深圳房?jī)r(jià)上漲了，但根基并不牢！

深圳房?jī)r(jià)止跌了嗎？

當(dāng)前和未來(lái)半年，在深圳買房的時(shí)機(jī)合適嗎？

深圳作為全國(guó)的領(lǐng)頭羊，尤其是在香港房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 1 年的背景之下，很多人對(duì)深圳樓市比較樂(lè)觀。

大家也許會(huì)看到很多關(guān)于深圳樓市的信息，比如近幾個(gè)月的成交量、房?jī)r(jià)、掛牌量等等。

但你們看到的數(shù)據(jù)都比較零散，一般都是歷史數(shù)據(jù)，比如上個(gè)月的、上半年的。

僅根據(jù)樓市本身的量、價(jià)格、歷史數(shù)據(jù)來(lái)推演未來(lái)的房?jī)r(jià)，這個(gè)邏輯很難成立。

所以研究樓市，包含深圳的房?jī)r(jià)，除了關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的量、價(jià)關(guān)系之外，還要參考更加深層次的、能夠預(yù)測(cè)深圳樓市未來(lái)一段時(shí)間變化，尤其是房?jī)r(jià)走勢(shì)的核心指標(biāo)。

今天跟各位分享#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 其中深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指數(shù)和馬力指數(shù)。

2025 年深圳的房?jī)r(jià)，在 1 月份和 2 月份出現(xiàn)微漲，主要是延續(xù)了2024年四季度的小漲態(tài)勢(shì)，而其他月份都是陰跌。

今年上半年其實(shí)要比去年強(qiáng)一點(diǎn)，今年深圳的房?jī)r(jià)是 2 月、3 月上漲，4 月重新下跌，5 月、6 月又漲。

那么，這一漲勢(shì)能不能持續(xù)？

我們看圖說(shuō)話吧。

這條紅線是深圳的房?jī)r(jià)指數(shù)，指數(shù)在 0 以上，房?jī)r(jià)基本上都是上漲的；0 以下多數(shù)月份都是跌的，但是如果負(fù)值比較小，房?jī)r(jià)也可能是微漲的。

今年以來(lái)，深圳的房?jī)r(jià)指數(shù)是震蕩式的往上走，6 月是 13，指數(shù)已經(jīng)翻紅，而且今年 6 月深圳的房?jī)r(jià)是全國(guó)漲幅最大的，超過(guò)上海。

這條藍(lán)線是深圳的樓市領(lǐng)先景氣指數(shù)，只是今年以來(lái)才翻紅，目前最新的值是 12。

領(lǐng)先指數(shù)最低迷的時(shí)候是在 2021 年底和 2022 年年初。

也可以說(shuō)，今年上半年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，是受到領(lǐng)先指數(shù)翻紅之后往上走的拉動(dòng)作用。

我們?cè)賮?lái)回顧上一輪樓市低迷期的 2014 年，深圳房?jī)r(jià)指數(shù)也是大幅下跌。

2015 年上半年深圳的房?jī)r(jià)指數(shù)翻紅，同時(shí)領(lǐng)先景氣指數(shù)也是震蕩式往上走，比如5月份是 35，比現(xiàn)在高很多。

相對(duì)照可以知道，目前深圳房?jī)r(jià)想要持續(xù)上漲的困難程度比較大，主要是目前這個(gè)領(lǐng)先景氣指數(shù)值不夠強(qiáng)。

我們也看到，2024 年 9 月底新政之后，深圳的房?jī)r(jià)表現(xiàn)比較強(qiáng)勢(shì)，有幾個(gè)月已經(jīng)上漲。

但那個(gè)時(shí)候深圳的領(lǐng)先指數(shù)還是明顯的負(fù)值，而且還低于房?jī)r(jià)指數(shù)。

這就意味著，那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)上漲并無(wú)強(qiáng)支撐，只是政策利好之下的脈沖式上漲。

相較可知，當(dāng)前這個(gè)形勢(shì)要比 2024 年四季度強(qiáng)。

我們也看到，在 2019 年到 2020 年深圳房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲，而那個(gè)時(shí)候深圳的領(lǐng)先指數(shù)還是負(fù)值，這就意味著當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)上漲底層支撐力不足。

事后證明，那段時(shí)間的房?jī)r(jià)，確實(shí)是一個(gè)泡沫！

而 2015 年、2016 年的房?jī)r(jià)大漲，沒(méi)有什么大泡沫，屬于大漲周期的上半段。

通過(guò)以上分析我們可以看到，深圳樓市的領(lǐng)先指數(shù)就是今年才翻紅的，翻紅的時(shí)長(zhǎng)明顯短于上一輪房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲時(shí)。

也就是深圳的領(lǐng)先指數(shù)在引導(dǎo)著深圳的房?jī)r(jià)反彈，但是當(dāng)前這個(gè)動(dòng)能并不是很強(qiáng)。

為了進(jìn)一步衡量動(dòng)能大小，我們需要引入另外一個(gè)指標(biāo)，就是深圳的馬力指數(shù)。

馬力指數(shù)就是衡量馬拉車的能量值，它是由領(lǐng)先指數(shù)延伸出來(lái)的更加深層次的、節(jié)奏比較慢的一個(gè)指標(biāo)。

這條藍(lán)線是深圳樓市的馬力指數(shù)，2015年的 5 月份是33，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)處于大漲的初期。

而當(dāng)前的馬力指數(shù)是 - 53，雖然這個(gè)負(fù)值相比 2021 年底的時(shí)候已經(jīng)大幅回升，但它依然是負(fù)值，沒(méi)有翻紅。

所以當(dāng)前馬力指數(shù)對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的支撐力要遠(yuǎn)弱于 2015 年，暫不支持房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

當(dāng)然，深圳有一個(gè)利好消息，就是香港的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 1 年了。

而在我們這個(gè)模型當(dāng)中，并沒(méi)有把香港這個(gè)特殊因素涵蓋進(jìn)去。

通過(guò)以上分析我們可以知道，深圳的馬力指數(shù)目前還是負(fù)值，也就是推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能比較弱。

我們來(lái)預(yù)測(cè)今年下半年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)，主要參考領(lǐng)先指數(shù)（這是一個(gè)快變量），兼顧參考馬力指數(shù)（這是一個(gè)慢變量）。

綜合兩個(gè)指標(biāo)，我的初步結(jié)論是：

雖然今年 6 月份深圳的房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)最高，但這樣一個(gè)比較強(qiáng)勢(shì)的勢(shì)頭難以持續(xù)。

我估計(jì)未來(lái)幾個(gè)月深圳的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)回落，甚至?xí)匦鲁霈F(xiàn)下跌。

而到了明年上半年，深圳的領(lǐng)先指數(shù)和馬力指數(shù)會(huì)進(jìn)一步修復(fù)，對(duì)深圳房?jī)r(jià)的支撐能量就會(huì)明顯高于當(dāng)前。

對(duì)于購(gòu)房人，我的建議是：

下半年如果在中心城區(qū)遇到比較優(yōu)質(zhì)的房子，可以下手；

但如果沒(méi)有遇到合適的，也不用著急。

如果預(yù)算不是很多，只能買郊區(qū)的房子，最好等到明年開(kāi)春再做決策。