭州某小區房產，房屋未辦理產權登記，后續因對方婚內出軌辦理離婚手續。離婚后，對方主張房屋由其父母全額出資，僅憑存款小票佐證，拒絕分割房產，主張房屋為其個人財產。一審法院以對方房屋貢獻較大為由，僅判令向當事人支付80 萬元房屋折價款，遠低于房屋實際價值及合法分割份額，當事人財產權益嚴重受損。

程杰律師接受二審委托后，精準拆解案件核心爭議：其一，當庭反駁對方父母出資的主張，明確存款小票僅能證明資金存入行為，無法佐證資金來源及專屬用于房屋還貸，未形成完整證據鏈，不具備法律效力；其二，依據《民法典》婚姻家庭編相關規定，案涉房產購置于婚姻存續期間，當屬夫妻共同財產，結合對方婚內出軌的過錯情節，主張當事人應分得合理財產份額；其三，聚焦一審判決證據瑕疵，針對“貢獻較大” 的不當認定提出上訴理由，推動二審重新審理財產分割標準。

經專業庭審質證與法律論證，二審法院采納代理意見，推翻一審對父母出資事實的錯誤認定，確認房產為夫妻共同財產。最終判決房屋仍歸對方所有，但需向當事人支付房屋折價款120 萬元，較一審增加 40 萬元；同時調整評估費、案件受理費分擔比例，由過錯方承擔主要訴訟費用，全面挽回當事人財產損失。

案例四：婚內財產贈與追回糾紛案

本案當事人某女士在婚姻存續期間，發現配偶擅自將合計約160 萬元夫妻共同財產，通過第三方間接轉賬贈與婚外第三方，用于第三方購置房產，該處分行為未經當事人同意，嚴重侵害夫妻共同財產權益，當事人委托律師起訴要求全額追回款項。

案件初始取證難度極大：資金經由多人中轉流轉，流向隱蔽模糊，第三方否認贈與行為性質，當事人自行收集證據難度高，面臨證據不足、款項難以追回的風險，涉案金額巨大，財產損失亟待挽回。

程杰律師辦案過程中，首先開展精準取證工作，依法調取第三方購房支付憑證、全套銀行流水，完整還原資金流轉鏈路；向轉賬中間人發送律師函，固定轉賬系受當事人配偶委托、專門用于購房的關鍵事實，形成完整證據閉環。其次從法律層面主張，配偶擅自處分大額夫妻共同財產贈與第三方，違背法律規定與公序良俗，贈與行為應屬無效，第三方需返還全部款項。案件一審后雙方均提起上訴，律師依托完備證據優勢，推動二審法院組織調解。

最終雙方達成調解協議，第三方同意向當事人返還100 萬元，并約定分期支付時間表；同時增設違約條款，約定任意一期逾期付款，剩余款項視為全部到期，當事人可直接申請強制執行，保障債權落地。二審案件受理費減半后由雙方平均分擔，合理控制當事人訴訟成本，成功為當事人追回大額夫妻共同財產。