浙江
01背景
千里之外的"甩手房東"
2015年4月，來(lái)自遼寧沈陽(yáng)的宋某、耿某夫婦（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"業(yè)主"）在浙江乙市購(gòu)置了兩套精裝修樣板房——位于昆侖嘉府小區(qū)3幢1單元101室（含地下一層）和201室，總價(jià)款350萬(wàn)元。這兩套房子不僅是他們的投資，更承載著對(duì)未來(lái)生活的期待。
然而，由于長(zhǎng)期居住在遼寧，這套房子自交付后便一直處于空置狀態(tài)，成了名副其實(shí)的"千里之外的房產(chǎn)"。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商昆侖房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"昆侖房產(chǎn)"）簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定屋面防水、地下室防水、外墻防滲漏等保修期為八年。同時(shí)，業(yè)主也與小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)昆侖物業(yè)分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"昆侖物業(yè)"）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)需對(duì)共用部位（包括外墻、公共排水管道等）進(jìn)行維護(hù)、修繕與管理。
02難點(diǎn)
污水倒灌與責(zé)任推諉的"羅生門(mén)"
2018年12月中旬，一場(chǎng)持續(xù)的降水揭開(kāi)了這場(chǎng)災(zāi)難的序幕。昆侖物業(yè)在巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主房屋內(nèi)有污水外溢，開(kāi)門(mén)后赫然發(fā)現(xiàn)：屋內(nèi)積水嚴(yán)重，屋頂、墻面大面積霉變，地板浸水變形，壁柜霉變，裝修幾近報(bào)廢，霉味撲鼻。
業(yè)主隨即展開(kāi)維權(quán)，要求昆侖房產(chǎn)和昆侖物業(yè)共同承擔(dān)責(zé)任。但這場(chǎng)索賠之路充滿了法律難點(diǎn)：
2.1 漏水原因的"雙頭蛇"：經(jīng)司法鑒定，房屋受損原因有二：一是下水道返水，系室外公共排水管道堵塞所致；二是外墻滲水，系房屋質(zhì)量不符合防水規(guī)范導(dǎo)致。兩種原因疊加，造成的損失互相交織，如何區(qū)分各自的責(zé)任范圍？
2.2 物業(yè)與開(kāi)發(fā)商的"踢皮球"：昆侖物業(yè)堅(jiān)稱(chēng)自己只負(fù)責(zé)日常維護(hù)，房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任；昆侖房產(chǎn)則對(duì)質(zhì)量問(wèn)題推諉，甚至在訴訟中無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。業(yè)主該如何打破僵局？
2.3 空置房屋的"減損義務(wù)"：業(yè)主長(zhǎng)期不在本地，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并清理污水，對(duì)于損失的擴(kuò)大是否有過(guò)錯(cuò)？這直接關(guān)系到賠償比例的劃分。
2.4 租金損失的"合理性"：房屋空置期間并未實(shí)際出租，業(yè)主主張按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)賠償空置損失，能否得到法院支持？
03策略
司法鑒定與過(guò)錯(cuò)劃分的精準(zhǔn)組合拳
代理律師（以業(yè)主代理律師視角）制定了以下策略：
3.1 啟動(dòng)"三位一體"司法鑒定：
律師果斷申請(qǐng)了三項(xiàng)鑒定：①漏水原因鑒定（鎖定返水與滲水源頭）；②裝修損失造價(jià)鑒定（量化損失金額）；③租金價(jià)格評(píng)估（確定空置損失標(biāo)準(zhǔn)）。鑒定結(jié)論成為案件勝訴的基石：明確返水系公共管道堵塞，滲水系外墻質(zhì)量問(wèn)題，裝修損失128810元，市場(chǎng)租金每平方米1.98元/天。
3.2 鎖定物業(yè)的合同義務(wù)：
律師調(diào)取《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，明確指出：協(xié)議約定物業(yè)需對(duì)"共用部位"（含外墻）和"共用設(shè)施設(shè)備"（含排水管道）進(jìn)行維護(hù)、修繕。昆侖物業(yè)疏于管理公共管道導(dǎo)致堵塞，且對(duì)外墻滲水拖延維修，已構(gòu)成違約與侵權(quán)。
3.3 區(qū)分責(zé)任，主張共同賠償：
律師主張，昆侖房產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)商，對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)有保修責(zé)任；昆侖物業(yè)作為服務(wù)商，未盡維護(hù)義務(wù)，兩者雖無(wú)共同故意，但分別實(shí)施的侵權(quán)行為導(dǎo)致了同一損害后果，且難以區(qū)分責(zé)任大小，應(yīng)平均承擔(dān)賠償責(zé)任。
3.4 反駁"空置減損"的抗辯：
針對(duì)物業(yè)提出的"業(yè)主未及時(shí)查看導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大"的觀點(diǎn)，律師強(qiáng)調(diào)：物業(yè)作為專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在發(fā)現(xiàn)污水后未及時(shí)通知業(yè)主（或通知延遲），且未采取有效止損措施，業(yè)主在外地客觀上無(wú)法實(shí)時(shí)查看，損失擴(kuò)大的主要責(zé)任在于物業(yè)和開(kāi)發(fā)商的拖延修復(fù)。
04結(jié)果
二審維持，物業(yè)開(kāi)發(fā)商"各打五十大板"
一審法院判決：昆侖房產(chǎn)與昆侖物業(yè)共同承擔(dān)修復(fù)外墻的責(zé)任；平均承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償業(yè)主裝修損失（按比例分擔(dān)后業(yè)主自負(fù)30%）、租金損失（全額賠償）及鑒定費(fèi)。昆侖物業(yè)不服上訴。
二審法院（杭州市中級(jí)人民法院）經(jīng)審理后認(rèn)為：
4.1 修復(fù)責(zé)任有據(jù)：根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，昆侖物業(yè)對(duì)外墻等共用部位負(fù)有維護(hù)、修繕職責(zé)，原審法院判令其與開(kāi)發(fā)商共同修復(fù)，并無(wú)不當(dāng)。
4.2 管道返水主責(zé)在物業(yè)：公共排水管道堵塞引起返水，昆侖物業(yè)未盡維護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。
4.3 外墻滲水主責(zé)在開(kāi)發(fā)商：房屋質(zhì)量不符合規(guī)范，昆侖房產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任。
4.4 平均賠償合理：因兩者侵權(quán)行為結(jié)合導(dǎo)致同一損害，難以區(qū)分責(zé)任大小，平均承擔(dān)賠償責(zé)任符合法律規(guī)定。業(yè)主自身對(duì)損失擴(kuò)大有一定過(guò)錯(cuò)，一審法院按3:7劃分裝修損失比例合理。
最終判決：駁回上訴，維持原判。 昆侖物業(yè)需與昆侖房產(chǎn)共同賠償業(yè)主裝修損失45083.50元、租金損失140634.21元（暫計(jì)至2021年4月9日，此后按每天176.64元計(jì)算至修復(fù)日）及鑒定費(fèi)40850元。
05金句
點(diǎn)睛之筆
"物業(yè)不能以'我只是個(gè)管家'為由，對(duì)公共管道的堵塞視而不見(jiàn)；開(kāi)發(fā)商也不能用'過(guò)了保修期'的擋箭牌，掩蓋房屋質(zhì)量不合格的硬傷。當(dāng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)者失職與建設(shè)者偷工減料疊加，法律會(huì)讓每一份過(guò)錯(cuò)都付出代價(jià)。"
——?jiǎng)?shū)源
06案例啟示
本案例給廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供深刻警示：
1. 異地房產(chǎn)需"遠(yuǎn)程托管"：長(zhǎng)期空置的房屋應(yīng)委托當(dāng)?shù)赜H友或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)定期查看，避免小問(wèn)題演變成大災(zāi)難。本案中，若業(yè)主能每月查看一次，或許能大幅減少損失。
2. 物業(yè)服務(wù)合同是"尚方寶劍"：業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)條款。一旦發(fā)生問(wèn)題，合同就是追究物業(yè)違約責(zé)任的最有力武器。
3. 開(kāi)發(fā)商保修責(zé)任不容推諉：房屋防水等保修期長(zhǎng)達(dá)八年，開(kāi)發(fā)商不得以"已交付"或"業(yè)主空置"為由免除保修義務(wù)。業(yè)主應(yīng)妥善保存購(gòu)房合同和保修條款。
4. 及時(shí)司法鑒定，固定證據(jù)：遇到復(fù)雜的質(zhì)量問(wèn)題，不要盲目談判，第一時(shí)間申請(qǐng)法院委托司法鑒定，用科學(xué)數(shù)據(jù)鎖定原因和責(zé)任。
5. 物業(yè)不可"一推了之"：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白，對(duì)共用部位的維護(hù)是法定義務(wù)，疏于管理導(dǎo)致?lián)p害擴(kuò)大，同樣要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
（注：本案基于真實(shí)民事判決書(shū)改編，僅供普法參考，不構(gòu)成具體案件的法律意見(jiàn)。個(gè)案事實(shí)不同，請(qǐng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師。）
律師名片
劉書(shū)源 律師
浙江峰翔律師事務(wù)所律師。
業(yè)務(wù)領(lǐng)域：專(zhuān)注于民商事訴訟、企業(yè)法律顧問(wèn)等領(lǐng)域。
特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶(hù)上傳并發(fā)布，本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
