買房人慘了！房價將暴跌8%，澳洲房產財富縮水1萬億！悉尼將推超級便宜公寓！

01

富人60倍差距！澳洲代際住房不公引發熱議

澳大利亞社會服務委員會（ACOSS）呼吁關注代際內部與跨代之間的財富鴻溝，此前參議院已就代際住房不公平問題展開調查。相關調查結果將于周四公布。

ACOSS表示，聯邦政府必須將年齡與財富結合起來通盤考量，才能有效應對代際間日益擴大的財富鴻溝。數據顯示，較年長的家庭持有全國大部分財富。

“這不僅僅是住房所有權的問題，我們需要將年齡與財富放在一起審視，”ACOSS的Jacqueline Phillips說。

據ACOSS統計，35歲以下人群僅擁有全國7%的財富，而最富有的10%家庭所擁有的財富平均是最貧困60%家庭的25倍。

Phillips表示，年輕群體內部的財富差距正在擴大，且程度超過以往任何一代。她說：“我們必須關注那些并非基于年齡的巨大住房不平等，并認識到代際內部存在的顯著財富不平等——這在年輕一代中表現得最為突出?！?/p>

全國性租房倡導組織Better Renting認為，在澳洲，租房應被視為一項基本服務。首席執行官Angela Cartwright表示，多數社區成員認為房東應提供可負擔、舒適且安全的住房。

但她指出，聯邦政府宣布“租戶新政”已過去三年，目前只有首都領地和維州對出租房實施了新的最低能效標準。

該政策原本包含制定全國統一的無理由驅逐規定、將租金上漲限制為每年一次，以及逐步引入出租房最低質量標準等內容。其中，維州的新能效標準涵蓋改善天花板隔熱、防風密封和制冷設施，同時升級了供暖、熱水和淋浴噴頭標準；首都領地則出臺了天花板隔熱方面的能效措施。

Cartwright認為，各轄區政府都未能滿足社區對租房問題的期望。該組織呼吁聯邦政府提供激勵資金，鼓勵房東達到最低能效標準，同時保護租戶免遭驅逐和租金上漲。她還指出，證券投資委員會（ASIC）的貸款要求并未規定投資者必須承擔維修和保養費用。

“這里‘不公平’（inequity）這個詞至關重要，”她說，“它不僅指住房體系中的不平等，更說明這是一個系統性問題。解決問題是政府的責任，不公平是可以通過變革來糾正的。”

內容創作者Jack Toohey因一段關于過去幾十年澳洲房價上漲的視頻而走紅。他向委員會表示，很多人對他提及的困境感同身受，那種覺得擁有住房越來越遙不可及的掙扎，正是當下年輕人的真實寫照。

Toohey說，許多年輕人因為無法達到前幾代人所實現的人生里程碑而感到羞恥?！拔覀円恢毕蛭磥淼陌闹奕硕凳邸闹迚簟母拍?，但同時卻讓它變得越來越難以企及，”他說，“我們真的將擁有住房作為積累財富的主要手段來押注——在擁有自己的住房之前，你就不被視為社會中的成功一員。”

悉尼大學專攻不平等問題的Martin Duck表示，在澳洲，35歲以下人群的財富不平等問題最為嚴峻。年輕澳人不僅要與投資者競爭，還要與同年齡段中獲得家庭經濟支持的人競爭。

“數據顯示，富裕的年輕澳人平均而言并非通過儲蓄和投資自己的收入來增加財富，”他說，“他們更有可能從‘父母銀行’獲得資金來購買房產。”

Duck表示，年長與年輕澳人之間的財富不平等，其根源在于住房所有權的分布不均?！斑@種情況很可能會加劇，因為在未來20年內，總計超過5萬億澳元的遺產將分配不均，”他說，“在現行政策框架下，這筆巨大的財富轉移將完全免稅?！?/p>

02

澳洲房產財富恐縮水1萬億！最新預測房價將暴跌8%

澳洲總理Anthony Albanese對民眾追求財富的打壓，正導致全國房價下跌，這一現象已不再局限于悉尼和墨爾本。

匯豐銀行（HSBC）預測，未來一年全澳房價將下跌8%，這意味著澳洲房市總價值將蒸發超過1萬億澳元。

Albanese政府已經累積了1萬億澳元債務，如今又從澳洲房主的集體財富中抹去了同等數額的資金。

此前三次加息已經重創購房者的購買力，如今Albanese推出的大規模新稅再度給了他們沉重一擊。

政府始終未能拿出任何實例，證明其打壓房價的舉措讓年輕買家或首次置業者受益。相反，隨著所有人的房產價值普遍下跌，投資者紛紛完全撤離市場。

這意味著，無論是投資者還是自住業主，都遭受了同等程度的沖擊。

但問題在于，投資者通常有現金流可以轉投股票、加密貨幣、ETF、CFD或海外市場。

與此同時，自住業主卻被套在住房這一非流動性資產上，只能日復一日地眼看著其價值縮水。

關注房產價值從來不是投資者的專屬消遣——遠非如此。長期以來，房地產一直是澳洲人最喜愛的財富積累方式。

看著自己人生中最大一筆購買——對99%的澳洲人而言也是最大一筆支出——價值不斷攀升，這給房主帶來了自豪感和財務安全感。

對那些退休金余額不多的人而言，賣房換小屋、補充退休金曾是一條現實出路，政府甚至還通過稅收優惠鼓勵這一策略。

因此，這次預算案打擊的絕不只是所謂的貪婪房東（諷刺的是，總理本人也是一位房產投資者），而是澳洲每一戶有房家庭的資產基礎。

許多父母原本靠動用自住房凈值幫子女踏上購房階梯，如今這條路將變得更加艱難。

銀行已開始調低房價預期，這將導致估價師壓低估值，進而削弱借貸能力。

還有一大批人通過Albanese政府的5%首付計劃購房，他們中許多人如今所欠貸款額，恐將超過房屋實際價值——這群人正陷入政府親手設下的債務陷阱。

對負扣稅和資本利得稅優惠的改革，本應僅限于住房領域，并交由選民公投決定。

可Albanese卻對澳洲人撒了謊，放手讓財政部推行了一場全面稅改。

這場稅改導致市場信心崩潰，進而沖擊了整個房地產市場。

隨著選民逐漸意識到，Albanese政府給出的減稅微不足道，卻從他們的財富中拿走了數萬澳元，他們完全有理由相信：自己不僅被騙了，還被“搶劫”了。

如果當初有機會就此事投票，房價下跌的責任本該由大家共同承擔。但如今，這份責任只能完全歸咎于Albanese一人。

倒霉的反對黨黨魁Angus Taylor能否借此在政治上得分，還是未知數。但一國黨黨魁韓森，無疑會。

03

單身族有救了？悉尼將推超緊湊公寓，帶泳池健身房月租更省錢

在住房危機中掙扎的單身人士，如今有了新的希望。一項建房出租計劃旨在提供一系列專為單人設計的可負擔緊湊型住宅，目標正是那些難以租到獨立住所的單身群體。

這種由建筑師設計的全新公寓類型名為City Starters和City Stayers，面積約30至35平方米，同一建筑內還設有面向夫婦和家庭的更大戶型。

該方案將在悉尼率先試點，未來計劃逐步推廣至維州和昆州。

開發商Coronation Property城市改造負責人Aras Labutis表示，據他們觀察，悉尼內城區有40%的家庭是單人家庭，這是澳洲增長最快的群體之一，卻也是住房供應問題的最前沿承受者，負擔能力更是其中的主要難題，目前市場上適合他們的公寓類型存在明顯缺口。

“我們認為建房出租領域是解決這一問題的理想途徑，”他說，“由于我們的項目配有游泳池、健身房、共享辦公空間、休息室和屋頂燒烤區等豐富設施，單身人士即便租住面積更小的公寓，也不必整天困在四壁之中?！?/p>

對物理治療師Claire Park來說，這一方案簡直是天降甘霖。過去六周，她一直在尋找自己能負擔得起的一居室出租公寓。

“真的太難了，每套你想租的公寓都會引發一場競租戰，你要不斷加價才能拿下它，而對手往往是能分攤房租和額外費用的伴侶，”她說，“獨自一人時，情況更是難上加難。每次看房大約有30個人來，唯一能脫穎而出的辦法就是出更高的租金，但這很難負擔得起?！?/p>

32歲的Park最終以每周765澳元的價格拿下了Waverley的一套單元房，但也因此嚴重超出預算?！拔姨貏e希望市場上能為單身人士提供更多選擇，”她說，“這些在建的新公寓聽起來是個好主意?！?/p>

根據Domain數據，截至今年3月，悉尼單元房中位租金為750澳元，墨爾本600澳元，布里斯班660澳元，珀斯695澳元。

這些新穎的單身公寓包含電力和WiFi等服務，將分布在悉尼內西區St Peters新開發項目Precinct 75的五棟公寓樓內。Coronation將與建房出租平臺Nation合作，預計2027年底左右交付。

這一方案同樣贏得了獨立規劃專家的青睞。新南威爾士大學城市未來研究中心榮譽教授Hal Pawson表示，業界早已長期討論更小面積公寓的可能性。

“雖然我們此前關注的面積略大一些，但只要設計得當、擁有自然采光和通風，且不犧牲居住舒適度，我個人對這種模式沒有任何批評，”他說，“事實上，過去許多新一代寄宿公寓單元的面積都在30平方米以下?！?/p>

“如果能在項目中兼顧可負擔性與宜居性，同時提升更多單元房建設的經濟可行性，那還有什么理由不喜歡它呢？”

澳洲規劃學會政策與倡導高級主管Jo McClellan也持積極態度，認為這類單元房可能適合特定市場群體。

“住房供應危機的話題我們已經談了很多年，從來沒有一刀切的解決方案，”她說，“但配有共享設施的小戶型公寓，能在人生的不同階段為多元人口中的一部分人提供實實在在的便利。融入共享社區也自有好處，只是這始終需要良好管理?！?/p>

這些單身公寓由頂尖建筑師操刀設計，充分利用每一厘米空間，配備完整的廚房、洗衣和浴室設施，并提供全套家具與定制細木工制品。

COX Architecture總監、Precinct 75設計負責人Felipe Miranda表示：“這些為單身人士設計的公寓可謂精雕細琢，幾乎像一個日式珠寶盒，所有東西都嚴絲合縫。”

“公寓設有小陽臺，甚至連放無線吸塵器和掛自行車的位置都考慮到了，細節水平令人難以置信。也正是這樣的面積設計，讓房源變得非?？韶摀??！?/p>

目前租金尚未確定，但將包含水電等費用。項目共享設施包括健身房、泳池、水療中心、休息室、播客室、酒吧、電影院、音樂室和共享辦公空間。

這些住宅項目是大型混合用途綜合體的一部分，超市IGA、共享辦公品牌Regus以及健身房One Playground等運營商均已簽訂租約。

04

地產行業信心跌至五年新低 融資門檻提高導致供應收縮

隨著市場預期疲弱經濟增長與建筑活動下滑，澳洲房地產行業信心已經跌至五年最低。

Procore與房地產委員會（Property Council）聯合發布的調查顯示，行業信心指數自疫情高峰后首次轉負，自聯邦預算公布后該指數已經大降12點，跌至92點。

同時，房地產委員會聯合城市土地開發研究所（UDIA）、澳洲住房工業協會（HIA）也警告聯邦政府，資本利得稅、負扣稅及自管養老金（SMSF）投資規則，將減少住房供應、推高租金，拖慢澳洲住房交付進度。

UDIA全國主席斯坦利表示，全行業已經達成共識，認為該政策將抬高新住房融資門檻，最終直接導致供應收縮。

HIA行業與政策執行官克羅夫特表示，相關調整至少要保留自管養老金支持新住房供應的能力，這和擴供給的核心目標一致，政府已承認本次住房稅改會壓縮供應，未做公開影響評估就限制私人資本，是當前最值得擔憂的問題。

這份覆蓋606名從業者的調查顯示，全澳各地行業樂觀情緒普遍消退，開發商與投資者正為聯邦政府稅改后的市場放緩做準備。

房地產委員會姓曾總裁佐爾巴斯表示，調查顯示在住房供給關鍵節點，行業投資意愿出現危險下滑，這不是好消息，當下正是為城市補充地產項目的關鍵階段，行業動力卻在明顯減弱。

目前全澳對未來12個月全國經濟增長預期普遍悲觀，僅昆州和南澳對本地經濟持正向判斷，新稅改讓建筑商本就承壓的處境進一步惡化，需要同時應對高材料成本、熟練工短缺、信貸難等多重問題。

這種成長勢頭減弱不僅限于住宅市場，大多數房地產領域的資本成長預期都在走弱，住宅供應缺口持續擴大，零售業資本增長預期回落，工業、辦公樓領域整體承壓，僅西澳和首都領地工業資本增長預期小幅上升，昆州對辦公樓市場仍樂觀，昆州與西澳的酒店文旅行業也保留正向增長預期。

佐爾巴斯說，地產行業靠新投資落地項目，投資全面收縮會直接讓大量項目失去可行性，行業同時提醒，疊加高建造成本、高借貸成本與技工短缺，本次針對住宅投資者的稅改，將進一步抬高居民住房負擔門檻。

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