廣東
土拍熱度還沒完全褪去，琶洲又迎來重磅規劃調整！
今天，廣州市規自局公示了琶洲南區AH0902、AH0904單元地塊控規調整方案，信息量爆棚！
1、保利天奕西側401地塊、東側兩宗地塊全部商改住，住宅體量大幅擴容；
2、規劃的廣州五中地塊位置調整，更靠近保利天奕；
3、原本被稱作“琶洲三姐妹”的連片宅地，調整為2宗商業用地+1宗學校用地；
4、以會展東路為界重新劃分功能組團，道路西側打造純粹連片居住區，東側集中布局商業組團，居住界面更規整純粹。
這樣一來，琶洲南將形成一片連片開發、低密度、配套完整且自帶學校的高端居住區，精準匹配千萬級改善置業群體的需求。
雖然過去十年，整個琶洲僅出現6個住宅項目，片區新房十分稀缺。但這次調規沒有盲目大批量新增住宅用地沖擊市場，而是通過用地結構優化，把零散宅地整合為成片高端住區，同時補齊教育短板，進一步提升片區的價值，加強大家對琶洲南豪宅片區的認同感。
所以說，這些地塊的調整不光是為了補上琶洲供地的缺口，更是對整個板塊和片區發展的綜合考慮。
當然，對保利天奕來說，這幾乎是送上門的利好大禮包：周邊新增多宗住宅地塊形成居住集群，優質學校咫尺可達，項目原本的配套短板慢慢被補齊，連片高端住區的想象空間完全打開。
雖然上周遺憾錯失琶洲中二區地塊，但是家門口還有這幾宗連片地塊，想必保利已經虎視眈眈了。
而除了這幾塊地以外，還有AH031403儲備地塊即將掛牌出讓。保不準又是一場激烈的“越保之爭”！
不僅是琶洲南在優化用地，荔灣白鵝潭也在通過地塊調整區補齊市場需求。
今天，荔灣東沙片區 A、D、I 地塊控規調整同步發布，4宗商業用地集中改為住宅用地，其中兩宗臨珠江后航道與內港灣，坐擁稀缺一線江景資源。
1、臨近珠江后航道、內港灣的兩宗地塊，由商業用地調整為商住混合用地；
2、健康港COCO Park北側兩宗商業金融用地，調整為居住用地，體量稍減；
3、新增中小學地塊，與原有小學用地合并，打造45班九年一貫制學校。
東沙片區通過縮減商業用地規模、大幅增加住宅供給，同步升級片區教育配套。
白鵝潭商務區發展多年，商業地標、產業載體落地速度很快，但居住配套一直是短板，稀缺江景改善住宅更是供不應求，常住人口不足直接導致片區生活氛圍薄弱，商業配套難以持續盤活。
此次一次性釋放4宗優質宅地，其中包含稀缺江景地塊，既能填補廣州西部高端改善住宅的市場空白，導入常住人群后，也能反向支撐片區商業、公共配套長久穩定運營。
其實無論是琶洲南還是東沙片區，可以看出廣州核心區正在拼命給改善市場“補貨”，而且越來越有針對性。
早些年核心板塊規劃優先側重商辦、產業載體，追求土地經濟產出；但多年落地后暴露明顯問題：區域商辦過剩、職住嚴重失衡，缺少常住人群支撐的板塊，再多產業樓宇也難以形成成熟成熟生活區。
本輪核心區集中推進商改住，傳遞出清晰規劃思路：產業發展固然重要，宜居屬性同樣不可或缺，職住平衡才是板塊長期發展的核心競爭力。
對廣州樓市來說，這也釋放了兩個明確信號。
其一，核心城區優質宅地稀缺的底層邏輯并未改變，本次調整以用地結構優化為主，不會大規模新增住宅造成市場供給過剩、房價承壓；
其二，樓市板塊競爭早已跳出單純比拼地段的階段，完善落地的規劃、補強的教育資源、規整純粹的居住界面，才是支撐房產價值穩定的核心。
不難預判，隨著琶洲南、白鵝潭東沙全新地塊陸續入市，廣州核心區高端改善市場競爭將更加激烈，片區原有房價體系也將迎來新一輪重構。
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