北京
文/上海進深 嚴明會
中環麓島92-01地塊首開售罄的熱度尚未消退，中建東孚便再度啟動了規劃調整。
這一次，動的是樓棟和戶型。調整最核心的變化，集中在三棟樓上：
1、對3#、5#樓戶型局部做調整，建筑體量增加，建設規模增大，同時對戶型內部布局優化，局部隔墻位置調整。
2、7#樓由16層調整為15層，建筑高度由58米調整為54.8米，建筑規模相應減少。
3、7#樓首層架空層布局優化調整。
在原方案中，7#樓是建面約145㎡戶型，3#、5#樓是建面約188㎡ 145㎡戶型。
7#樓是每層兩戶，砍掉一層樓之后，即少掉了兩戶，共減少290㎡的計容建筑面積。
開發商當然不會主動放棄這部分可售面積。因此，3#、5#樓的建筑體量順勢增加。
簡單來說，就是把7#樓減少的一層面積，“挪”到了3#樓和5#樓上。
這兩棟樓正是92-01地塊的樓王，西側緊鄰溪谷公園，樓下就是約1.2萬㎡實景公園會所。
調整之后，7#樓棟高度從58米降至54.8米，對北側樓棟遮擋也減少了。兩棟樓王產品戶型面積增加，未來的溢價空間更大。
另外，進深網發現，調整之后，3#和5#樓的“拓展空間”變小了。此前地塊的188㎡戶型中，這個拓展空間的面積高達11㎡。
三次調規
今年以來，中環麓島整盤都在進行密集調規。
92-01地塊的規劃方案最早在2025年8月公示，今年4月已經進行了一輪調整。
當時的調整并未涉及住宅產品核心指標，更多集中在地下空間、交通組織和景觀細節層面。
主要變化包括：
1、地下室面積縮水 車位數減少
地下室東側輪廓線調整，車位數減少；地下室面積由22397.96㎡調整為21409.56㎡。
2、取消1號樓東側的非機動車坡道和車庫 東入口新增2個出租車位
非機動車停車更困難了，但打車更便捷。
3、圍墻內退，長度減少
社區邊界向內收縮，圍墻長度由175.86米調整為150.63米。同時，2#西側設備區新增設圍墻，能夠隔離部分噪音。
4、風雨連廊高度降低 采光天窗取消
10、11號樓風雨廊最高點高度從4.05米降到3.84米；3號樓南側采光天窗取消。
5、3#、5#、8#平立面優化調整
兩次調整之后：總建筑面積由66904.54㎡減少至65871.15㎡。
一共少了約1033㎡。
其中，地上建筑面積由44506.58㎡減少至44461.59㎡，地下建筑面積由22397.96㎡減少至21409.56㎡。地上不計容面積由3916.86㎡減少至3871.87㎡。
減少的部分主要是公建配套，而計入容積率的地上可售面積保持恒定。
中環麓島是個超級大盤，一共包括五個地塊。
今年4月30日，中建東孚也對94-01地塊進行了調規。
這塊地是項目唯一的抬板小區，也是整個南大智慧城規劃中唯一的抬板，整體抬高約11米。
配置也更高，擁有整盤唯一的800㎡兒童主題獨立會所，且不與其他地塊共享；3棟樓僅242戶，圍合式中心庭院，推出97-108㎡戶型，預計7月中旬取證。
短短幾個月內，根據市場反饋迅速調整規劃，足見中建東孚對項目的高度重視和靈活的操盤策略。
去化率89%
過去大半年間，中環麓島已經五開五捷。
去年11月，91-01地塊首開，144套房源熱銷八成；今年3月二批次79套房源開盤即罄；4月三批次加推96套房源，認購率突破150%、觸發限售，開盤售罄；5月四批次推出111套房源，認購106組，開盤去化率95.5%。
一共430套房源，目前已網簽374套，網簽去化率89%。
新推出的92-01地塊首日認購率即沖至80%，于6月25日開盤入市，共計64套108-132㎡戶型產品，均價68476元/㎡，官宣售罄。
截至7月8日，網上房地產顯示已售46套。
操盤這份答卷的，正是去年剛上任的中建東孚上海公司總經理蔡春華。
他是五年內上海公司的第四任總經理，也是一位80后。本科畢業于中南大學、碩士畢業于浙江大學，2013年加入中建東孚，從運營管理部經理一步步走到今天。
此前，中建東孚在上海的多個項目去化并不理想，中環麓島幾乎成了整個公司的王牌項目。
對這位履新剛滿一年的掌舵者來說，這張牌的成敗，關乎的遠不止一個項目，更是中建東孚在上海的關鍵一役。
相關公司：中建東孚
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