電建地產搶跑房山，良鄉大學城地塊招標計劃曝光

北京進深 徐迪 近日，房山區良鄉大學城0120-0029、0028地塊正式掛牌，9.56億元起拍。

此前就傳出消息稱電建地產對這個項目有意向。

7月9日，電建地產旗下北京海賦豐業房地產開發有限公司發出了招標計劃。

建設規模7.15萬㎡，投資估算10.55億元。

預計招標公告發布時間是8月12日，也就是該地塊成交的第二天。

這種“拿地即開工”的籌備模式，與電建在門頭溝華曦府金安項目上的操作如出一轍。

拿地與設計方案公示無縫銜接，迅速進入實質性開發階段，大幅壓縮了從土地獲取到產品入市的時間周期。

北京海賦豐業房地產開發有限公司，成立于2018年，注冊資本5000萬元，由中國電建地產集團有限公司100%持股。

法定代表人、總經理為趙宇飛，他也是電建長安華曦府項目公司的總經理。

地塊信息

宗地包括兩幅子地塊：

1、北側0028為商業用地

用地面積約1.52公頃，容積率1.0，限高36米，建筑密度50%，綠地率20%。

該地塊要求落實軌道微中心一體化要求，并預留與軌道站點空中連廊直接聯系的銜接條件；

地下停車應預留北側綠帶內復合地下停車空間的出入銜接條件；

地塊內建筑、景觀及設施應一體化設計，注重風貌協同統一，全齡適配友好及場景質感提升；

鼓勵室外空間嵌入體育健身設施，室外景觀與北側綠帶一體化設計；

新建分布式能源站1處。

此外，地塊內規劃東西向街坊路1條，紅線寬度不小于15米，納入土地出讓范圍。

2、南側0029為住宅用地

用地面積約3.31公頃，容積率1.7，建筑面積約5.63萬㎡，限高45米。

配建分布式能源站、中低壓調壓箱、開閉站各1處。

設計要求

住宅產品設計鼓勵按照好房子技術要點開展高標準設計，包括：

（1）設置底層架空、風雨連廊、共享公共空間等；鼓勵使用耐久性飾面材料，提升小區品質；

（2）按需設置封閉或開敞陽臺，每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米，建設單位須嚴格按照規劃許可內容施工，嚴禁擅自封閉開敞陽臺。

（3）鼓勵通過優化設計，提升住宅品質，避免片面執行《技術要點》單一條款或后期二次施工引發安全風險。

建筑風貌方面，居住建筑采用現代風格，打造公建建筑形象，簡潔大方，色彩清新明亮，以淺色、冷色為主；

商業建筑宜與后期運營結合，風貌與功能相融合，打造高品質特色型商業空間。

地下空間鼓勵高強度開發，鼓勵綠地內地下空間與商業地下空間連通。

商業地塊地下停車應預留綠地內復合地下停車空間的出入銜接條件，雙向車行連廊凈寬不小于7米，單向不小于4米。

規劃范圍屬于軌道一體化建設區域，為地下空間重點建設區，設計方案應按軌道微中心等相關要求執行。

加強站點出入口、東西兩側綠化、商業空間之間的慢行空間聯系。

預留與軌道站點空中連廊直接聯系的銜接條件，站廳層標高與商業地塊共享層齊平。商業地塊可通過連廊與地鐵房山線良鄉大學城站B口連通。

此外，由于規劃地塊緊鄰軌道房山線、城市主干路及次干路，規劃落實時應充分考慮交通噪聲影響。

必要時預留足夠噪聲防護距離或采取聲屏障等措施減少噪聲污染，避免后續因噪聲引發的輿情、 接訴即辦等情況。

建議將防護距離、 隔聲屏障等降噪要求作為設計條件，納入招標文件、 建設項目選址意見書、建設項目規劃許可證、 建設項目規劃方案批復文件等。

這些條件看似增加了設計復雜度，實則對電建而言是“命題作文”——其在門頭溝華曦府金安項目中已積累過類似的臨鐵低密社區開發經驗，包括地下空間與商業連通、噪聲防護設計等，可直接復用成熟方案。

區域競品

宗地位于房山區拱辰街道，緊鄰地鐵房山線良鄉大學城站。

周邊有北京房山熙悅天街、良鄉大學城公園、房山新城濱水森林公園等生活配套設施。

西側隔街就是中建房山國賢府，東側有首創紫悅臺、華發中央公園等住宅項目。

往北3公里外的廣陽城板塊，還有城建和知筑、頤知筑等新盤在售。

特別是和知筑二期鉑瑞項目，與大學城地塊相距不到3公里，一個搶占開盤先機，一個有后發規劃紅利。

都是新規下的好房子，產品力正面對決，將徹底盤活長期不溫不火的房山樓市。

和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前去化九成，成交均價3.7萬元/㎡。

和知筑二期鉑瑞今年7月初開盤，共19棟住宅樓、827套房源，擬售均價4.4萬元/㎡，面積段85–140㎡，目前已有17套網簽，成交均價3.81萬元/㎡。

北京進深從多個維度對比了鉑瑞和大學城項目：

第一，交通。

雙個項目都是正宗地鐵房。

鉑瑞臨近廣陽城站，比大學城地塊進城少兩站，日常市區通勤更省時，剛需改善更占優勢。

第二，配套。

周邊配套，鉑瑞完勝，山姆、宣武醫院正在建設之中。

大學城地塊自帶1.5萬㎡地鐵連通商業，屬于短期弱、長期強。

第三，噪音。

這是很多人忽略的關鍵點。

鉑瑞小區東側緊貼地鐵，軌道噪音貫穿社區；

大學城住宅地塊北側雖臨地鐵，但中間有自建商場阻隔，天然隔音，居住安靜度更好。

第四，密度。

紙面上看，鉑瑞容積率1.8、大學城容積率1.7，后者看似更低密。

但重點提醒一下：大學城屬微中心規劃，容積率大概率會上浮10%，紙面優勢基本抹平。

第五，樓棟高度。

鉑瑞北區實際樓高34.5米、南區42米；

大學城地塊限高45米，存在上浮至60米的可能，樓棟會拉得更開。

第六，城市界面。

大學城地塊周邊緊鄰高校用地，界面干凈、人群純粹；

但鉑瑞的煙火氣，相對足一些。

第七，樓面價。

它們的真實樓面價，也是全網最容易誤判的點。

很多人以為大學城地塊的地價更便宜。實則，算上商業建安沉沒成本，大學城地塊的實際樓面價1.8萬元/㎡，與鉑瑞差不多。

但在同等土地成本下，大學城地塊多賺一整座社區商業，這是它最大的殺手锏。

最后說說房企選擇。

鉑瑞是北京老牌國企北京城建開發，深耕房山，產品穩、落地穩。

新地塊若是央企電建操盤，資金更穩，商業大盤運營能力更強。

有關大學城地塊和鉑瑞，沒有絕對優劣，只看需求匹配。

追求短通勤、能接受噪音，選鉑瑞；

追求安靜居住、純粹界面、賭片區成長，等電建新地塊。

相關公司：電建地產