廣東
天河銀河村舊改，終于動真格了！
繼昨日銀河村首期改造方案浮出水面，今天市規自局又公示了東莞莊路地塊（AT0502、AT0504規劃單元）的控規調整。
兩天之內連發兩份重磅規劃，節奏之快，有點出乎意料。
從公示方案來看，本次調整范圍位于環五山創新策源區中部，東至天河源筑、南至天一新村、西至金坤花園，北至南海機器廠，核心調整主要集中在兩方面。
一是新增了住宅與商業用地供應。
東側緊鄰天河源筑的地塊調整為純住宅用地，兩宗地塊總計容建筑面積超9.2萬㎡，建筑限高80米；東莞莊路西側的村集體用地，則調整為兩宗商業商務用地。
對于開發早已飽和的東莞莊板塊而言，這批新增宅地的含金量不低。片區上一次有集中的新房供應，還是好幾年前的事，再加上商業配套同步補位，未來整個片區的宜居性會有明顯提升。
二是片區路網升級再提速。
東莞莊北街規劃寬度從10米拓寬至15米，疊加此前已公示的東莞莊路整體拓寬工程，常年困擾片區的交通堵點，終于有了實質性的解決方案。
△已完成拓寬改造工程的天河源筑路段
結合昨天曝光的首期改造方案來看，銀河村首期改造以村集體用地為主，同時納入原新光無線電元件廠、天河區五山工業公司等國有土地，總用地面積4.47萬㎡，拆除建筑面積8.33萬㎡，將通過政府專項債券籌集資金。
更關鍵的是，項目做地方已經敲定天河投資集團。由國企操盤做地，拆遷清退、場地整理的推進效率和落地確定性都更有保障，片區更新的節奏基本是穩了。
不難看出，這次銀河村舊改的針對性很強，精準沖著片區最突出的短板下手：缺新房就補充宅地，路網堵就拓寬道路，全方位帶動整片區域的價值升級。
一直以來，東莞莊靠著緊挨天河北、五山高校群的區位，算是天河中心區里出了名的低調價值洼地。但周邊落后的面貌、狹窄的內部路網、偏弱的公共配套，始終卡著片區發展的上限。
△東莞莊南海機械廠一帶（圖源：小紅薯@YY）
隨著銀河村舊改落地，整個片區將迎來一次系統性的煥新：除了居住產品更新、交通路網擴容，后續大概率還會補齊教育、商業等公共資源，片區的居住質感和城市界面都會邁上一個臺階。
交通層面的改善是最直觀的，東莞莊路堵了這么多年，核心癥結就是路面窄、車道不夠。這次舊改和道路拓寬同步推進，雙向聯動直擊片區痛點。
產業層面也補上了關鍵一環，東莞莊路西側規劃的科創產業園，剛好和環五山創新策源區的定位對上。五山一帶高校、科研院所扎堆，最缺的就是產業轉化的物理空間。銀河村舊改如果能把這塊缺口補上，對整個環五山創新帶來說，都是一塊重要的拼圖。
對于片區樓市來說，也有著深刻的影響。本次新增的宅地緊挨著天河源筑，該項目是板塊內為數不多的在售新盤。舊改帶來的城市界面刷新、交通暢通、產業導入，對在售項目的價值支撐是看得見的。
△圖源：小紅薯@YY
這批宅地后續入市，會給天河中心區補充一波新房庫存，但總體體量不大，掀不起太大的波瀾。真正會產生變化的，是周邊二手房的價值重估。
目前東莞莊沿線的二手房，大多是樓齡偏長的老小區，房價長期不溫不火。等舊改落地、片區界面更新后，這些房源的區位優勢會被重新放大，尤其是帶優質學位、靠近地鐵的小區，大概率會迎來一輪價值修復。
當然也要說句實在話，舊改不是一蹴而就的事，從控規公示到拆遷落地、配套成型，中間還有很長的路要走。
但這次連續釋放信號，至少給片區的居民帶來了改變的希望，值得期待！
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