上半年廣州樓市特征與下半年前瞻

文｜鄧浩志

2026 年上半年過去了，樓市的統計數據也陸續公布。今年 3 月開始，樓市一波小陽春行情，然后一直延續到 6 月。媒體也是持續跟蹤報道。當然這里有個問題，就是去年、前年樓市也不好，但在加強輿論引導的大背景下，部分媒體也一直在發布各種貌似的樓市利好，因此市場多少有點狼來了的意思，很多人對這波樓市回暖產生懷疑，認為有假，認為是刻意造勢。實際情況并非如此。

接下來我說明一下情況：

1、土地市場。

上半年土地成交量下跌近 2 成，為近 5 年低位。中心區成交占 7 成，而 2025 年該比例不足 5 成。其中中心區共成交 6 宗地塊，5 宗產生溢價。最受矚目的馬場地塊以 236 億總價溢價 27% 成交，刷新了廣州單價地王。

土地市場的表現呈現了開發商的預期，這就是廣州樓市中心強、近郊穩、遠郊弱的大格局。而中心城區的熱，體現在兩個方面，一是上面所說的 6 宗地塊 5 宗溢價，二是大約 20 個新盤出現了實質上價格上調（這個后面說）。

另外還值得注意的是，廣州宅地出讓規模自 2021 年見頂后，連續 5 年持續下滑。如果樓市復蘇能穩住，成交量有增加，基于新房供應持續減少，廣州新房庫存將逐漸走低。這在今年上半年已經得到印證，在三家業內研究機構公布的數據看，廣州新房庫存開始減少，并且持續了 3、4 個月。

從行業的角度看，今年廣州拿地的絕對主力還是央國企，10 塊宅地成交僅一塊被民企拿走，拿地總額 6.5 億元占全市成交規模 10%。這種情況不單廣州，全國都差不多；這種趨勢似乎也看不到改變的可能。

2、新房市場。

整體靠穩，K 型分化。數據方面，網簽成交：364.5 萬㎡，同比跌 1%；連續 4 年穩定在月均 60 萬㎡的水平。中心 / 近郊 / 遠郊的成交占比分別為：32%，28%，40%。城區市占率持續上升。新增預售：200 萬㎡，同比跌 25%；中心區缺貨明顯，既制約了成交，也助推部分熱點項目價格上調。

價格方面，約有 4 成的項目讓利，降幅集中 10% 以內，降幅有所收窄。但也有 10 個新盤出現了 2%~4% 的價格上調，全部位于核心四區。漲價最多的也是廣州售價最高的樓盤，雖然 3000~5000 萬一套，但漲價幅度接近 20%。說明廣州豪宅市場越來越強勢。其次受歡迎的是 400—800 萬的市區優質改善盤，還有 250-400 萬近郊地鐵盤。

分區看，天河、海珠為廣州樓市第一階梯，其次是荔灣和近郊幾個副中心，諸如萬博長隆、白云新城等；再下去是近郊中相對偏的位置和遠郊。這里需要強調一下，我之前一直在說潛在供應超級多的老黃埔板塊，由于幾大巨型項目這兩年反復宣傳和教育，加上配套也漸漸成型，所以這里也開始獲得了市場的認可，成為了廣州成交量最大的板塊之一。不但庫存量開始下降，而且與奧體、海珠、花地灣、萬博并駕齊驅，成為廣州樓市的重要力量。最后是遠郊，整體庫存不但沒有下降，上半年還有輕微上漲。短期看，仍有價格調整的壓力。

3、政策面。

廣州今年做了許多大膽的嘗試，對樓市的支持力度不單是一線城市中最強，甚至比部分二線城市還要有力。比如：房價 1% 最多 3 萬元的新房貼息政策；政府收購二手房作保障房的落地實施；公積金提取范圍、額度的大幅提升等等。這些政策都釋放了新的市場需求，是廣州樓市復蘇的重要助力，也和前期其他政策形成了疊加效應，逐步從量變到質變，讓市場真正實現見底、企穩。

除了利好政策外，收緊建筑新規、打擊偷面積也是今年市場關注的熱點。今年上半年，全市新房成交 TOP20 當中，14 個是超高使用率的樓盤。全市成交面積中，超新規樓盤成交占比達 35%。說明 “偷面積” 越來越成為購房者認可，偷面積越多，樓盤越好賣。

說個有趣的信息，我仔細看了這個 TOP20 樓盤，剩下 6 個進入榜單的樓盤，有 2、3 個是降價所以賣得好，另外據我所知，這是廣州大范圍啟動舊改后，推動的以房票為主的置換需求，這也是樓市中相當大的一股購買力。剩下幾個，壓根就賣不好。這說明廣州新房集中簽約、集中解約的情況仍然有。所以要對市場趨勢進行判斷，一是要篩選出這些問題樓盤，二是要參考非官方統計機構的數據。

最后我想強調，隨著超新規樓盤賣少見少，同區域使用率偏低的產品是不可能達到高使用率產品的單價的，后續廣州新房成交單價或因此出現結構的回落。所以觀察整座城市均價的變動，二手房價格或更有參考價值。