北京
北京進深 徐迪 拿地20天后，招商蛇口九棵樹項目規劃設計方案公示。
項目總用地面積約2.11公頃，總建筑規模約5.42萬㎡，容積率1.6。
地上計容建面3.38萬㎡，規劃8棟11F住宅樓，共346戶。
全洋房社區+超級界面
6016地塊形狀還算規整，只朝向不太正。
8棟住宅樓正南正北朝向，緊貼紅線邊緣，做圍合式排布。
全11層洋房，沒有高低配，部分有北向退臺。
兩個架空層，分別位于小區東側的6#樓和西側的3#樓。
其中6#樓正對著小區大門，東邊墻體與大門距離也就1米多。
從大門進入，穿過6#樓的架空層，向北經由風雨連廊，可到鄰里空間和下沉庭院，再到中央園林，形成一道流暢的景觀軸。
而景軸的起點就是東側這座占地約600㎡的超級景觀大門，沿街面寬近50米。
東側退線壓低容積率
小區東側要求紅線20米內不得建設永久性建筑。
招商蛇口沒有浪費這個空間，在此打造出一片口袋公園，大門為主要視角，周邊是綠植景觀。
既營造了歸家儀式感，又將九棵樹的公路噪音隔在小區之外。
當然這么做也降低了小區的實際容積率。
與此同時，為了保證純洋房的產品形態，住宅樓沒有做滿45米限高，而是主動壓低到33.7米。
這也讓樓棟間距整體顯得較為密集。
特別是最北邊的1#樓，它與南邊兩棟樓的距離分別是15.3米和19.3米，低層房源的日照時長或受一定影響。
地下車位比不足1:1
小區規劃了455個機動停車位，按照366戶計算，車位比高于1:1.2。
但有122個車位在地面，占比約27%。
這些車位集中于小區正中央的空地，原本是園林綠地的區域，是小區居民散步、老人晨練、兒童玩耍的核心公共空間。
建成硬質鋪裝的地面停車場，不僅破壞了整體景觀，還會產生人車混行的安全隱患。
但是如果去掉地面車位，地下車位只有333個，按照346戶來算，平均每戶連1個車位都分不到，產生了13個車位缺口。
車位比低于1:1，北京近幾年的新建小區里從沒出現過這種情況。
如果地下車位沒有騰挪空間，未來只能是保留南側地庫入口處的14個地面車位，讓車位比達到1:1。
同時也能保證小區人車分流和中央園林不被破壞。
升級攬閱系，主打高贈送
預計主力面積段為93-129㎡剛改三居、四居，戶型占比近九成。
另有50套左右兩居產品，留給首置客群上車。
住宅樓的平面圖基本是一張白板，沒有任何贈送空間標線。
但是參考招商朝棠攬閱和隔壁的玖樹滿和，6016項目的贈送也不會小。
產品上據悉是升級攬閱系，延續高贈送特點，綜合得房率約92%。
拿地回溯
九棵樹6016地塊成交于6月23日，由招商蛇口以10.217億元總價拿下，折合樓面價約3.03萬元/㎡，溢價率21%。
地塊位于通州老城區，鄰近地鐵八通線九棵樹站。
周邊是成熟住區，學鐵商等配套都很完善，有北京通州領展廣場、北京中醫藥大學東直門醫院、通州云景公園等生活配套設施。
離朝陽區很近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。
地塊北邊是瑞都國際和K2玉蘭灣，南邊就是中海玖樹滿和，今年北京小陽春的主力熱銷盤之一。
玖樹滿和今年3月份取證開盤，總計578戶，目前網簽約540套，已進入到尾盤出清階段。
玖樹滿和的拿地價是2.29萬/㎡，網簽均價5.1萬元/㎡。
三個月清盤，并且價格也扛住了，稱得上是一個“叫好又叫座”的標桿項目。
僅隔半年，6016地塊就掛牌出讓，這個土拍節奏控制得恰到好處，正好能接上玖樹滿和的尾盤銷售期。
相關公司：招商蛇口sz001979,成都招商蛇口,中國海外發展hk00688,湖南中海控股
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