上海徐匯濱江，兩大億元豪宅同日開盤競技

2026.07.14

本文字數：2025，閱讀時長大約4分鐘

作者 |第一財經 馬一凡

同一家酒店、同一天開盤、最高單價均突破30萬元/平方米、單套總價最高超過1.5億元——上個周末，上海徐匯濱江迎來了一場罕見的“豪宅德比”。

表面上看，這是兩大億元豪宅項目的一次正面交鋒；更深層次來看，這次開盤折射出上海頂豪市場競爭邏輯正在發生變化——當高端住宅價格不斷刷新紀錄之后，開發商競爭的重點，已經從“誰賣得更貴”，轉向“誰更會精準找客”。

兩個億元豪宅同場競技

位于上海徐匯西岸美高梅酒店，近日迎來了一場罕見的豪宅“雙盤同開”。

最高備案單價32.83萬元/平方米的中海云錦華庭二期，與最高備案單價30.25萬元/平方米的嘉佰道徐匯，選擇在同一天、同一家酒店正式開盤。

其中，中海云錦華庭二期由中海地產于2025年第八批次土拍競得地塊打造，當時14.85萬元/平方米的樓面價曾刷新徐匯濱江板塊紀錄，成為區域“單價地王”。

此次項目共推出44套住宅，全部為約300平方米以上的大平層，最低總價約5000萬元，最高單套總價超過1.5億元。開盤前，個人客戶需繳納800萬元認購金，企業客戶則需繳納2000萬元認購金。

另一邊，前期因售樓處展出億元藝術品而備受關注的嘉佰道徐匯，迎來了首次開盤。項目共推出91套房源，其中包括3套單價30.25萬元/平方米、總價過億元的聯排別墅，其余則為均價約17.53萬元/平方米的洋房產品，總價在2000萬元上下。

相比之下，嘉佰道徐匯的認購門檻明顯更低，個人認購金為200萬元，企業認購金600萬元。

從銷售情況來看，兩盤也呈現出不同節奏。

由于前期認購客戶較多，嘉佰道徐匯最終采取搖號排序選房方式，91套房源共獲得89組有效認購，認購率達到97%。項目隨后披露，開盤當天3套億元別墅已售出2套。

中海云錦華庭二期則未公開披露認購及去化數據。不過，根據上海網上房地產數據，截至7月14日，云錦華庭一期在6月中旬開盤后，30套房源已網簽27套，去化率達到90%；二期開盤后三天內已完成10套網簽。

同期，嘉佰華苑一期（嘉佰道徐匯備案名）91套房源目前已網簽3套。

如果僅從網簽數量來看，中海云錦華庭二期暫時領先，不過這一數據的顯示具有滯后性，不代表樓盤真正的去化情況；而嘉佰道徐匯則憑借接近滿額的認購率和億元別墅的快速成交，在豪宅市場中拉滿了關注度。

從“拼價格”到“拼客群”

雖然兩大項目同處徐匯濱江，又選擇同日開盤，但實際上，它們瞄準的卻是兩個不同的市場。

嘉佰道徐匯最大的特點，是在一個項目中布局了兩種產品。

一類產品是建面約100至122平方米的小高層洋房，總價約2000萬元；另一類，則是建面315至430平方米的聯排別墅，單套總價突破億元。

此次首期開盤，開發商推出了絕大部分洋房產品，僅配售3套億元別墅。這也讓整個項目形成了巨大的價格跨度——最貴的一套與最便宜的一套，價差超過1億元。

有上海房地產行業的資深從業者對記者表示，總價2000萬元左右、面積100平方米出頭的新房產品，在徐匯核心區實際上長期存在供應斷層，這類產品既能進入核心地段，又低于真正頂豪的資金門檻，因此吸引了不少預算不足以購買頂級豪宅、但又希望完成居住升級的年輕改善型客戶。

相比之下，中海云錦華庭則走的是另一條路線。

由于拿地樓面價接近15萬元/平方米，整個項目僅規劃88套住宅，全部為約300平方米以上的大戶型，總價門檻直接提升至5000萬元以上，更加聚焦真正意義上的超高凈值人群，包括本地企業家、家族財富客戶、多子女家庭以及多代同堂改善需求。

換句話說，同樣是頂豪，兩家開發商已經開始主動避開彼此的直接競爭：一個試圖擴大客群覆蓋面，一個則繼續深耕最頂端的財富圈層。

這種變化，也意味著上海豪宅市場正從過去單純比拼價格、地段，逐步進入更加精細化的客戶分層時代。

而這場“豪宅德比”的背后，是上海豪宅市場整體回暖。

近三個月以來，隨著上海樓市成交回升，改善型住宅和頂豪市場率先走出獨立行情，億元別墅成交活躍度明顯提升。

近期，上海多個風貌別墅項目均取得亮眼銷售表現。比如均價突破30萬元/平方米的上海壹號院·錦華里，僅6月第一周便成交4套億元級風貌別墅；更早的“五一”假期，中建壹品·復興里累計成交12套，總銷售額突破3.5億元。

過去一段時間，不少高凈值客戶處于觀望狀態，但隨著一、二手市場預期的整體改善，這部分需求開始集中釋放，尤其是兼具稀缺性、不可復制性的億元別墅資產，受到了財富人群青睞。

全國范圍內，高端住宅市場同樣保持活躍。

普睿數智數據顯示，今年上半年，全國35個重點城市總價1000萬元以上住宅成交近1.8萬套。其中，總價3000萬至5000萬元住宅成交1636套，同比增長38%；5000萬元以上住宅成交660套，同比增長11%；上海則以4922套千萬級住宅成交量繼續位居全國首位。

上海頂豪市場也在不斷自我進化，不僅最高單價被刷新，在產品定位、客戶畫像和競爭模式上，開發商也在進行深度細分，當價格天花板逐漸穩定之后，真正決定項目成敗的，或許已不再是誰賣得更貴，而是誰能更精準地找到目標買家。

微信編輯| 蘇小

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