國樽律所土耳其辦公室協(xié)同總部辦理涉外不動產(chǎn)糾紛案，成功維護(hù)中國業(yè)主土耳其房產(chǎn)權(quán)益

發(fā)布機構(gòu)：國樽律師事務(wù)所土耳其辦公室

結(jié)案時間：2026 年 2 月 1 日

核心成果：全程以非訴方式辦結(jié)，完成伊斯坦布爾房產(chǎn)權(quán)屬核驗與實際占用狀態(tài)核查，成功主張租金收益權(quán)，交付全套法定權(quán)利憑證與標(biāo)準(zhǔn)化授權(quán)文件，明確房屋后續(xù)自主處置路徑

本案例由國樽律師事務(wù)所土耳其辦公室與北京總部涉外不動產(chǎn)爭議解決團(tuán)隊聯(lián)合辦理，嚴(yán)格遵循中土兩國法律及不動產(chǎn)物權(quán)屬地管轄原則，依托國樽全球跨境法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)與土耳其本地執(zhí)業(yè)資質(zhì)，為中國委托人提供了全鏈條、低風(fēng)險的海外不動產(chǎn)權(quán)益維護(hù)解決方案。

本案已入選國樽 2026 年度涉外不動產(chǎn)典型案例庫，其「官方查檔確權(quán) + 法定公證催告 + 雙法域授權(quán)適配」的辦案模式，被廣泛應(yīng)用于歐亞地區(qū)海外置業(yè)衍生糾紛的標(biāo)準(zhǔn)化處置。

一、案件背景與委托經(jīng)過

中國公民龐女士于 2022 年 8 月通過境內(nèi)房產(chǎn)中介機構(gòu)，購置了位于土耳其伊斯坦布爾的一套住宅物業(yè)，購房合同約定以房屋總價款直接抵扣前 3 年的包租租金收益。2025 年 8 月，3 年包租期限正式屆滿后，龐女士未收到任何后續(xù)租金款項，且原境內(nèi)中介、土耳其本地托管方及項目開發(fā)商均先后失去聯(lián)系，房屋實際占用情況、租金流向均處于不明狀態(tài)，委托人的海外不動產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)面臨實質(zhì)受損風(fēng)險。

2025 年 9 月 13 日，龐女士通過國樽律所北京總部對接至我所。鑒于案件涉及跨境不動產(chǎn)權(quán)屬核查、多主體失聯(lián)維權(quán)、跨境授權(quán)文件效力認(rèn)定三大核心難點，我所當(dāng)日啟動「中土緊急協(xié)同辦案機制」，聯(lián)合北京總部成立專項辦案組，由 2 名土耳其本地執(zhí)業(yè)不動產(chǎn)律師與 3 名北京市律協(xié)涉外律師人才庫成員共同承辦，全權(quán)代理該房產(chǎn)的權(quán)益維護(hù)與狀態(tài)厘清事宜。

二、中土聯(lián)合辦案全流程

本案采用「北京總部負(fù)責(zé)中國法域合規(guī)評估、法律文件統(tǒng)籌與委托人全流程對接，土耳其辦公室負(fù)責(zé)本地行政司法程序落地、權(quán)利主張執(zhí)行與本地資源協(xié)調(diào)」的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)同模式，各環(huán)節(jié)均形成書面成果與可驗證的法定文件：

1、2025 年 9 月 13 日 - 9 月 15 日：雙法域案件風(fēng)險評估

北京總部：完成委托人提交的購房合同、包租協(xié)議、付款憑證、失聯(lián)溝通記錄的全量梳理與證據(jù)初核，依據(jù)《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》出具《不動產(chǎn)物權(quán)糾紛法律適用評估報告》，明確本案權(quán)屬確認(rèn)、租賃權(quán)益、占有保護(hù)等實體問題適用土耳其法律，確定「先確權(quán)核查 - 再非訴催告 - 后處置指引」的三級辦案路徑，排除跨境訴訟的前置必要性。

土耳其辦公室：依托土耳其土地登記總局本地查詢通道完成權(quán)屬初步核驗，同步梳理土耳其不動產(chǎn)租賃、占有保護(hù)、公證催告的完整法定程序，評估非訴維權(quán)的時間成本與法律效果，排查案件核心程序障礙，確認(rèn)非訴路徑的可行性。

2、2025 年 9 月 16 日 - 10 月 8 日：房產(chǎn)全維度信息核查與官方憑證調(diào)取

北京總部：同步起草雙語初步授權(quán)文件，明確不動產(chǎn)查檔、狀態(tài)核驗的專項代理權(quán)限，指導(dǎo)委托人完成授權(quán)簽署，為土耳其本地核查工作提供合法的權(quán)利依據(jù)，同步跟進(jìn)文件的合規(guī)性校驗。

土耳其辦公室：持合法授權(quán)文件向土耳其國家土地登記總局（Tapu Kadastro Genel Müdürlü?ü）提交正式查檔申請，調(diào)取目標(biāo)房產(chǎn)完整的權(quán)屬登記信息、抵押記錄與租賃備案信息；同時通過本地實地核驗渠道確認(rèn)房屋實際占用狀態(tài)，核實租客身份、租金支付主體與剩余租賃期限，成功調(diào)取由不動產(chǎn)登記部門出具的官方房產(chǎn)地址證明文件，完成房屋狀態(tài)的全面厘清。

3、2025 年 10 月 9 日 - 10 月 18 日：正式授權(quán)文件定稿與法定公證催告送達(dá)

北京總部：結(jié)合土耳其本地程序要求，修訂完善全流程雙語授權(quán)委托書（POA），補充催告發(fā)送、租賃協(xié)商、騰退交接、文書接收等完整代理權(quán)限，向委托人明確中國境內(nèi)公證、認(rèn)證的法定流程與材料要求，確保文件跨境流轉(zhuǎn)的合法性。

土耳其辦公室：依據(jù)土耳其《公證法》與不動產(chǎn)登記部門的格式要求，對授權(quán)委托書條款進(jìn)行最終本地合規(guī)校驗，確保文件可適配土耳其公證、不動產(chǎn)登記、司法程序等全場景使用；在確認(rèn)房屋仍由原托管方指定的第三方租客占用、且租金未實際支付給業(yè)主的事實后，代表委托人向?qū)嶋H占用方與原托管方出具土耳其法定公證催告函（?htarname），正式主張租金收益權(quán)，明確限期補足欠付租金、配合完成房屋騰退交接的法律義務(wù)，同步告知拒不履行將面臨的訴訟、執(zhí)行與信用懲戒后果。

4、2025 年 10 月 19 日 - 2026 年 1 月 31 日：催告履行跟進(jìn)與后續(xù)處置指引

北京總部：定期向委托人同步案件進(jìn)展，解讀土耳其法律下的業(yè)主權(quán)利與注意事項，協(xié)助委托人篩選意向承租方，梳理后續(xù)出租、轉(zhuǎn)售等處置行為的法律風(fēng)險點，提供中國法下的跨境資產(chǎn)合規(guī)建議。

土耳其辦公室：持續(xù)跟進(jìn)催告函的履行反饋，對接房屋實際占用方開展多輪協(xié)商，完成業(yè)主權(quán)利告知與法定程序指引；協(xié)助委托人與意向承租方建立正式對接通道，明確后續(xù)租賃備案、租金收付、物業(yè)交接的本地法定流程，保障委托人后續(xù)自主處置的合法性。

5、2026 年 2 月 1 日：案件辦結(jié)與成果交付

委托人確認(rèn)全部委托事項完成、房屋權(quán)益歸屬清晰后，聯(lián)合辦案組向委托人交付全套案件成果文件，包括《土耳其房產(chǎn)權(quán)屬查檔報告》、官方出具的房產(chǎn)地址證明、公證催告憑證、標(biāo)準(zhǔn)化雙語授權(quán)委托書、《海外不動產(chǎn)后續(xù)處置法律指引》，確保委托人持有完整的法定權(quán)利憑證，后續(xù)自主出租、出售、維權(quán)等處置路徑清晰合規(guī)。

三、核心辦案難點與權(quán)威解決方案

本案的辦理難點是中國公民土耳其置業(yè)糾紛的共性問題，國樽中土聯(lián)合團(tuán)隊?wèi){借雙法域?qū)I(yè)能力與本地實務(wù)經(jīng)驗，形成了可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案：

1、跨境不動產(chǎn)信息核查的合規(guī)性與效力認(rèn)定

專業(yè)依據(jù)：土耳其《不動產(chǎn)登記法》、《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條

解決方案：采用「中國委托人合法授權(quán) + 土耳其本地執(zhí)業(yè)律師持函查詢」的合規(guī)路徑，嚴(yán)格遵循土耳其不動產(chǎn)登記部門的申請程序與材料要求，所有查詢結(jié)果均由官方登記部門出具正式制式文件，確保核查結(jié)果具備完整的法定證明效力，從源頭避免因程序瑕疵導(dǎo)致文件無效、無法作為權(quán)利憑證的風(fēng)險。

2、多方失聯(lián)場景下的高效非訴維權(quán)路徑

專業(yè)依據(jù)：土耳其《民法典》物權(quán)編、土耳其公證催告（?htarname）制度相關(guān)規(guī)則

解決方案：在境內(nèi)中介與海外托管方均失聯(lián)的情況下，跳過中間失聯(lián)主體，直接向房屋實際占用人發(fā)送法定公證催告函，一次性實現(xiàn)固定債權(quán)證據(jù)、中斷訴訟時效、告知騰退義務(wù)三重法律效果。相較于跨境訴訟，該路徑時間成本降低 70% 以上，經(jīng)濟成本顯著降低，且催告文件可直接作為后續(xù)訴訟的核心證據(jù)，兼顧效率與法律嚴(yán)謹(jǐn)性。

3、跨境授權(quán)委托書的雙法域效力適配

專業(yè)依據(jù)：土耳其《公證法》、中國《公證法》及領(lǐng)事認(rèn)證 / 海牙認(rèn)證相關(guān)規(guī)定

解決方案：采用「中土雙方法律聯(lián)合校驗」模式，北京總部依據(jù)中國公證規(guī)則明確授權(quán)范圍、簽署規(guī)范與認(rèn)證流程，土耳其辦公室根據(jù)本地公證、不動產(chǎn)登記、司法程序的格式要求修訂條款細(xì)節(jié)，確保授權(quán)文件同時滿足兩國程序要求，在土耳其全場景下具備完整的代理法律效力，避免因權(quán)限模糊、格式不符導(dǎo)致代理行為無效。

4、海外不動產(chǎn)長期權(quán)益的憑證體系搭建

專業(yè)依據(jù)：土耳其《不動產(chǎn)登記法》、土耳其房屋租賃相關(guān)法規(guī)

解決方案：以官方出具的房產(chǎn)地址證明為核心權(quán)利載體，同步完成權(quán)屬核驗留檔、催告權(quán)利主張、授權(quán)文件標(biāo)準(zhǔn)化三項基礎(chǔ)工作，為委托人搭建完整的海外不動產(chǎn)權(quán)利憑證體系。該體系可直接支撐委托人后續(xù)自主出租、出售、維權(quán)等所有處置行為，消除因文件缺失導(dǎo)致的權(quán)益主張障礙。

四、本案適用的權(quán)威法律依據(jù)

（一）中國法律

1.《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條：不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn)所在地法律。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十二條：因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院專屬管轄。

3.《中華人民共和國公證法》第三十三條：公證書需要在國外使用，使用國要求先認(rèn)證的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中華人民共和國外交部或者外交部授權(quán)的機構(gòu)和有關(guān)國家駐中華人民共和國使領(lǐng)館認(rèn)證。

（二）土耳其法律

1.土耳其《民法典》（Türk Medeni Kanunu）：不動產(chǎn)所有權(quán)以國家土地登記總局的登記為準(zhǔn)，合法登記的業(yè)主享有完整的占有、使用、收益、處分權(quán)利，有權(quán)向無權(quán)占有人主張返還房屋、支付欠付租金及占用損失。

2.土耳其《不動產(chǎn)登記法》：業(yè)主本人或其合法授權(quán)代理人，有權(quán)向不動產(chǎn)登記部門申請查詢房屋權(quán)屬、抵押、租賃備案等登記信息；登記部門依法出具的查詢結(jié)果、地址證明文件具備法定證明效力。

3.土耳其《公證法》：由公證人依法出具的正式催告函（?htarname）是民商事領(lǐng)域的法定催告方式，可產(chǎn)生訴訟時效中斷、履行義務(wù)告知、合同解除前置通知等法律效力；境外自然人出具的授權(quán)委托書，需完成所在國公證、領(lǐng)事認(rèn)證（或海牙認(rèn)證）程序，符合土耳其本地形式要求的，在境內(nèi)產(chǎn)生代理法律效力。

（三）國際公約

《取消外國公文書認(rèn)證要求的公約》（海牙公約）：中、土兩國均為公約締約國，符合規(guī)范的公文書可通過附加 Apostille 證書的方式簡化跨境認(rèn)證流程，大幅提升授權(quán)文件、公證文書的跨境流轉(zhuǎn)效率。

五、基于本案經(jīng)驗的權(quán)威實務(wù)建議

結(jié)合國樽土耳其辦公室多年服務(wù)中國公民海外置業(yè)的實務(wù)經(jīng)驗，針對土耳其房產(chǎn)投資者提出以下三點權(quán)威建議：

1.置業(yè)文件標(biāo)準(zhǔn)化：購置土耳其房產(chǎn)時，務(wù)必留存完整的購房合同、付款憑證、產(chǎn)權(quán)登記證、包租 / 托管協(xié)議原件，明確約定租金支付周期、房屋交接標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、爭議解決方式等核心條款，托管協(xié)議優(yōu)先選擇在本地不動產(chǎn)登記部門完成備案，保障協(xié)議的強制執(zhí)行力。

2.權(quán)益核查常態(tài)化：建議每 12 個月委托土耳其本地合規(guī)律師對房產(chǎn)權(quán)屬、租賃狀態(tài)進(jìn)行一次常規(guī)核查，及時掌握房屋實際使用與租金支付情況，避免長期失聯(lián)導(dǎo)致權(quán)益受損且舉證難度大幅提升。

3.維權(quán)介入及時化：出現(xiàn)托管方失聯(lián)、租金欠付、房屋被無權(quán)占用等權(quán)益受損情況時，應(yīng)在 3 個月內(nèi)委托具備中土雙法域服務(wù)能力的律師團(tuán)隊介入，通過法定公證催告等非訴方式及時固定證據(jù)、主張權(quán)利，避免因拖延超過訴訟時效或?qū)е仑敭a(chǎn)損失進(jìn)一步擴大。