樓市回暖假象被戳穿！忠告所有買房的人，炒房時(shí)代正式畫上句號(hào)！

可親自走訪售樓處和二手房門店就能感受到，各城市行情分化嚴(yán)重，并沒(méi)有整體性反彈。

從2024年政策端喊出“止跌回穩(wěn)”到現(xiàn)在，兩年多過(guò)去了，我們到底走到了哪一步？

長(zhǎng)春7月起執(zhí)行二手房差額20%個(gè)稅，很多人擔(dān)心交易成本大漲。

但觀察下來(lái)，新政只是小幅壓減掛牌量，成交量并未崩盤。這條政策精準(zhǔn)打擊炒房客短炒套利。樓市調(diào)控邏輯徹底變了，不再是刺激漲價(jià)，而是盤活存量、擠壓投機(jī)空間，利好剛需。

頂層設(shè)計(jì)上，2026年兩會(huì)政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述從“持續(xù)用力”變成“著力”，從“止跌回穩(wěn)”變成“穩(wěn)定”。以前是打持久戰(zhàn)，現(xiàn)在要精準(zhǔn)發(fā)力；以前只管托住價(jià)格，現(xiàn)在要供需總量平衡。

“去庫(kù)存”時(shí)隔十年再次寫入政府工作報(bào)告。

但這一輪跟2015年完全不同。上一輪主要針對(duì)三四線城市，靠加杠桿鼓勵(lì)買房；這一輪新房和二手房同時(shí)承壓，工具箱里裝的是政府收儲(chǔ)加市場(chǎng)消化。

《十五五規(guī)劃綱要》首次把房地產(chǎn)單獨(dú)列為一章，說(shuō)明房地產(chǎn)已從階段性調(diào)控上升為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

上半年全國(guó)重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約12%。

但一線城市只降3%，三四線城市降13%。

第二季度修復(fù)勢(shì)頭更明顯：4月一線城市新房銷售面積同比增長(zhǎng)19%，5月再漲10%。北京4月暴增59%，深圳5月增長(zhǎng)50%。

二手房更熱鬧。上半年北京二手房網(wǎng)簽量93583套，創(chuàng)近五年新高。深圳二手房賣了36458套，同比增長(zhǎng)5.5%。上海二手房成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月同比增長(zhǎng)。

但注意，二手房賣得好靠的是以價(jià)換量。上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.90%。降價(jià)換成交，恰恰說(shuō)明市場(chǎng)正在通過(guò)價(jià)格調(diào)整完成自我出清。

一線城市和強(qiáng)二線確實(shí)穩(wěn)住了。

上海二手房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，深圳6月也轉(zhuǎn)漲。北京二手房成交均價(jià)自4月起連續(xù)三個(gè)月小幅上行。

土地市場(chǎng)同步升溫。上半年全國(guó)TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)62%，比去年全年還高10個(gè)百分點(diǎn)。深圳6月有地塊溢價(jià)率突破150%。

但三四線城市還在去庫(kù)存泥潭里掙扎。50個(gè)典型城市庫(kù)存去化周期仍高達(dá)26個(gè)月，就算一套新房不建，現(xiàn)有房子也要賣兩年多才能消化完。

剛需朋友不用死等最低點(diǎn)，現(xiàn)在好房議價(jià)空間大，優(yōu)先選配套成熟、好出手的地段，別碰偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊盤。想炒房套利的真心勸謹(jǐn)慎，樓市嚴(yán)重分化，多數(shù)房子沒(méi)增值空間還容易被套。

樓市確實(shí)在止跌回穩(wěn)，但頭部城市已邁過(guò)止跌門檻，正轉(zhuǎn)向回穩(wěn)；廣大三四線城市還在止跌路上掙扎。

你所在的城市是漲是跌，比全國(guó)平均數(shù)更能說(shuō)明問(wèn)題。